https://www.pupia.tv - Roma - "La Gestione Strategica degli affitti brevi" - Conferenza stampa di Annarita Patriarca (26.03.25)
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00:00L'Onorevole Patriarca, Segretario di Presidenza della Camera dei Deputati per aver reso possibile
00:08l'evento di oggi. Tratteremo il delicato tema del turismo alberghiero ed extraalberghiero
00:16con un focus specifico sulla normazione del turismo extraalberghiero. Conosciamo tutti
00:23quanti l'evoluzione che si sta vivendo nel mondo degli affitti brevi, nelle varie forme
00:29nelle quali il mondo degli affitti brevi si palesa e manifesta in una nazione come
00:34la nostra che ha forte vocazione turistica e il Parlamento è importante che tenga in
00:41seria considerazione il fatto che questo fenomeno economico è un fenomeno che deriva da un
00:46fenomeno sociale, cioè un modo diverso di vivere l'ospitalità da parte del consumatore
00:53che sta condizionando il modo di fare impresa, di fare business e di fare gli investimenti
00:58sia da parte delle imprese che da parte dei privati cittadini. La profonda differenza
01:05che insiste tra il mondo alberghiero e quello extraalberghiero è che il primo è ad appannaggio
01:10esclusivamente delle imprese e spesso di grandi imprese, quello extraalberghiero è prevalentemente
01:16nelle mani di piccoli o medi operatori. Occorre pertanto che una figura professionale che
01:24si occupi del supporto al mondo extraalberghiero abbia un suo riconoscimento ed oggi siamo
01:30qui a parlare di questo e lo facciamo con la moderazione di Ilaria Galli. Grazie e buonasera
01:39a tutti. Benvenuti quindi alla conferenza stampa dal titolo giustizia turistica. La
01:45mia città non è un albergo ma una casa per tutti. Ecco la presentazione del libro la
01:51gestione strategica degli affitti brevi a cura del dottor Ivan Giordano. Come sappiamo
01:56tutti l'Italia è un paese ad alta vocazione turistica e il pil dell'indotto turistico
02:01tra accoglienza, food e non food rappresenta una delle principali leve dell'economia, dell'occupazione
02:08e anche del gettito fiscale del nostro paese e deve essere tutelato e non in sua forma
02:13ed espressione. Il mondo alberghiero e quello extraalberghiero rappresentano oggi l'offerta
02:19di una domanda che è in costante evoluzione e anche in costante cambiamento, pensiamo
02:24solamente alle strutture ricettive che ci sono al mare, in montagna, al lago, in piccoli
02:29borghi o luoghi tipici del nostro paese e quindi tra il fenomeno dell'over turismo
02:36e anche le modifiche delle abitudini dei nostri ospiti occorre individuare sempre di più
02:41un nuovo concetto di sostenibilità che riesca anche ad avere un equilibrio anche e soprattutto
02:46normativo tra il settore alberghiero e il settore extraalberghiero e quindi ne parliamo
02:52oggi con il dottor Ivan Giordano e anche con i relatori che ci raggiungeranno a brevissimo.
02:56Vado subito quindi a ringraziare appunto anch'io l'onorevole patriarca per il supporto che
03:04ha dato a questa meravigliosa iniziativa e parlerei appunto del libro sulla gestione
03:09strategica degli affitti brevi a cura del dottor Giordano, presidente ICAF, giornalista
03:14e appunto autore di questo saggio di cui appunto chiediamo adesso l'importanza di
03:19questo libro per il tema dell'ospitalità in Italia.
03:22Grazie Ilaria, il tema dell'ospitalità extraalberghiera ha avuto la sua grande evoluzione con l'arrivo
03:31delle piattaforme OTA, le online travel agency, booking Airbnb le conosciamo tutti ma se facciamo
03:38un biglietto aereo servendoci di Skyscanner, di Volagratis, di eDreams, non appena abbiamo
03:44perfezionato l'acquisto del biglietto aereo ci vengono proposte le soluzioni alloggiative
03:49in appartamenti, in B&B piuttosto che in alberghi come pure soluzioni di noleggio auto o altri
03:54servizi collaterali.
03:56Il mondo dei trasporti e il mondo dell'ospitalità sono nel web strettamente legati tra loro.
04:03Com'è cambiata l'ospitalità nell'ultimo decennio, si è fortemente spostata da una
04:09domanda prevalente e in tal un territorio totalizzante rivolta al mondo alberghiero
04:16ad una domanda che in tal un territorio è diventata prevalente nel settore extraalberghiero,
04:22a volte per attitudine del consumatore e a volte perché il mondo alberghiero non ha
04:27investito in asset in determinati territori ed ecco che il privato o la piccola struttura
04:32ricettiva non organizzata in forma alberghiera ma sotto forma di CAV, casa appartamenti per
04:39vacanze, affittacamere, bed and breakfast, locazioni turistiche, le varie tipologie autorizzative
04:47che i vari comuni consentono di ottenere e che quindi rilasciano, ecco questo mondo,
04:53questa evoluzione ha portato a vedere una diversa modalità di sfruttamento dell'investimento
04:57immobiliare rispetto alle locazioni tradizionali che si è evoluta parallelamente a una modifica
05:05delle attitudini del consumo. Se da un lato esiste il mondo alberghiero nel quale vi è
05:12una scuola di formazione storica, vi è anche un diploma di maturità nel settore alberghiero
05:18e poi ci sono delle scuole di specializzazione con radici molto lontane, il mondo extraalberghiero
05:24è sia frastagliato in termini di unità, tantissimi operatori con poche unità immobiliari
05:31gestite, talvolta con una sola unità immobiliare gestita, sia costituito da due mondi che sono
05:38due mondi totalmente diversi tra loro, il mondo delle imprese e il mondo dei privati,
05:42un imprenditore e un investitore sono due soggetti diversi e quando un investitore tra
05:47l'altro non è neanche un investitore per natura, magari gli immobili li ha ereditati,
05:53gli sono stati donati, non li ha acquistati, non ha fatto l'investimento lui, l'approccio
05:57che ha con l'asset è un approccio totalmente diverso da quello di un investitore e profondamente
06:02diverso da quello di un imprenditore. Tenete conto che in pochissimi casi in Italia si
06:07diventa imprenditori per legge, nel mondo degli affitti brevi in alcune regioni sopra
06:13i tre appartamenti gestiti, in Italia in generale sopra i quattro appartamenti gestiti si è
06:19diventato di diritto imprenditori, occorre aprire la partita IVA, ora è pericoloso pensare
06:24che un privato cittadino diventi imprenditore di diritto, essere imprenditore è qualcosa
06:29che fa parte del modo svivendi di una persona, non si può pensare di diventare imprenditori
06:35di diritto eppure la norma tributaria lo prevede per ovvi motivi di natura fiscale legati alla
06:41responsabilizzazione del contribuente rispetto all'immersione del nero, ecco è vera questa
06:48cosa, il mondo extralberghiero è un mondo nel quale potrebbe annidarsi il mancato rispetto
06:54delle norme molto di più che nel mondo alberghiero, è probabile che venga ingaggiato personale
07:01in nero, che vengano sottratti dalla base imponibile delle imposte dirette i proventi,
07:08che vi sia la totale ignoranza di certe normative igienico-sanitarie, antincendio legate alla
07:13sicurezza, magari urbanistiche, ecco questo è normale, quindi è giusto che il legislatore
07:19abbia un'attenzione volta e questo è il contesto istituzionale, la Camera dei Deputati ideale
07:29nel parlarne, volta ad una normazione che sia una normazione che consente di ottenere
07:34una concorrenza leale e paritaria tra il settore extralberghiero e quell'alberghiero, questo
07:40però non deve diventare un braccio di ferro fra le due categorie affinché si normi a
07:46difetto dell'altra, la concorrenza non dovrebbe avvenire a botta di interventi normativi,
07:52la concorrenza dovrebbe avvenire andando a armonizzare il più possibile le norme sia
07:59sotto il profilo fiscale che sotto il profilo tecnico, igienico-sanitario eccetera. Recentemente
08:04molti dei presenti e di chi ci sta ascoltando avrà sentito parlare del CIN, del codice
08:10identificativo nazionale, dell'obbligo di dotare di estintori e di rilevatori di monossido
08:17di carbonio le unità immobiliari, ecco è giusto che si vada nella direzione del riconoscimento
08:22delle strutture ricettive, è assolutamente giusto, ma non basta, non basta perché se
08:29andiamo di comune in comune le norme sulla base delle quali un operatore può abilitare
08:36la propria struttura turistico-ricettiva extraliberghiera sono profondamente diverse, comuni confinanti
08:41nella medesima regione, peggio ancora se appartenenti a regioni diverse, perché il turismo è normato
08:48da norme locali prevalentemente. Se però guardiamo il tema tributario, che invece è un tema
08:54a valenza nazionale, ecco che è possibile da un lato per gli albergatori fare impresa
09:01con le forme giuridiche che conosciamo tutti, società di persone, di capitali, partite
09:06individuali, dall'altro oltre a questo è possibile ricorrere all'IRPF o all'acetolaresec,
09:14uno scenario tributario estremamente frastagliato, uno scenario autorizzativo estremamente frastagliato.
09:20Il testo edito da Guerini, editore, che ho avuto l'onore di scrivere, la gestione strategica
09:29degli affitti brevi, tratta il tema delle autorizzazioni pubbliche e quindi da un lato
09:35rappresenta il volume, una guida per gli operatori extraliberghieri per fare questa attività
09:43rischiando il meno possibile, del resto senza la formazione si è esposti alla non conoscenza
09:48e conseguentemente all'errore inconsapevole e conseguentemente alla sanzione inconsapevole.
09:55Quando si tratta di sanzione la si paga, quando la sanzione diventa una responsabilità penale
10:00o che va oltre il perimetro di quanto può tutelarci ad esempio una copertura assicurativa
10:06ecco che rischiamo di buttare nel fuoco operatori del settore extraliberghiero privi di adeguata
10:13formazione e competenza.
10:15Quali sono i temi che vengono trattati nei vari passaggi di questo libro?
10:22Noi pensiamo agli affitti brevi come alle case al mare, in montagna, al lago dove normalmente
10:27si può andare a trascorrere una vacanza o nelle grandi città e cittadarte, oppure
10:33per motivi business o ahimè igienico-sanitari, medico-sanitari che spostano le persone da
10:40una regione all'altra per curarsi.
10:42Pensiamo che esistono anche i co-working e i temporary shop, si possono fare affitti
10:47brevi anche su immobili commerciali, non soltanto su immobili ad uso abitativo e anche qua apre
10:52un mondo alle autorizzazioni.
10:54Alcuni comuni non prevedono autorizzazioni specifiche in questo senso, altri le hanno
11:00normate nel tempo ed ecco che l'Italia diventa una terra piena di regole frastagliate.
11:06Penso al tema della fiscalità legato ai codici Ateco e alla possibilità di fare affitti
11:13brevi, sia business che prevalentemente residenziali, anche dando dei servizi di somministrazione
11:21bevande ed alimenti.
11:22Se di turismo si deve parlare, è importante parlare dell'intero indotto turistico e quindi
11:28del fatto che una unità in termini di presenza turistica all'interno di un comune comporta
11:35trasporti, comporta acquisto di beni e servizi, comporta la frequentazione di bar e ristoranti,
11:41quindi il mondo food è strettamente trainato dal mondo turistico ricettivo e qua si apre
11:47un tema fondamentale, è assurdo per la politica come per la società parlare di concorrenza
11:56tra il mondo alberghiero e il mondo extraalberghiero.
12:00Il mondo alberghiero risponde a una domanda che è o una domanda di settore, io voglio
12:07andare in albergo e cerco un albergo, non voglio andare in appartamento, viceversa il
12:12mondo extraalberghiero, oppure nel momento in cui non ci sono appartamenti in quel territorio
12:17che soddisfano le mie esigenze avrei voluto un appartamento e vado in albergo, oppure
12:21gli alberghi sono tutti pieni vado in appartamento. Nelle alte stagioni i due settori consentono
12:29di avere una maggiore domanda, maggiore domanda vuol dire maggiore gente che spende nei servizi
12:33negli indotti collaterali e trainati, fuori dalle alte stagioni invece il settore turistico
12:43ricettivo extraalberghiero consente di allungare i periodi di ospitalità, perché tenere aperto
12:48un albergo implica dei breakeven altissimi, tenere aperto un appartamento senza personale
12:53dipendente e con personale a chiamata implica invece una flessibilità maggiore. Su questo
12:58tema poi si apre il tema dell'assunzione del personale, quindi personale a chiamata
13:03è un conto, personale in mero è un'altra cosa. E il privato conosce tutte le dinamiche
13:08normative, tributarie, giuridiche con le quali gestire il proprio immobile, ecco questo probabilmente
13:15è qualcosa che nel volume che ho avuto l'onore di redigere viene trattato in maniera
13:22chiara e con una terminologia rivolta proprio al mondo extraalberghiero, che è un mondo
13:27che potrebbe essere professionale o non professionale, che attraverso questo volume dovrebbe mirare
13:33a professionalizzarsi. L'indotto è un indotto abbiamo detto food e non food, pensate ai
13:43luoghi di mare e di montagna piuttosto che alle città d'arte, le guide, le esperienze
13:52legate all'arte, legate allo sport, è un indotto enorme quello che si muove grazie
13:57al solo fatto che esistono delle unità di presenze turistiche in un territorio. Quindi
14:03c'è tutto un tema che tratta da un punto di vista fiscale, giuridico e autorizzativo
14:08i temi del cross-selling e dell'up-selling, quindi della possibilità di aumentare i propri
14:13revenue anche andando oltre semplicemente l'affitto delle notti. Quali sono le finalità
14:19dello short-renting, perché si è evoluto in questi anni lo short-renting in questo
14:25modo? Molto spesso per autoconsumo, compro la seconda casa al mare e in montagna, so
14:31di usarla poche settimane rispetto alle 52 di cui si compone un anno e do ad un gestore
14:38professionale oppure provo ad autoprodurmi questa attività mettendo in affitti brevi.
14:43Quando l'autoproduco non è detto che sia capace di generare i più alti proventi possibili,
14:49quando lo do in gestione a un professionista non è detto che intercetti un vero professionista
14:53sul mercato, perché questa professione non è dotata di adeguata formazione e non è
14:58dotata di adeguati riconoscimenti. Ed ecco che conoscere le regole del gioco in modo
15:06professionale rappresenta una tutela anche per i singoli investitori privati, perché
15:12chiaramente chi fa imprese in un settore conosce i rischi di fare impresa in un settore, chi
15:18invece ha un immobile e deve decidere se fare un 4 più 4, un 3 più 2, un contratto di 6
15:23mesi o fare affitti brevi inferiori a 30 giorni, beh questa potrebbe essere una scelta che
15:28potremmo trovarci tutti a fare senza avere un'idea imprenditoriale in testa e non appena
15:32scendiamo sotto la solita dei 30 giorni si apre un mondo che è quello che viene trattato
15:37in questo libro. Oppure si fa affitti brevi per fare rent to rent, cioè si va a procacciare
15:42appartamenti sul mercato di proprietari che vogliono semplicemente valorizzarne al meglio
15:49la redditività e quindi si cercano dei fornitori di appartamenti per fare business con gli
15:55immobili di altri e questo è un business anche molto scalabile da un punto di vista
15:59imprenditoriale. Io mi occupo di consulenza di formazione in questo settore, oltre che
16:05sono in Sardegna imprenditore del settore turistico recettivo extraalberghiero e vi
16:11devo dire che esistono ragazzi che hanno iniziato a fare questo tra i banchi dell'università,
16:18nelle aule universitarie e oggi hanno 100, 200, 300 appartamenti di terzi che affittano
16:25utilizzando le piattaforme di booking Airbnb, di Airbio e le varie piattaforme Ota, oggi
16:30sempre di più anche tramite l'interferenza dell'intelligenza artificiale e i loro fornitori
16:37sono persone degli anni 40, degli anni 50, magari addirittura degli anni 30, che hanno
16:42immobili acquistati in un'epoca in cui l'acquisto dell'immobile era un dogma del sistema di
16:48investimento delle nostre famiglie, ma che non hanno le minime competenze per poterli
16:52affrontare e gestire. Quindi la profonda conoscenza di questa materia risponde anche a un'altra
16:58esigenza che è quella di generare posti di lavoro facilmente generabili. Un ragazzo con
17:04una partita IVA forfettaria fino a 85 mila euro di fatturato, andando a fare il calcolo
17:11di come si pagano le imposte con il codice Ateco della gestione degli affitti brevi,
17:17può pagare dal 10% all'11% di imposte, ma voi mi dite in quale paese d'Europa si paga
17:24il 9%, 10%, 11% di tributi, di cui oltre il 60% contributi IMSS, quindi si trova magari
17:33a farlo quasi per scherzo e poi si trova l'anzianità contributiva versata? E oggi parliamo
17:38dei ragazzi che non hanno opportunità lavorativa o professionali, questa è una grande opportunità
17:43lavorativa e professionale, anche senza il minimo investimento di capitale, chi vuole
17:47fare rent to rent, chi vuole fare buy to rent o property to rent, quindi chi vuole farlo
17:51con asset propri o ha famiglie alle spalle, investitori che credono in loro o capacità
17:57di accesso al credito. E qua si apre anche un tema importante, il ruolo del microcredito
18:02centrale rispetto al fatto che possa questo garantire giovani e giovanissimi, ma questa
18:08cosa il microcredito la fa benissimo, la fa con grande efficacia, la fa con grande
18:14risultato attraverso tutte le banche commerciali del nostro paese, però i ragazzi non lo sanno,
18:21i commercialisti non lo sanno, i consulenti non lo sanno e quindi alla fine dove rimane
18:27la possibilità di accedere a questi fondi e il libro parla profondamente di questi argomenti.
18:36Prima ho sfiorato il tema dell'intelligenza artificiale, spesso e in altri ambiti si è
18:43parlato anche in quest'aula dell'intelligenza artificiale, nella formazione, nel diritto,
18:47nella sanità, nell'intelligence, in tantissimi ambiti, anche nell'arte ne abbiamo parlato.
18:55Oggi tutti noi conosciamo Booking Airbnb, meno magari via Airbio, Expedia, altre online travel
19:04agency che intermediano case B&B, hotel eccetera, ma cosa succederà tra pochi mesi, cosa succederà
19:17tra pochi mesi? Succederà che attraverso delle intelligenze artificiali verticali, oggi esistono
19:24intelligenze artificiali nel mondo medico, nella formazione, nel diritto, poi quelle
19:30che conosciamo tutti, DeepSeek, ChatGPT, le varie intelligenze artificiali tra virgolette
19:36per l'utente comune generaliste, alle quali rivolgiamo qualunque tipo di quesito. Ci sono
19:41già ed esisteranno sempre di più le intelligenze artificiali nel travel, nel mondo dei viaggi,
19:47per cui io voglio andare a visitare un paese e do le date, i budget, le mie attitudini
19:52di acquisto e mi faccio programmare il mio soggiorno, fino anche la prenotazione degli
19:57appartamenti. In che modo le attuali OTA, online travel agency, interagiranno e si
20:06completeranno con il mondo delle intelligenze artificiali? Senza avere l'ambizione di essere
20:12antesegnani di alcunché, ma nel libro questo tema si affronta, si affronta quantomeno per
20:18mettere sul tavolo un aspetto che è fondamentale. Io faccio attività imprenditoriale nel settore
20:25turistico e ex alberghiero dal 2003, mi ricordo che nel 2003 vendevamo ai romani con porta
20:33portese e ai milanesi con seconda mano, che andavano in edicola a prendere il libricino
20:39e venivano quasi soltanto milanesi e romani in Sardegna e un po' di napoletani, oggi
20:44abbiamo il 60% del fatturato, il 70% lo facciamo con l'estero e di quel 70% il 25% sono spagnoli.
20:52Come mai? Perché i trasporti e le OTA li portano in Sardegna, è importante seguire le hub portuali
21:02e aeroportuali per capire chi potrebbe venire da noi. Noi vorremmo i cinesi e però magari gli
21:09spagnoli hanno fatto degli accordi con gli hub aeroportuali e arrivano con una low cost a 9,90€
21:16magari a 9,90€ no, a 50€ e quindi è molto probabile che io debba andare sulle OTA dove
21:22vanno gli spagnoli visto che potrebbero arrivare lì. Tutto questo fa parte di un piano marketing
21:27evoluto che chi gestisce affitti brevi deve sapere fare, sia se lo fa per se stesso e
21:32sia se lo fa per terzi. Ed è qua che si apre un grande tema, esistono figure professionali
21:38capaci di supportare un investitore che decide di destinare i propri asset agli affitti brevi?
21:48Esistono figure professionali capaci di supportare un ragazzo, un giovane o una persona di 50
21:54e 60 anni che si trova improvvisamente inoccupata e però ha qualche asset immobiliare, noi
21:58siamo un paese nel quale la proprietà immobiliare rappresenta un bacino di risparmio importante,
22:06nelle famiglie di molti di noi ci sono immobili scarsamente valorizzati, scarsamente sfruttati
22:12e che soltanto attraverso la conoscenza di questa materia possono essere fortemente valorizzati.
22:18Tenete conto che nel mondo del management degli affitti brevi si parla di facility management,
22:25tutti i servizi, pulizie, arrivi, partenze, manutenzioni e quindi l'indotto dell'artigianato,
22:32l'asset management, il settore immobiliare ciclico, a volte vive delle crisi, a volte
22:38vive dei momenti di gloria, ma questa è una leva importantissima per il settore immobiliare,
22:43l'asset management, pensiamo al property management, cioè la consapevolezza di tutte
22:49le normative, gli adempimenti, la fiscalità, ne abbiamo parlato prima, pensiamo al building
22:54management, il management dell'involucro edilizio, il management dell'impiantistica e a come continua
23:03nel tempo a modificarsi la normativa per effetto anche dell'appartenenza all'Europa e un privato
23:08conosce tutte queste norme o ha bisogno di una figura professionale capace di poterlo
23:14coadiuvare e supportare. Se penso al tema del marketing, gli alberghi da sempre parlano
23:25di revenue manager, il manager dei ricavi, il revenue manager nelle aziende strutturate
23:30è dentro nella direzione commerciale, direzione marketing, qua il revenue manager è quello
23:36che cambia i prezzi 3, 4, 5, 6 volte al giorno per incrociare la domanda e offerta e i cookies
23:41delle preferenze che abbiamo palesato attraverso le navigazioni nel web, ma se non lo fa il
23:49gestore che gestisce il nostro unico appartamento, noi dal fatturare 10, 15, 20 mila Euro all'anno
23:56al fatturarne 40, 50, 60 è un attimo, basta che un revenue manager sappia apprezzare e
24:03alzare e abbassare i prezzi nel momento opportuno, però che valore aggiunto dà a un proprietario
24:12un revenue manager? Enorme, e se dà un enorme valore aggiunto ha anche un'enorme opportunità
24:19di guadagnare e questo di per sé è un lavoro, se pensiamo a tutte le declinazioni manageriali
24:25che ruotano intorno al mondo degli affitti brevi, abbiamo il marketing, abbiamo l'asset,
24:28abbiamo il property, abbiamo il building, abbiamo il facility nel mondo degli investimenti,
24:32nel mondo dell'artigianato, abbiamo veramente moltissimi settori dell'economia e quindi
24:39occorre dare, e questo libro ne ha un po' l'ambizione, una adeguata formazione a chi
24:47vuole far da sé, ma anche e soprattutto dare le basi a professionisti che possano farlo
24:53in totale autonomia per conto terzi, quindi poter formare figure professionali che facciano
25:02di mestiere lo short rent manager. Grazie dottor Giordano, grazie mille per questo
25:10intervento e a proposito della figura appunto dello short rent manager, volevo soffermarmi
25:16su quest'aspetto in primis perché volevo fare anche un accenno a un'intervista fatta
25:21dalla ICAF TV condotta personalmente da noi, da me e dal dottor Giordano, che è stata
25:27apposta appunto all'avvocato Renzo Persico che è il presidente del consorzio della Costa
25:32di Rinalda, il quale appunto ha evidenziato l'importanza di introdurre una figura professionale,
25:37ovvero lo short rent manager, a supporto appunto dei gestori degli affitti brevi, in particolare
25:43cosa aveva evidenziato l'avvocato Persico? La possibilità che gli affitti brevi possano
25:48appunto allungare le stagioni, come abbiamo accennato prima, soprattutto quando la domanda
25:53è debole, quindi quando siamo verso magari fine settembre, inizio ottobre, gli affitti
25:58brevi ci sono, gli alberghi invece hanno magari appunto questi costi elevati per i
26:02quali purtroppo non possono essere sostenuti, idem per quando invece siamo in alta stagione,
26:07in questo caso gli alberghi sono pieni e quindi gli affitti brevi diventano l'alternativa,
26:12quindi ecco è importante anche sottolineare questo aspetto che era già stato trattato
26:17e appunto messo in evidenza dall'avvocato Persico che ci teniamo anche a ringraziare.
26:22Appunto su questo volevamo parlare anche di come tra poco potrebbe essere avviato a breve
26:27condotto sempre dal Dottor Giordano come project leader, un tavolo tecnico presso
26:33Uni che è l'ente nazionale della normazione tecnica e quindi appunto anche su questo volevo
26:40giusto approfondire il tema di questa figura dello short-term manager che è un professionista
26:45rientrante nelle professioni non ordinistiche di cui è la legge 4 2014 dotato di competenze
26:51multidisciplinari per i quali appunto a breve verrà avviato questo tavolo Uni.
26:57Grazie Ilaria, il tema dello short-term manager è un tema, intanto saluto l'avvocato Bigliar
27:04che è professore, si accomodi qua con noi.
27:08Tuttavia la telepatia al professore appartiene in quanto stavamo proprio parlando di una
27:31figura professionale che in regione Lombardia, in regione Sardegna, nel quadro regionale
27:37dei standard professionali delle due regioni è riconosciuta come una figura professionale
27:43dotata di una certificazione spendibile a livello europeo e la normazione a livello
27:49europeo è fortemente prastagliata, quindi noi in Italia facciamo un pezzettino che è
27:54quello di formare questa figura professionale, riconoscerla e qualificarla, poi magari chiedo
28:00la dottoressa Galli sul tema di questo aspetto di fare un affondo, attraverso una formazione
28:06riconosciuta dal sistema formativo regionale, quindi oggi è possibile che chiunque voglia
28:10formarsi e avere una competenza certificata, riconosciuta dalla formazione regionale, quindi
28:18dalla pubblica amministrazione, spendibile in tutti i Paesi membri dell'UE, in tema
28:23di short-term management, quindi gestione professionale di affitti brevi, già ciò
28:27possa avvenire e noi come enti di formazione lo facciamo e su questo il libro dedica una
28:32parte significativa, perché terminate le scuole superiori, terminate le università
28:38di tipo tecnico, di tipo giuridico, di tipo economico, di qualunque disciplina, esiste
28:44l'opportunità di scaricare a terra le conoscenze trasversali in una materia così
28:51verticale come quella degli affitti brevi e questo lo si può fare attraverso una formazione
28:55certificata, tuttavia una volta che noi ci certifichiamo e possiamo operare a livello
28:59europeo, operiamo in un sistema normativo frastagliato. Cosa serve in Italia, visto
29:08che l'Italia prevede attraverso il sistema regionale il riconoscimento della certificazione
29:12delle competenze, che poi è la figura professionale di cui vengono certificate e riconosciute
29:17le competenze, sia anche riconosciuta nell'ambito della legge 4 delle professioni non ordinistiche,
29:24quindi quelle che non hanno un albo professionale, lo short-term manager come l'amministratore
29:28di condominio, deve in qualche modo avere un riconoscimento, in maniera tale che ne
29:33sia garantita attraverso il sistema associativo o attraverso la propria responsabilità professionale
29:38la formazione continua. Se le competenze di cui abbiamo parlato nella prima parte di questo
29:46evento sono competenze complesse e trasversali, non possono essere esaurite in una formazione
29:52abilitante o certificante le competenze, devono essere poi garantite sotto il cappello di
29:58un riconoscimento professionale. Ed ecco che la dottoressa Galli parlava, dandomi la parola,
30:03parlava dell'Uniente Nazionale di Normazione e Tecnica. Già il Consiglio regionale della
30:08zona di Lazio circa un anno fa aveva proposto alla mia persona e a Uni di avviare un tavolo
30:16tecnico per l'avvio e il riconoscimento di questa figura professionale, proponendomi di
30:23assumere il ruolo di project leader. A breve, anche attraverso una formale richiesta da
30:29parte della Camera dei Deputati, sarà possibile avviare questo tavolo tecnico e ottenere la
30:35figura professionale. Il sistema regionale, sfruttando una norma europea, c'è già arrivato
30:41e questo è già possibile. Il riconoscimento all'interno della normativa delle professioni
30:45non ordinistiche rappresenta la ciliegina sulla torta che consente di far sì che chiunque
30:52intende nella propria vita seguire un percorso professionale abbia, in quello del gestore
30:58professionale degli affitti brevi, una figura riconosciuta di pari dignità rispetto a molte
31:02altre professioni non ordinistiche. E magari la figura professionale che intende fare questa
31:09attività a sua volta è un avvocato, è un architetto, è un geometra, è qualcuno che
31:14arriva dalla formazione formale già riconosciuta. Dobbiamo guardare al futuro non con lo specchietto
31:19retrovisore ma con quello che il mercato ci propone di fare. E rispetto a questo il
31:24ruolo di Uni rappresenta un ruolo fondamentale, per il quale abbiamo già seminato e iniziamo
31:30a raccogliere i primi frutti.
31:31Io mi allaccio quindi a questo intervento per quanto riguarda appunto il percorso formativo
31:44che permette di avere una certificazione delle competenze spendibili a livello europeo.
31:49Quindi tramite il sistema regionale, che sia della Lombardia, che sia della regione Sardegna,
31:54che sia della Toscana, insomma di qualsiasi regione del nostro Paese, è possibile acquisire
31:59un riconoscimento che consente di gestire gli affitti brevi in tutto il territorio europeo.
32:03Tuttavia però nel territorio europeo le normative sono profondamente diverse fra di loro. Quindi
32:10del tema turistico ricettivo ex alberghiero si occupi anche il Parlamento europeo. Già
32:17qualche timido segnale è arrivato dal nuovo regolamento che è stato approvato il 29 febbraio
32:21del 2024 e che presto entrerà in vigore. Ma sappiamo che questo non basta e quindi
32:27io allaccio quindi questa mia frase nel presentare e dare il benvenuto al professor Salvatore
32:33Villiar, che appunto è docente di diritto europeo e comparato per il turismo dell'Università
32:38degli Studi di Salerno, che appunto ci parlerà del turismo, affitti brevi e diritto, il difficile
32:44equilibrio tra legislazione, normazione e nuove dinamiche contrattuali.
32:49Dal titolo sembra una cosa importante. Buonasera a tutti, scusatemi, scusatemi per il ritardo,
32:57ma come Gianmarco sapeva bene ero in seduto ai laurei, ho finito alle tre a Salerno, sono
33:02300 chilometri, mi sono messo in macchina, ma ci ho messo meno ad arrivare a Salerno
33:05che a Roma, che da l'uscita diciamo di Roma al problema di parcheggiare la macchina a
33:10trovare un taxi che parlando di turismo appunto e quindi mi scuso come tutti, però mi fa
33:17piacere essere riuscito ad essere qui. Ringrazio Gianmario per l'ennesimo invito, questo è
33:22il terzo che mi fai, quindi sono veramente onorato della presenza e mi fa molto piacere
33:27essere qua a parlare del libro di Ivan. Ne parlammo nel primo incontro che abbiamo avuto
33:33quando ci siamo conosciuti, il tema era un altro, però avemmo modo di scambiare
33:39alcune riflessioni su questo su questo testo e su questo tema.
33:41Assolutamente, assolutamente, attendo che si accomoda.
33:54Se volete posso anche lasciare la parola all'onorevole e poi continuo, tanto avevo
34:05appena iniziato, ero esaluti così mi dà modo va bene va bene va bene allora continuo
34:14da dove intanto mi ero fermato esaluti al piacere di essere qua su un tema complesso,
34:21io ho la cattiva di diritto del comprato del turismo, mi occupo di contratti turistici
34:25ma anche come dire tutta la legislazione che ammonte dei contratti turistici per quello
34:30del turismo è un tema che da un punto di vista giuridico è complessissimo, è complesso
34:34perché noi assistiamo probabilmente l'avrete già detto, io ripeterò qualcosa e me ne
34:39scuso ad una stratificazione normativa che è un ginepraio per usare un termine come
34:45dire educato di competenze differenti, di livelli differenti di normazione, di diritto
34:50pubblico e privato che si incrociano, di competenze nazionali che si basano anche su principi
34:56ovviamente costituzionali, noi il 117,4, le riserve di competenze delle regioni, i problemi
35:01di concorrenza dell'articolo 41 della Costituzione e poi tutte le norme che sono state elaborate
35:07dal nostro legislatore che vanno a disciplinare alcuni aspetti del diritto del turismo, pensiamo
35:15al codice del turismo, il decreto legislativo 79 del 2011, creando però un accavallamento
35:22a volte anche un contrasto, è vero che c'è stato poi un problema di costituzionalità
35:26del decreto legislativo del 2011 perché andava a intaccare le riserve delle regioni, per
35:30cui alcune regioni hanno mosso una questione di legittimità costituzionale che è stata
35:35poi accolta per cui parte di quel codice è stato poi inibito e le competenze su quelle
35:45materie sono state riconosciute come era giusto alle regioni, per cui abbiamo una legislazione
35:48nazionale, una regionale e una locale perché anche i comuni hanno ovviamente rispetto ad
35:53alcune materie solamente che sono i tipi urbanistica, autorizzativo eccetera delle competenze creando
36:00delle problematiche che hanno un impatto molto più rilevante di quello che noi possiamo
36:04pensare, c'è un problema di concorrenza tra chi opera in alcuni territori e chi opera
36:07in altri visto che la normazione è differente, la disciplina è differente, la strategia
36:12quindi anche di chi opera nel settore turistico è differente, quindi c'è prima cosa un
36:15problema di concorrenza reale, il primo problema è orientarsi per chi vuole operare in questo
36:20settore, comprendere cosa è lecito e cosa no e a volte disorientarsi mentre si orienta
36:27perché cambia la normativa e la normativa impatta molto spesso sulle microeconomie
36:32che caratterizzano il settore degli affetti in breve, c'è un problema di concorrenza
36:37dicevo tra diversi territori e c'è un problema poi di impatto sociale, il diritto è una
36:41scienza umana, il diritto non è una cosa stratta dall'uomo, una normativa, una legge
36:47impatta sulle persone, sui contesti sociali, non solo economici, ci sono città, quartieri
36:55interi di città turistiche, io vengo da Salerno, Salerno è una piccola città baciata alla
37:01fortuna perché si affaccia tra due costiere bellissime, quella mafritana e quella cilentana
37:05ed ha un centro storico carino ma di per sé non giustificherebbe il flusso turistico
37:09che abbiamo che invece è un flusso turistico interessato alla costiera mafritana, il centro
37:14storico di Salerno come il centro storico di molte città si sta spopolando e la maggior
37:18parte degli immobili sono destinate ad affitti in breve, interi quartieri stanno perdendo
37:23identità ad esempio, perché? Perché poi non c'è in realtà una disciplina che riesce
37:30a garantire che l'affitto breve sia realizzato e gestito in maniera professionale, corretta,
37:36coerente alle normative previste appunto dalla singola, quelle statali, quelle regionali
37:41e quelle poi previste dal comune di riferimento, si spopolano i centri storici e alcune quartiere
37:46della città, aumentano a dismisura i prezzi degli affitti degli immobili piccoli per cui
37:53chi non ha la possibilità di acquistare casa ormai deve fittare fuori dai centri delle
37:57città anche piccole andando nelle periferie perché chi ha un piccolo immobile al centro
38:01piuttosto lo gestisce come b&b, come si può dire, è una cosa facile da dire ma poi bisogna
38:07capire se quella gestione è in realtà una gestione coerente con la normativa, realizzata
38:12in maniera professionalmente corretta, tutela della concorrenza di quel settore, di quel
38:17mercato e tutela dei consumatori del prodotto turistico, in questo senso io ritengo e non
38:21lo dico perché sono stato invitato a presentare anche un libro di Ivan, ma ritengo fondamentale
38:28la normazione tecnica, cioè quella interpretazione della realtà che solo un approfondimento
38:35tecnico realizzato da operatori del settore può secondo me consentire una disciplina
38:43che non viene dall'alto, non è astratta dalle caratteristiche peculiari di quel determinato
38:50territorio, di quella determinata realtà, quindi una formazione tecnica fatta da chi
38:55opera in questo settore e una formazione professionale reale per chi opera in questo settore perché
39:00è diventato un settore trenante per l'economia del turismo nel nostro paese ed è un settore
39:06che è oltretutto accoinvolto a livello anche microeconomico familiare interi contesti sociali
39:14che hanno trovato in questo tipo di attività una possibilità anche di crescita economica
39:24e personale, quindi è un settore rilevantissimo, ancora non normato in maniera a mio parere
39:34soddisfacente perché si scontra con questo ginebraio, con questa sovrapposizione, con
39:40questa stratificazione di norme in cui anche gli operatori del settore trovano difficoltà
39:46a muoversi e ad orientarsi, quindi ben venga l'attenzione rispetto a questo tema, ben
39:51venga un approfondimento che è anche una riflessione, un confronto perché siamo in
39:55una fase in cui il confronto ma il confronto con chi opera nel settore è un'analisi critica
40:04anche di quella che l'attuale disciplina del turismo, questo settore interviene in
40:11un ambito che è disciplinato ma che non prevede le differenze che ci sono tra una struttura
40:16professionale, imprenditoriale, ricettiva e una struttura invece ricettiva di natura
40:21privata, familiare, quando diventi imprenditore e quando non sei imprenditore che è un po'
40:26lo spartiacque nella normazione dei contratti brevi, degli affitti brevi nel settore del
40:32bene del breakfast o delle case vacanze, a tutto questo va chiarito, andrà chiarito
40:37meglio e andrà chiarito in confronto con chi opera in questo settore e chi si formerà
40:41in questo settore in modo da poter dare un contributo, quindi non solo apprezzo molto
40:48l'approfondimento realizzato da Ivan Giordano ma anche questi momenti di confronto che possono
40:52essere come dire un faro acceso su un tema, su un settore di enorme rilevanza, grazie.
40:58Devo ringraziare personalmente l'Onorevole Anna Rita Patriarca che ha reso possibile
41:13questa iniziativa, la realizzazione di questo momento di confronto, segretario di presidenza
41:18della Camera dei Deputati e che ha sottratto tempo ai propri lavori parlamentari per essere
41:23qua con noi oggi, grazie Onorevole.
41:26Grazie, grazie a voi.
41:28Intanto raccolgo il guanto di sfida, noi facciamo sempre la parte dei cattivi, quindi
41:37un po' nel ruolo centriamo, io vengo da una zona ad alta densità turistica, io sono di
41:44Gragnano originaria che è la porta della penisola sorrentina, Sorrento praticamente
41:49è a parte una grande ospitalità alberghiera di tradizione importante ma oggi vive il fenomeno
41:56dei b&b quasi in assoluto, cioè cercare una casa a Sorrento è l'impresa più difficile
42:03che c'è, tanto che per esempio alcuni concursi per medici sono andati deserti perché non
42:12solo c'è un problema per raggiungere Sorrento ma l'impossibilità di trovare una casa rende
42:20totalmente disagevole la sede perché tutta la parte, soprattutto la parte del centro
42:25ma adesso anche la parte più periferica, chiunque ha un immobile lo ha adibito a struttura recettiva,
42:34a struttura turistica, c'è sicuramente una grande richiesta, c'è sicuramente un grande
42:38mercato, parliamo di numeri importanti, di numeri notevoli, c'è stata un'espansione
42:43straordinaria, siamo consapevoli che questa sia sicuramente una fonte economica importante,
42:55come siamo consapevoli che c'è da un punto di vista normativo qualcosa a cui mettere
43:02mano perché questa trasformazione ha portato a doverci confrontare anche con delle sfide
43:09regolatorie per i problemi che sono stati appena evidenziati e perché in questo settore
43:18come in tanti altri l'esigenza di semplificazione, di razionalizzazione e quindi di unificazione
43:28diventano strategici fondamentali, perché io mi rendo conto che non è facile soprattutto
43:32per chi non ha dimestichezza con le norme doversi orientare e quando c'è una stratificazione
43:40di istituzioni che intervengono il lavoro diventa ancora più complesso, quindi sicuramente
43:46a fronte di quello che già ha fatto il Governo con l'istituzione del codice identificativo
43:51nazionale che è un passo per rispondere a una serie di esigenze che si sono avvertite
43:57non solo a livello nazionale ma anche a livello europeo, c'è un'esigenza fondamentale di
44:03trasparenza e di legalità come rispetto delle regole, come tutela anche di sotto quello
44:12che è il mondo fiscale legato a questo tipo di attività ma anche una grande attenzione
44:18alla tutela del consumatore e qua rientra tutto il discorso di competenza, di professionalità,
44:22di formazione e quant'altro. A fronte di queste esigenze è chiaro che una norma per
44:28essere applicata deve essere facilmente compresa e se c'è una sovrapposizione di norme e una
44:35non competenza specifica per potersi orientare nel generale di norme che c'è, c'è bisogno
44:42di razionalizzare e semplificare, quindi il compito che noi dobbiamo svolgere e quindi
44:48il guanto di sfida che noi dobbiamo raccogliere è quello di mettere ordine e di fessare dei
44:55paletti che possano poi permettere da un lato di risolvere le problematiche che si riscontrano
45:03e che riscontra soltanto chi quotidianamente si confronta con le gestioni territoriali
45:09ma dall'altro lato di poter guardare con un occhio diverso a quello della particolarità,
45:16quindi un occhio generale per tutelare appunto trasparenza e tutela del consumatore prima
45:20di ogni altro, quindi qualcosa a livello normativo è già stato fatto, a livello europeo forse
45:26qualcosa in più, sicuramente un riordino potrebbe essere un momento importante per capirci.
45:34Nel frattempo esperienze come quella che presentiamo qua oggi sono più che un va de mècum, più
45:41che tracciare una rotta diventano indispensabili proprio per le difficoltà che si riscontrano
45:48per la presenza di una serie di normazioni che si sovrappongono, quindi intanto grazie
45:55per chiunque riesce a fornire un contributo pratico oltre che teorico perché non è facile
46:04fare impresa nel nostro territorio, in alcune parti del territorio è ancora più complesso,
46:10non possiamo richiedere a tutti gli stessi livelli di competenza, quindi quando si riesce
46:15a dare un servizio come questo siamo grati noi politici perché ci date una mano in una
46:24duplice veste, uno perché aiutiamo i cittadini e quindi gli operatori del settore, un'altra
46:30perché noi riusciamo anche a capire attraverso quello che voi ricostruite dove bisogna intervenire,
46:36dove ci sono le lacune, dove ci sono le incertezze e dove ci sono i problemi di interpretazione,
46:41quindi ancora complimenti, ancora grazie a tutti quelli che hanno voluto organizzare
46:51questo evento oggi, io sono soltanto un tramite, ma soprattutto attraverso il professore Giordano
46:57anche l'associazione italiana professionisti immobiliari certificati per l'attenzione,
47:02per il servizio che svolgono e che hanno svolto e anche per l'input che fornite a
47:11noi politici perché noi possiamo essere, lo dico sempre, in qualsiasi settore i migliori
47:18redattori di norme, ma se non ci confrontiamo con chi vive quotidianamente i problemi noi
47:23scriviamo norme stilisticamente perfette, formalmente perfette, ma poco efficaci per
47:29quello che serve in un determinato momento storico nel nostro Paese.
47:32Io devo scappare perché c'è un intervento da fare in aula tra pochi minuti.
47:36Grazie onorevole e buon lavoro, ma io penso all'esigenza di unificare, unire,
48:06internazionali di normazione tecnica mira, uni professioni in particolar modo, a creare linee
48:13guida comuni per le figure professionali e per i servizi che le figure professionali vanno a
48:19erogare. Ai tavoli tecnici, dovremo a breve stimolare l'avvio del tavolo presso uni,
48:25ai tavoli tecnici partecipano tutti i players di queste iniziative e caro Salvatore non è
48:35preparato quello che stiamo per fare. Io invito formalmente la tua università,
48:40il tuo tramite a partecipare al tavolo tecnico in uni perché il mondo universitario sia uno
48:47dei contenitori che cominciano a dare importante casse di risonanza, soprattutto con chi all'interno
48:53ha cattedre come la tua di questa importanza e poi mi è anche promesso la prefazione al libro.
48:59Non so quanto tempo c'è, guardo già Mario per cinque minuti, allora cerco di farlo in tre
49:10minuti, tre riflessioni, due su quello che diceva l'onorevole, condivido molto e mi permetto di
49:16aggiungere una cosa che forse a volte la semplificazione vuol dire proprio evitare di
49:20normare ancora, cioè togliere norme perché molto spesso l'eccesso di tutela crea mancanza di tutela,
49:28l'eccesso di norme crea una mancanza sostanziale di tutela, quindi forse una riflessione che si
49:32farà in un tavolo rito si può pensare di razionalizzare quelle vecchie e di non aggiungerle
49:36di nuovo, in modo che iniziamo a normare meno e a capire di più. Io ho iniziato a insegnare
49:41diritto del turismo nel 2010 a Matera, mi chiamarono una gatta di diritto del turismo a Matera,
49:46non sono di Matera però andavo su 200 km, un bel posto, mi fermavo a dormire là, vedevo i sassi
49:50di Matera, dormevo negli alberghi diffusi che c'erano a Matera, ci sono dei sassi, dormire nel
49:54sasso è bellissimo. Il corso di laurea in scienze del turismo e del patrimonio culturale dell'Università
50:01di Sesto della Basilicata a cui mi invitarono a prendere la gatta di diritto del turismo chiuse
50:05dopo cinque anni per mancanza di iscrizioni, perché i giovani all'epoca non trovano uno
50:09sbocchio occupazionale nel mondo del turismo. A Matera, sono passati 14 anni, il mondo, quel
50:18mondo è completamente cambiato, io ho insomma questo approccio schizofrenico alla docenza
50:23universitaria, perché ho la gatta di diritto del turismo ma anche la gatta di diritto di
50:27internet, di diritto delle nuove tecnologie e uniscono le due cose, noi siamo visti parlando
50:31di nuove tecnologie. Il turismo è cambiato completamente anche per l'espansione e la
50:36diffusione di piattaforme social, di piattaforme orizzontali 2.0 e di piattaforme di interazione
50:43tra l'utente, il consumatore del prodotto turistico e chi invece offre servizi e prodotti
50:49turistici. Negli ultimi anni questo settore è cambiato completamente, noi ancora siamo
50:55ancorati dal punto di vista disciplinare a norme che disciplinano un mondo che non esiste
51:00più, che non c'è più proprio. In questo senso forse bisogna stare attenti a non normare
51:07troppo perché questo è un settore, un sistema, non parliamo di affitti brevi, non parliamo
51:11di un aspetto del turismo, parliamo del turismo e di un aspetto, di un sistema complesso in
51:17cui se tocchi un tassello si muovono anche tutti quanti gli altri. Quindi bisogna stare
51:23attenti a entrare come in un negozio di cristalli, a muovere il meno possibile perché le conseguenze
51:30di ciò che si muove anche in un'ottica di analisi economica del diritto, cioè di quelle
51:33conseguenze che noi non conosciamo di una norma che tocca un settore così strategico
51:39e in un sistema così complesso rischia di creare danni. Quindi prendiamo atto che siamo
51:45di fronte ad un mondo molto diverso da quello di pochissimi anni fa e che o semplifichiamo nel
51:50senso togliamo norme o ne facciamo di nuove ma molto coerenti con la realtà e l'evoluzione
51:56come quella che stiamo vivendo. Solo questo. Grazie.
51:58Sono davvero onorato di aver condiviso con il professore Villar questo tema oggi perché
52:15il tema della non normazione per far evolvere un settore già dotato di una normazione isterica
52:23e frastagliata è un tema fondamentale.
52:25La libertà contrattuale garantisce poi l'alimentazione del libero mercato.
52:33Esatto. Pertanto mi auguro, Salvatore, che la tua università possa accogliere con favore la
52:42partecipazione. Sono solo due corsi di laurea sul turismo in tutto il sud Italia. Una da noi e una in Puglia.
52:48Cioè il turismo in sud Italia, le università che ho prodotto, abbiamo due università che offrono due corsi di laurea sul turismo in tutto il merito dell'Italia.
52:57E sarà quindi un onore avervi al tavolo uni. Sarà un onore avervi al tavolo uni che presto partirà allo scopo di individuare le linee guida della qualità
53:10professionale che deve appartenere a un gestore professionale e imprenditoriale di affitti brevi,
53:17comunemente definito short rent manager. Ringrazio tutti voi, ringrazio dottoressa Galli per la
53:24moderazione e alla prossima iniziativa. Grazie.