Mercredi 9 avril 2025, retrouvez Florence de Maupeou (DGA en charge du financement participatif, France Fintech), Jérôme Drunat (DG, APAGL), Flore Pradere (Directrice de Recherche & Prospective Bureaux de demain, JLL) et Alexandre Toussaint (Président & Fondateur, Baltis) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:28Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés de l'IMO. Les clés de l'IMO nous parlerons de loyers impayés, quelles sont les protections qui existent en matière de loyers impayés.
00:38Nous en parlerons avec Jérôme Drunat, le directeur général de l'APAGL, l'association pour l'accès aux garanties locatives. Nous ferons notamment un focus sur la garantie visale.
00:47Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré au secteur du crowdfunding. Comment rebondir après l'année 2023 et l'année 2024 ?
00:55Nous poserons la question à Florence de Maupoux, déléguée générale adjointe en charge du financement participatif chez France Fintech, mais aussi à Alexandre Toussaint, président et fondateur de Baltice.
01:03Et puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous ferons un focus sur le futur of work avec les préférences salariées et les employeurs.
01:11Est-ce qu'ils arrivent à mieux s'aligner ? C'est la question que nous verrons avec Flore Prader, directrice de recherche et prospective bureau de demain chez JLL.
01:18On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:25Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine.
01:31Et aujourd'hui, nous allons nous intéresser au sujet des loyers impayés.
01:35Quelles sont les protections qui peuvent exister en cas de loyers impayés ?
01:39Et voit-on une évolution à la hausse ou à la baisse des loyers impayés sur les derniers mois ?
01:45Autant de questions que nous allons poser à Jérôme Drunat, le directeur général de l'APAGL.
01:50Bonjour Jérôme Drunat.
01:51Bonjour.
01:51Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:53Alors l'APAGL, c'est l'association pour l'accès aux garanties locatives,
01:55qui est une filiale d'Action Logement, qui est dédiée, comme son nom l'indique, aux garanties locatives.
02:01On va essayer de comprendre ensemble comment se protéger des impayés de loyers.
02:05On va notamment mettre en avant cette garantie visa proposée par l'APAGL.
02:09Avant d'aller sur cette garantie à proprement parler, qui accompagne les propriétaires, mais aussi les locataires,
02:15quand tout va bien, mais aussi quand il peut y avoir un petit sujet au niveau des loyers impayés.
02:19D'abord, de manière générale, vous suivez le marché de l'immobilier,
02:22vous suivez le marché du logement, de la location.
02:26On a vu des tensions sur le marché immobilier récemment,
02:29des biens qui coûtaient un petit peu plus cher à l'achat en lien avec le coût du crédit,
02:35des difficultés parfois de locataires à trouver de nouveaux logements.
02:38Est-ce qu'on voit aussi dans ce contexte une augmentation des loyers impayés
02:42ou une évolution sur les difficultés qu'on peut avoir à payer son loyer dans le contexte actuel ?
02:48Alors en fait, je pense qu'il faut distinguer deux notions.
02:50Il faut distinguer les retards de paiement des loyers impayés effectifs.
02:54En fait, c'est ces deux notions qu'on regarde.
02:57Et actuellement, on peut constater qu'il y a effectivement un temps de paiement.
03:02Enfin, le retard de paiement est plus important.
03:03C'est-à-dire que les locataires mettent un peu plus de temps à payer.
03:06Mais ça reste confiné dans le mois de quittancement.
03:08Mais il n'y a pas d'augmentation significative des impayés.
03:13Alors ça peut varier quand même d'un territoire à un autre ou en fonction des catégories des locataires.
03:18Mais je pense qu'aujourd'hui, l'analyse, c'est plutôt de dire qu'effectivement, il y a du retard de paiement.
03:22Mais il n'y a pas nécessairement une augmentation significative des impayés de loyer au sens strict du terme.
03:26Quand vous dites retard de paiement, vous avez mentionné le mois en question.
03:29Ça veut dire que le loyer du mois d'avril est toujours payé au mois d'avril.
03:32Simplement, il n'est plus forcément payé le premier du mois, c'est ça ?
03:34Voilà, c'est ça.
03:35En fait, généralement, vous quittancez le 5 du mois ou en début de mois.
03:38Et en fait, le paiement va s'opérer au cours du mois et non pas le 5 du mois au moment du quittancement.
03:44Donc, ce n'est pas un risque supplémentaire quand on met son bien à l'allocation en 2025, le sujet loyer impayé ?
03:50Ce n'est pas un risque significatif supplémentaire.
03:52Je ne dis pas qu'il n'y en a pas.
03:53Ce n'est pas mon propos.
03:54Je dis simplement qu'aujourd'hui, sur le plan statistique, significativement, il n'y a pas d'augmentation significative de ces impayés.
04:00Le loyer impayé, c'est la bête noire des propriétaires qui mettent leur bien immobilier sur le marché.
04:07On a tous en tête des histoires qui se passent mal.
04:09Il y a aussi des histoires qui se passent bien.
04:11Et il y a surtout des garanties des acteurs qui proposent des solutions pour faire en sorte que, même lorsqu'un locataire a une difficulté dans la vie,
04:20on peut trouver des solutions pour que le propriétaire continue à percevoir un loyer.
04:25Il y a des assurances pour ça, mais ce n'est pas le sujet qu'on a aujourd'hui.
04:28On va parler de la garantie Visal.
04:30Ça existe depuis 2016.
04:32Qu'est-ce que ça propose concrètement, Jérôme Drunin ?
04:34La garantie Visal, c'est un dispositif qui a été mis en place par les partenaires sociaux d'Action Logement.
04:38Je rappelle, le groupe Action Logement est géré par les partenaires sociaux.
04:41Il y a un sens.
04:42Il y a une utilité sociale à ce dispositif.
04:44C'est un dispositif qui est gratuit aussi bien pour les locataires et les bailleurs.
04:48Ce dispositif, c'est une caution.
04:51Qu'est-ce que propose cette caution ?
04:52Elle va proposer au bailleur de garantir les impédiés de loyer à hauteur de 36 mois sur la durée d'occupation du bien.
04:58Elle va également proposer de garantir les dégradations locatives dans le parc locatif privé à hauteur de 2 mois plus les dépôts de garantie.
05:05Et surtout, elle va aussi proposer d'accompagner le bailleur en cas d'impayé.
05:11Action Logement va prendre en charge l'ensemble des procédures de recouvrement auprès du locataire.
05:15Également, l'ensemble des procédures éventuellement d'expulsion du locataire, et ce, gratuitement.
05:20Et donc, ça va libérer aussi psychologiquement le bailleur.
05:23On sait que ces histoires de procédures...
05:27Ça peut être long et éprouvant.
05:28Ça peut être long et éprouvant.
05:29Donc, en fait, on n'en parle pas souvent.
05:31On parle surtout de la prise en charge des impédiés de loyer.
05:34On parle beaucoup de la prise en charge des dégradations locatives.
05:36Mais aussi, cette prise en charge de la procédure de recouvrement, c'est un élément aussi très important pour le bailleur.
05:40C'est un outil à destination du bailleur ou du locataire ou des deux, cette garantie Visal ?
05:47Alors, justement, en fait, l'intérêt du dispositif, c'est un outil à destination des deux.
05:50D'accord.
05:51Pourquoi ? Parce qu'en fait, un des objectifs du dispositif Visal, en fait, c'est d'accompagner des locataires qui ne rentrent pas dans les critères habituels des bailleurs.
06:00Et ces critères sont généralement un taux d'effort, c'est-à-dire un rapport loyer sur ressources inférieur à 33% et un contrat à durée indéterminée.
06:07D'accord.
06:08C'est des critères, enfin, je ne juge pas ces critères, mais c'est des critères habituels.
06:11En fait, les gens qui ne rentrent pas dans ces critères-là vont pouvoir, sur certaines conditions, profiter de la garantie Visal.
06:17Parce que la garantie Visal leur est réservée ou parce qu'elle est ouverte à eux aussi ?
06:21En fait, elle est ouverte à eux aussi.
06:22C'est d'ailleurs, en fait, c'est une forme de ciblage.
06:24En fait, la garantie Visal vise à cibler certains types de populations qui ne rentrent pas dans ces critères.
06:29D'accord.
06:30Et donc, grâce à cette garantie, en fait, ces locataires vont pouvoir proposer une caution, une garantie au bailleur.
06:39D'accord.
06:39Et si le bailleur est intéressé, d'accord, et il peut être intéressé, parce que j'ai donné un certain nombre de caractéristiques qui sont quand même très intéressantes,
06:46c'est-à-dire gratuits, une couverture assez importante.
06:49Bien sûr.
06:49Et tout ça joue nécessairement sur le taux de rendement, en fait, de votre investissement.
06:54Si le bailleur est intéressé, à ce moment-là, il va simplement...
06:57Alors, le dispositif est complètement dématérialisé.
06:59Tout se passe par Internet et donc, il va créer un compte sur Visal.fr.
07:04Et via cette création de ce compte, en fait, il va obtenir tout de suite un contrat de cautionnement.
07:08Tout le monde peut avoir accès à une garantie Visal ?
07:10Alors, non, puisque c'est ce que j'évoquais.
07:12En fait, l'idée, c'est quand même des partenaires aux autres, c'est de cibler, en fait, un certain nombre de personnes.
07:16Donc, grosso modo, il y a deux populations.
07:18Il y a une première population qui a moins de 30 ans.
07:21D'accord.
07:21Et eux, on va...
07:22Pratiquement, on prend tout le monde.
07:24C'est-à-dire, en fait, on va prendre tout le monde, mais avec des conditions.
07:26C'est-à-dire qu'il ne faut pas que leur taux d'effort, c'est-à-dire le rapport loyer plus charge sur ressources soit supérieur à 50%.
07:32D'accord.
07:32Et puis, on va avoir des loyers plafonds.
07:35C'est-à-dire, en fait, on ne va pas garantir des logements dont les loyers sont supérieurs à ces loyers plafonds.
07:39Donc, c'est 1 500 euros en Ile-de-France et 1 300 euros hors Ile-de-France.
07:43D'accord.
07:43Et quand on est étudiant, comme on n'a pas de ressources, en fait, on va avoir simplement un forfait.
07:47C'est 800 euros en Ile-de-France et 600 euros hors Ile-de-France.
07:50D'accord.
07:50Pour les plus de 30 ans, on prend vraiment beaucoup de personnes, en fait, on prend une grande majorité, en fait, des moins de 30 ans.
07:55Pour les plus de 30 ans, les partenaires sociaux, on voulait un peu plus cibler, en fait, leur action.
08:01Et on a deux sous-populations.
08:03Une première population, il suffit de gagner moins de 1 500 euros net par mois pour avoir accès aux dispositifs visables,
08:09mais toujours dans les mêmes conditions, taux d'effort et loyer plafond.
08:11Bien sûr.
08:12Et puis, une deuxième sous-population qui, en fait, ce qu'on appelle des gens qui sont en double mobilité.
08:16C'est-à-dire, en fait, je change l'emploi et je change le travail.
08:19Puisque un des enjeux des partenaires sociaux, c'est de favoriser la mobilité professionnelle et résidentielle.
08:24Bien sûr.
08:24Et on sait que ce lien emploi-logement est un lien, en fait, très ténu et très important.
08:29C'est les deux faces d'une même pièce.
08:30Voilà.
08:30L'un accompagne l'autre, généralement.
08:32Absolument.
08:32Souvent, pas le logement, c'est pas l'emploi, ou pas l'emploi, c'est pas le logement.
08:35Oui, bien sûr.
08:36Parce qu'il y a un enjeu sociétal important, il y a un enjeu économique aussi important.
08:40Et comment demander un CDI période d'essai validé à quelqu'un qui déménage, justement, pour un nouveau travail ?
08:46C'est compliqué.
08:47Absolument.
08:47Et puis, surtout quand vous savez que, dans le flux entrant sur le marché du travail,
08:52aujourd'hui, 80% des gens qui rentrent sur le marché du travail ont un contrat à durée déterminée.
08:56Oui, bien sûr.
08:57Donc, en fait, cette deuxième population des plus de 30 ans, il faut qu'elle soit en double mobilité.
09:02Donc, voilà.
09:02Donc, on ne prend pas tout le monde, mais on prend des gens, en fait, qui sont ciblés.
09:07Premièrement, les jeunes, parce que ça, c'est un enjeu important pour les parcs nationaux, d'accompagner les jeunes.
09:11Et on sait aussi que le parc locatif privé, en fait, c'est un parc jeune.
09:15C'est un parc dynamique et dirigé vers les jeunes.
09:19D'accord.
09:19Donc, ça, c'est important.
09:21Et puis, on prend ce lien, enfin, on accompagne ce lien emploi-logement.
09:24Un dispositif, donc, qui vise à amener plus de fluidité, quelque part, sur le marché du logement,
09:29à faciliter les interactions entre locataires et propriétaires.
09:34Et ça a vocation à durer.
09:37Ça fait presque 10 ans que ça existe et ça a vocation à continuer,
09:41à remplacer presque la caution familiale qu'on connaissait traditionnellement,
09:45ou en tout cas, pour ceux qui n'ont pas cette chance-là, peut-être.
09:47Voilà. On n'a pas vocation à se substituer à la caution personne physique.
09:51Mais on voit bien que l'enjeu aussi, c'est effectivement, c'est la caution personne physique.
09:55En fait, le problème, c'est qu'elle est très inégalitaire parce que tout le monde ne peut pas en obtenir.
09:59Tout le monde ne peut pas proposer, en fait, une caution personne physique.
10:02Et donc, l'enjeu, c'est justement de proposer à ces personnes qui ne peuvent pas avoir de caution personne physique
10:06un système qui leur permette, en fait, d'être sur le même niveau en termes de fil d'attente
10:12dans l'accès au logement du parc locatif privé.
10:14Merci beaucoup, Jérôme Drunat, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
10:17Je rappelle que vous êtes le directeur général de l'APAGL.
10:21Merci beaucoup.
10:22Merci à vous.
10:22Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:29Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.
10:32Un enjeu patrimoine consacré au crowdfunding, au secteur du crowdfunding en France
10:36à destination des épargnants particuliers.
10:40Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir deux experts du sujet
10:43sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:44Nous avons le plaisir d'être accompagné tout d'abord par Florence Demopou.
10:47Bonjour Florence Demopou.
10:48Bonjour Nicolas.
10:49Vous êtes déléguée générale adjointe en charge du financement participatif
10:52au sein de France FinTech.
10:54Je rappelle d'ailleurs que Finance Participative,
10:58qui était l'association dédiée au crowdfunding,
11:00a fusionné avec France FinTech en juin dernier.
11:03Donc c'est toujours en phase de fusion ?
11:05C'est fusionné.
11:06C'est fusionné.
11:07C'est acté.
11:09Et à vos côtés, on a le plaisir d'accueillir également Alexandre Toussaint.
11:11Bonjour Alexandre Toussaint.
11:12Bonjour Nicolas.
11:13Vous êtes président et fondateur de Baltis,
11:15Baltis plateforme de crowdfunding,
11:17qu'on a pu connaître sur le sujet crowdfunding immobilier,
11:18mais qui ne fait pas que ça,
11:19qui fait aussi des énergies renouvelables,
11:21et plus récemment aussi de l'investissement dans des startups.
11:24Vous allez nous en parler dans un instant.
11:26Mais on va commencer avec vous Florence Demopou.
11:27Pourquoi est-ce qu'on fait une émission sur le crowdfunding ?
11:29Pourquoi est-ce qu'on l'appelle crowdfunding ?
11:31Comment rebondir ?
11:31Parce que l'année 2024 a pu être un petit peu compliquée
11:34pour le crowdfunding dans son ensemble,
11:36et pour certaines verticales du crowdfunding,
11:38comme le crowdfunding immobilier.
11:39Si je ne dis pas de bêtises, la collecte l'année dernière,
11:41c'était 1,7 milliard d'euros,
11:44en recul de 17% en 2024,
11:47et plombée notamment, si je peux utiliser ce terme,
11:49par le crowdfunding immobilier,
11:51qui a reculé de près de 26% à 25,9% sur la période,
11:56et qui ne représente plus que près de 50% de la collecte globale,
12:00là où le crowdfunding immobilier tirait le secteur sur les années précédentes.
12:04C'est aussi pour ça qu'on le regarde d'aussi près aujourd'hui, Florence Demopou.
12:07Oui, oui, tout à fait.
12:08Et puis c'est pour ça aussi qu'on a un secteur qui, en 2024,
12:11a connu une baisse de la collecte significative.
12:14Je ne vais pas répéter les chiffres,
12:15mais effectivement, ça fait deux ans que la collecte du financement participatif diminue,
12:21et donc on est repassé sous la barre des 2 milliards d'euros de collecte en 2024,
12:26avec un secteur qui est tiré en 2022,
12:30le financement participatif de l'immobilier, c'était 70%,
12:33et en deux ans, il est retombé à 50%.
12:35Donc ça reste la locomotive du secteur,
12:38parce que c'est quand même 60% de la collecte,
12:39mais effectivement, il perd un peu des parts de marché
12:42dans le financement participatif global,
12:45qui voit notamment les secteurs des énergies renouvelables
12:49prendre une part croissante,
12:51et ça n'a très important.
12:53On a un effet vaste communiquant un petit peu,
12:55ou juste rééquilibrage entre les différentes verticales ?
12:58Pour l'instant, plutôt rééquilibrage entre les différentes verticales
13:01que va se communiquant,
13:02mais effectivement, le financement participatif des énergies renouvelables
13:05se porte plutôt bien,
13:07avec entre 2023 et 2024,
13:10une collecte assez régulière.
13:15Alors, un mot quand même sur ce crowdfunding immobilier.
13:18On a vu effectivement un recul important de la collecte en 2024,
13:20d'abord Florence Demopou et ensuite Alexandre Toussaint.
13:22c'est dû à quoi ?
13:24C'est dû au secteur immobilier ?
13:26C'est dû aux difficultés de sortir des logements neufs ?
13:30Ce qui ensuite a créé des complications à la chaîne
13:33vis-à-vis de certaines plateformes ?
13:35Comment est-ce qu'on l'explique ?
13:36Oui, alors la crise immobilière,
13:38en fait le financement participatif dépend du sous-jacent
13:41qui le finance.
13:42Bien sûr.
13:42À partir du moment où il y a une crise de l'immobilier en France,
13:47inévitablement,
13:48le secteur du financement participatif de l'immobilier est affecté.
13:51Et donc, on a vu en effet des promoteurs et des marchands de biens
13:56mettre la clé sous la porte,
13:58même s'ils étaient solides,
13:59parce qu'il n'y a plus de marché de l'immobilier,
14:02il y a des fortes difficultés à vendre les actifs immobiliers.
14:06Et donc, il y a des retards qui traînent, qui traînent.
14:08Et à un moment aussi, des banques qui ferment les verrous
14:11et qui disent, bon, je ne peux plus continuer à proroger ce projet,
14:16il faut mettre un terme.
14:18Et donc, ça entraîne des procédures dans liquidation judiciaire, etc.
14:22Donc, effectivement, la crise immobilière a fortement affecté
14:25l'ensemble du secteur.
14:27Il y a aussi, de manière un peu plus globale,
14:29un contexte de crise économique.
14:31On a eu 65 000 entreprises qui ont mis la clé sous la porte en 2024.
14:36Donc, ça n'a jamais été aussi...
14:39Là, on ne parle pas au-delà de l'immobilier.
14:40Au-delà de l'immobilier, c'est l'ensemble du secteur économique
14:43qui est pas mal en souffrance,
14:46avec des PGE dues à la période Covid qui arrivent à terme,
14:50il faut rembourser.
14:52Donc, des entreprises qui n'arrivent plus à faire face
14:54à ces nouvelles demandes de remboursement,
14:58avec un contexte économique et géopolitique
15:00qui est quand même un peu compliqué.
15:01On a eu une dissolution de l'Assemblée.
15:04On a eu un plan, un projet de loi de finances
15:08qui a traîné, qui a vu le jour seulement en 2025.
15:13Donc, en termes d'investissement,
15:15pour les 20 investisseurs, en termes de fiscalité,
15:17ils ont eu une fin d'année 2024 un peu compliquée,
15:19quand même un peu dans le flou.
15:21Donc, tout ça n'a pas favorisé la collecte en financement participatif
15:25et la confiance des investisseurs
15:26pour investir de manière générale,
15:29mais en particulier dans l'investissement participatif.
15:32Alexandre Toussaint, comment vous l'avez vécu
15:33cette année 2024 chez Baltice ?
15:35On l'a vécu un peu comme 2023.
15:37D'accord.
15:38Donc, c'est deux années 2023-2024.
15:40C'est effectivement, comme disait Florence,
15:42la deuxième année où la collecte,
15:43on n'est pas en décollecte,
15:44mais la collecte n'est plus en croissance,
15:46mais en décroissance.
15:47Donc, ça fait deux ans que le crowdfunding
15:48et le crowdfunding mobilier sont en baisse
15:50en termes de collecte,
15:51parce qu'effectivement, l'environnement macroéconomique,
15:53géopolitique, etc.,
15:54influence sur les projets.
15:56Attention, ce ne sont pas les plateformes qui sont en retard,
15:59ce sont les projets des plateformes qui sont en retard.
16:01Il faut bien faire la distinction.
16:02Bien sûr.
16:02Et ces projets sont en retard
16:04parce que l'environnement fait que ça tangue,
16:06que ça prend du retard,
16:07que les entreprises vont moins bien
16:08et on arrive à cette situation-là.
16:11Donc, c'est vrai que c'est plus compliqué.
16:12Après, dans chaque crise,
16:14il y a aussi un des opportunités.
16:15Donc, on voit aussi qu'aujourd'hui,
16:16les meilleurs projets à financer sont ceux d'aujourd'hui,
16:19que le marché se consolide.
16:22Il y a des plateformes qui se font racheter,
16:23il y a des plateformes qui fusionnent,
16:24il y a des plateformes qui s'adossent
16:25à des sociétés de gestion.
16:26Donc, le marché se professionnalise aussi.
16:28Bien sûr.
16:28C'est aussi une source d'opportunités
16:29pour les plateformes
16:30et donc pour les investisseurs derrière.
16:33Les plateformes qui ont pu être pas mal attaquées,
16:35quand même,
16:35même si c'était le marché de l'immobilier,
16:36sur la sélectivité des dossiers.
16:40Alors, quand on dit les plateformes,
16:42il y a des réalités différentes dans chaque plateforme,
16:43mais il y a aussi eu ce sujet-là
16:44et donc cette nécessité à bien sélectionner les dossiers.
16:47C'est sûr qu'en l'argent se collecte facilement,
16:50on a tendance à vouloir faire plus de projets
16:52et donc à être peut-être un peu moins sélectif sur les projets.
16:55Ça, c'est la nature qui fait ça.
16:58Donc, le revers de la médaille,
16:59c'est aujourd'hui, deux ans après,
17:01les projets finalement n'étaient peut-être pas si bons.
17:03Il y a aussi des projets qui étaient très bons au départ,
17:05qui le sont toujours aujourd'hui,
17:07le projet,
17:07mais l'opérateur, lui, a des difficultés.
17:09D'accord.
17:09Parce que d'autres projets à côté,
17:11il n'a pas qu'un seul projet sur la plateforme.
17:13Donc, oui, la sélection était importante au départ
17:15et le succès d'un projet,
17:18c'est un, sa sélection au départ,
17:19mais c'est aussi sa gestion et son suivi
17:21pendant toute la phase de financement.
17:23D'accord.
17:24Et aussi, potentiellement,
17:25l'accompagnement en cas de retard,
17:26l'accompagnement en cas de difficulté,
17:29l'accompagnement de l'opérateur
17:30et aussi communication avec l'investisseur.
17:33Bien sûr.
17:33Donc, il faut lui donner des nouvelles régulièrement,
17:35il faut l'accompagner,
17:36il faut organiser des webinaires
17:37avec le porteur de projet
17:38pour que la communication soit fluide.
17:40Souvent, l'investisseur, il n'est pas inquiet,
17:42il veut juste avoir des nouvelles,
17:43il veut juste savoir à peu près où il va,
17:45il veut juste se dire,
17:46voilà, ce projet-là qui devait se rembourser
17:47en mars 25,
17:49ça sera plutôt juin 25
17:50pour qu'il puisse s'organiser en termes de trésorerie.
17:52Donc, la communication est très importante
17:53et donc les plateformes mettent beaucoup d'énergie,
17:56recrutent parfois,
17:57en tout cas, c'est notre cas chez Baltic,
17:58ils sont recrutes des personnes
17:58dans le suivi des participations.
18:01Cette émission s'appelle,
18:03Alexandre Toussaint,
18:03Comment rebondir ?
18:04Alors, c'est plus à destination des plateformes.
18:07Là, on a parlé de crowdfunding immobilier,
18:08il n'y a pas que ça dans l'univers du crowdfunding.
18:10Il y a une collecte qui est quand même,
18:11alors on a dit,
18:12moins 17,1%,
18:13mais qui est quand même toujours présente
18:14sur le sujet crowdfunding.
18:15Qu'est-ce qu'on fait ?
18:16On diversifie ses investissements aujourd'hui
18:18quand on veut investir via du crowdfunding ?
18:20Souvent, quand un marché va mal,
18:21la conclusion est souvent la même,
18:23diversification.
18:24D'accord.
18:24Quand tout va bien,
18:25on dit aussi diversification,
18:26c'est dans tous les secteurs d'activité immobilière.
18:30Diversifier quoi qu'il arrive.
18:31Diversifier, d'autant plus
18:32quand les marchés sont compliqués,
18:33les marchés financiers,
18:34les marchés immobiliers,
18:35tout le contexte français,
18:37voire européen,
18:37est compliqué,
18:38voire maintenant mondial depuis quelques semaines.
18:40Il faut diversifier sur plusieurs classes d'actifs.
18:43C'est aussi pour ça que beaucoup de plateformes
18:44baissent leur ticket d'entrée
18:45pour diversifier en termes de nombre de tickets.
18:47D'accord.
18:47Et aussi en typologie de projet,
18:49on a parlé des ENR,
18:50on a parlé un peu des startups,
18:52on a aussi d'autres classes d'actifs
18:53plus alternatives qui existent,
18:54qui arrivent,
18:55dans le but que l'investisseur
18:56puisse être exposé sur plusieurs classes d'actifs,
18:58potentiellement dans plusieurs pays.
18:59Et si effectivement,
19:00il y a une classe d'actifs
19:01qui marche un peu moins bien,
19:01elle est compensée par une autre.
19:02Et ça va jusqu'où cette diversification ?
19:05Parce qu'il y a l'investissement capital dans les entreprises,
19:07il y a l'investissement dans des projets immobiliers,
19:10les énergies renouvelables,
19:11on finance des éoliennes
19:12ou des parcs photovoltaïques.
19:15Il y a d'autres manières de diversifier aussi ces investissements ?
19:18Alors, il y en a beaucoup d'autres.
19:19Il y en a beaucoup d'autres.
19:20Alors déjà, quand on finance des startups,
19:22il y a des startups dans différentes activités,
19:24dans le spatial, dans l'industrie,
19:26dans l'eau, dans le sport, dans la santé.
19:28Dans la défense un peu en ce moment.
19:29Dans la défense.
19:29Oui, c'est un sujet porteur en ce moment, effectivement.
19:32Effectivement, la DCC l'été,
19:33toute la partie de défense.
19:34Et il y a aussi des produits alternatifs.
19:36On a évoqué avec Florent juste avant
19:39la partie investissement dans les chevaux de course.
19:40D'accord.
19:41Une nouvelle classe d'actifs,
19:42enfin une classe d'actifs qui existe,
19:43parce qu'on a toujours eu des investisseurs
19:45dans les chevaux de course,
19:48participatifs pour pouvoir faire investir
19:50des particuliers dans des chevaux de course.
19:51D'accord.
19:52Ou dans l'art, ou dans le vin,
19:53ou dans les voitures de collection.
19:54Et ça, ça se fait quoi ?
19:55Via de l'equity, via de la dette ?
19:56Ça se fait principalement via de la dette.
19:57D'accord.
19:58Les émissions obligataires.
19:59Donc, on vient financer des professionnels.
20:01On finance des professionnels immobiliers,
20:02mais on finance aussi des professionnels
20:03dans les chevaux de course,
20:06dans l'art, dans les montres, dans le vin.
20:07Donc, on vient prêter de l'argent
20:08à quelqu'un qui sait faire
20:09et on ouvre les portes de cet investissement
20:12aux particuliers à partir de 100 euros.
20:14Florence Demopou, le sujet diversification,
20:15vous le constatez aussi,
20:17peut-être de manière plus générale,
20:18vis-à-vis de l'appétence des investisseurs.
20:20Une manière de leur parler aujourd'hui,
20:22dans ce contexte,
20:22après l'année 2023 et 2024,
20:24c'est de leur dire
20:24qu'on peut diversifier les investissements
20:26via cet outil du crowdfunding immobilier,
20:28enfin du crowdfunding, pardon,
20:30qui se professionnalise.
20:31Oui, il faut diversifier l'investissement.
20:33Et effectivement,
20:34on a une diversification des secteurs.
20:37Il y a une démocratisation de l'investissement
20:38dans toute typologie de secteurs.
20:40On voit aussi dans l'univers de l'art.
20:42On peut acheter un petit bout d'Andy Warhol.
20:44Donc ça, c'est important aussi
20:47de pouvoir diversifier ces classes d'actifs.
20:51Alors, il faut faire attention quand même.
20:52On investit dans ce qu'on connaît.
20:54Bien sûr.
20:55Donc c'est un préambule.
20:57Mais ça permet de toucher un peu à tout,
20:59de diversifier dans différents types
21:01de plateformes aussi.
21:03On a 59 plateformes de financement participatif
21:06avec l'agrément européen aujourd'hui en France.
21:10Donc c'est beaucoup.
21:11Il y a une nécessité de consolidation du secteur
21:14pour avoir des acteurs qui soient plus forts.
21:19C'est un coût réglementaire.
21:21Je ne l'ai pas mentionné précédemment,
21:22mais c'est vrai qu'au-delà du marché,
21:24du contexte économique,
21:26il y a aussi le contexte réglementaire
21:27qui a été très lourd apporté par les plateformes.
21:30Ça fait quoi ?
21:30Ça fait un an, c'est ça ?
21:32Depuis novembre 2023.
21:33Novembre 2023, oui, c'est ça.
21:34Il y a cette obligation.
21:35Donc on va faire un an et demi, deux ans.
21:37Et il y a d'autres réglementations qui arrivent.
21:40Il y a la réglementation contre la lutte,
21:42contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
21:46Pour DORA avec les digital actes.
21:48Voilà, donc le secteur du financement participatif
21:53se structure aussi grâce à cette réglementation
21:56qui est nécessaire pour avoir des acteurs professionnels et solides.
22:00Bien sûr.
22:00Mais qui a un coût et qui implique aussi cette consolidation.
22:06Et voilà.
22:06Et on voit des acteurs qui se diversifient aussi bien
22:09sur les secteurs que sur la façon de fonctionner.
22:12On voit de plus en plus de premiumisation
22:14ou à l'inverse de fractionnement
22:17pour permettre d'investir avec des très petits tickets.
22:20Alors soit vous investissez à partir de 1 euro,
22:22soit vous allez investir sur des montants plus importants
22:25avec un système d'abonnement à 1 000, 2 000, 5 000 euros par an
22:29pour investir aux côtés de personnalités.
22:32Donc c'est intéressant de voir que finalement,
22:35ça fait 10 ans que le secteur existe
22:38et que ça continue à se diversifier
22:40avec peut-être demain des sujets tokenisation
22:43avec l'intelligence artificielle et que sais-je.
22:45Très rapidement Alexandre Toussaint,
22:47la diversification c'est aussi une diversification européenne
22:49ou le marché français n'en est pas encore là aujourd'hui ?
22:52Non, je pense qu'il n'en est pas encore là aujourd'hui.
22:54Il doit consolider ses acquis en cette période.
22:56Donc la France, et c'est plutôt la partie private equity
23:00qui va faire qu'on finance des start-up
23:02qui elles ont des ambitions nationales voire internationales.
23:05Donc ça passera plutôt par le sous-jacent.
23:07Et s'il y a ouverture des frontières,
23:10ce sera plutôt sur les pays limitrophes.
23:12Nous on commence à regarder l'Italie, l'Espagne et le Portugal.
23:14Donc des pays qui nous ressemblent un petit peu
23:16dans la culture et dans la fiscalité,
23:19dans le droit immobilier et le financement du private equity.
23:22Donc plutôt des pays qui nous ressemblent,
23:23mais plutôt sur 2026 je pense.
23:25Merci beaucoup Alexandre Toussaint,
23:26président et fondateur de Baltice.
23:27Merci également Florence de Maupoud,
23:29déléguée générale adjointe en charge du financement participatif
23:32au sein de France Fintech.
23:33Merci à tous les deux.
23:34Merci beaucoup.
23:34Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
23:40Et nous finissons cette émission comme d'habitude
23:42avec l'œil de l'expert
23:44où nous allons faire un focus sur le futur du travail,
23:47le futur of work, du lieu de travail également.
23:51Nous allons nous intéresser à l'alignement
23:53entre employeurs et préférents salariés
23:56dans un contexte où certaines grandes entreprises
23:58demandent justement à leurs salariés
23:59de revenir sur le lieu de travail
24:01plutôt que de rester en télétravail.
24:03Et pour en parler, nous avons le plaisir d'être avec Flore Prader.
24:05Bonjour Flore Prader.
24:06Bonjour.
24:06Vous êtes directrice de recherche et prospective bureau de demain
24:09chez JLL.
24:11Alors est-ce qu'on voit un alignement s'écarter
24:14ou au contraire se rapprocher
24:16entre employeurs et préférents salariés ?
24:19Alors c'est vrai que c'est vraiment le sujet du moment.
24:22En ce moment,
24:22chez toutes les entreprises qu'on accompagne chez JLL,
24:26il y a vraiment un face-à-face
24:27entre les employeurs et les employés.
24:29D'accord.
24:29Ça prend l'allure d'un bras de fer, pour être honnête.
24:32Et le sujet, c'est vraiment qu'il y a une crispation
24:36en fait sur le retour au bureau.
24:39Ce qu'on observe dans la grande enquête
24:40qu'on a conduite l'année dernière,
24:42donc plus de 2000 décideurs à travers le monde,
24:46c'est que clairement, le travail hybride,
24:48ça reste la recette préférée des employeurs aujourd'hui.
24:52Une majorité d'entre eux, 56%,
24:54propose encore du travail hybride.
24:56Mais on a encore 4 sur 10 qui nous disent
24:59les curseurs vont s'ajuster,
25:01il y aura probablement un peu moins de jours de télétravail
25:04dans les semaines, dans les mois à venir.
25:06D'où la crispation.
25:08D'accord.
25:08Ne vous abutuez pas trop aux conditions actuelles,
25:10ça va évoluer.
25:11C'est le message.
25:12Ça risque encore de bouger.
25:13Alors en France, c'est un peu plus stabilisé,
25:16mais globalement, on sent que la réflexion,
25:18elle est dans les têtes de chacun.
25:20Et on voit que les employeurs, de plus en plus,
25:23imposent un retour au bureau,
25:24imposent un certain nombre de jours par semaine.
25:28Et du coup, côté salarié,
25:29ce n'est pas toujours très bien vécu.
25:31Est-ce qu'il y a un lien direct entre bonheur au travail
25:34et nombre de jours travaillés dans l'entreprise ?
25:36Alors ça, c'est une excellente question.
25:37On a justement fait une analyse là-dessus.
25:40Et on a vu qu'en fait,
25:40c'était absolument pas corrélé.
25:42C'est-à-dire que vous pouvez être
25:43très en présentiel et très heureux au bureau,
25:46ou très en présentiel et très insatisfait.
25:49D'accord.
25:49Donc ça, c'est assez intéressant.
25:52Et ce qu'il y a derrière, en fait,
25:53c'est que ce qui compte, le vrai sujet,
25:56c'est l'alignement entre ce à quoi j'aspire
25:58en tant que salarié
25:59et ce que mon employeur va me proposer.
26:02Donc il y a un vrai enjeu
26:03à mieux discuter, mieux échanger
26:05et comprendre quelles sont les conditions
26:07du gagnant-gagnant pour l'employeur et le salarié.
26:09Et alors justement,
26:10si on veut comprendre cet alignement,
26:11pourquoi est-ce qu'on va au bureau fort-prodère ?
26:14Eh bien, on y va parce que,
26:15et ça reste vraiment la clé du succès
26:18pour l'interaction,
26:19pour les sujets sociaux.
26:20Donc ça, ça reste ce qui fait venir.
26:23C'est intéressant parce que je vous dis
26:24pourquoi on va au bureau,
26:25vous ne me répondez pas pour travailler.
26:26Non, c'est qu'on a compris effectivement
26:27qu'il y avait un rôle particulier
26:29du lieu physique du bureau.
26:31Exactement.
26:32Mais ce qui est intéressant aussi,
26:34c'est toute la contradiction et la subtilité,
26:36c'est qu'on y va pour interagir.
26:37Mais quand on regarde
26:38ce qui frustre le plus
26:39les salariés au bureau,
26:42ils nous parlent en fait
26:42de la capacité très compliquée aujourd'hui
26:47à se concentrer sur leur travail.
26:49Des sujets d'acoustique,
26:50de comment on interagit avec les collègues
26:52et comment on choisit
26:53les moments de nos échanges.
26:55Par moment, on veut interagir.
26:56À d'autres moments,
26:57on a besoin de se concentrer sur son travail.
27:00Et ça, c'est vraiment intéressant
27:01parce que ça montre
27:02qu'il faut offrir une offre d'espace varié,
27:04une variété d'atmosphères
27:06pour que chacun puisse jauger
27:08quel est le meilleur espace pour lui
27:10pour travailler dans de bonnes conditions.
27:12Si je caricature un peu,
27:13ça veut dire qu'on accepte
27:15de revenir au bureau,
27:16mais quand même,
27:17on a certaines conditions.
27:18Et quand on est au bureau,
27:19en tant que salarié,
27:20on a aussi des conditions
27:21pour travailler dans de bonnes conditions.
27:24Exactement.
27:24C'est tout à fait ça.
27:26Et c'est pour ça que je parle souvent
27:27de contrat social,
27:29contrat moral,
27:30parce qu'il y a vraiment
27:32« Ok, je suis prêt à revenir,
27:34mais à certaines conditions ».
27:35Il y a encore une subtilité,
27:37c'est qu'en France,
27:38on a aussi beaucoup déployé
27:39de flex office,
27:40et c'est ça aussi
27:41qui peut faire grincer des dents.
27:42C'est qu'aujourd'hui,
27:44on dit aux salariés
27:45« Vous revenez sur site,
27:46mais il n'y a pas toujours
27:46suffisamment de place,
27:47on a rationalisé l'espace ».
27:49Donc, source de tension additionnelle.
27:52Donc, c'est là qu'il y a vraiment
27:54un enjeu pour l'employeur
27:55de comprendre
27:56quelles conditions de travail
27:57il peut offrir
27:57et comment favoriser
27:59un bon retour sur site.
28:01Et alors, qu'est-ce qu'il peut faire
28:02l'employeur pour comprendre
28:03un petit peu
28:04à quoi ressemble
28:04le bureau de demain
28:05pour les investisseurs
28:06qui nous suivent ?
28:06Alors, moi, je dirais
28:07que vraiment l'enjeu,
28:08c'est quand même aussi
28:09un sujet managérial.
28:11C'est vraiment se demander
28:12quelle latitude
28:13on offre aux collaborateurs.
28:15Nous, on joue
28:16par le biais de l'immobilier,
28:17mais il y a aussi
28:18un enjeu managérial
28:20de quelle flexibilité
28:21on offre,
28:22quel pouvoir d'autonomie
28:23on offre,
28:24et via les espaces,
28:26quelle est toute la palette
28:27d'espaces
28:28qu'on propose aux salariés
28:29pour que chacun
28:30y trouve son compte.
28:32Merci beaucoup,
28:33Flore Prader,
28:33de nous avoir accompagnée
28:34dans Smart Patrimoine.
28:35Je rappelle que vous êtes
28:36directrice de recherche
28:37et prospective bureau
28:38de demain chez JLL.
28:39Merci beaucoup.
28:39Merci.
28:40Et quant à vous,
28:41je vous donne rendez-vous
28:42très prochainement
28:43sur BeSmart for Change.
28:44Merci.
28:45Sous-titrage Société Radio-Canada
28:47Sous-titrage Société Radio-Canada