Mercredi 26 mars 2025, retrouvez Gaétan Pierret (Journaliste, L'Agefi) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:09Il y a quelques semaines, nous revenions sur la situation des SCPI avec Gaëtan Pierret, journaliste à l'AGFI.
00:15Aujourd'hui, nous allons faire un point spécifique sur les SCI. Bonjour Gaëtan Pierret.
00:19Bonjour Nicolas.
00:20Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes journaliste à l'AGFI, vous suivez notamment les sujets immobiliers.
00:25On avait fait le point sur les SCPI, on n'avait pas eu le temps d'aller regarder du côté des SCI.
00:29Il y avait beaucoup de choses à dire.
00:30Il y avait beaucoup de choses à dire, effectivement. Du coup, on a fait une émission dessus.
00:33Les SCPI, on sent quand même que, vous allez nous donner les chiffres, notamment en matière de collecte ou décollecte, en matière de performance également,
00:40mais on sent que c'est un peu les boudées du marché à l'heure actuelle par les épargnants.
00:45Elles ont du mal à réattirer des investissements.
00:48C'est ça. En fait, on peut dire clairement que le marché est à tonne. Il ne se passe pas grand-chose en ce moment sur les SCPI.
00:53On voit que la collecte, ça ne reprend pas. Et quand on parle aux différents gérants, on sent vraiment qu'il y a une espèce de résignation en attendant de voir le marché se relancer.
01:03Alors, on ne sait pas vraiment par quel bout le prendre. Qu'est-ce qui va débloquer ce marché ?
01:06Potentiellement, les performances. À partir du moment où les performances vont repartir, sans doute les investisseurs vont revenir.
01:12Mais c'est vrai que là, on est un peu, exactement comme vous l'écriez, dans un cercle vicieux.
01:15On ne comprend pas trop par quel bout se prendre ce sujet.
01:18Si on regarde au niveau de la collecte, l'année dernière, c'est quasiment 950 millions d'euros de pertes en un an.
01:24Donc de décollecte.
01:25Décollecte nette. Le chiffre exact, c'est 937. Mais on peut arrondir parce que c'est quand même assez impressionnant.
01:29Il faut dire que la performance a été sacrément mauvaise. C'était moins 4,7.
01:33Et le range est quand même assez important. La meilleure SCPI a donné un peu plus de 9%.
01:37Et la moins bonne, c'est moins 22%.
01:39Pour des produits de capitalisation, ça fait un peu mal.
01:42Et comment on explique qu'on soit dans un cercle vicieux sur les SCPI, qu'on connaît moins sur les SCPI au global ?
01:50Même si on sait qu'il y a différents marchés sur les SCPI.
01:53Pourquoi est-ce que sur les SCPI, la situation est différente ?
01:55C'est vrai que c'est étonnant parce que les SCPI ont subi un petit sursaut de collecte dans le dernier trimestre 2024.
01:59Alors ça, j'avoue, je ne saurais pas vraiment l'expliquer.
02:02Pourquoi les SCPI, on sent que les investisseurs commencent à revenir.
02:05Et pourquoi pas les SCPI ?
02:07Pour les SCPI, il y a plusieurs choses qui expliquent qu'on est vraiment sur une bérésina.
02:12Disons-le clairement.
02:14Franchement, c'est vrai que là, on sent vraiment que ça ne repart pas du tout.
02:17Les assureurs ont encore le pied sur le frein.
02:19Ils ne veulent pas mettre beaucoup d'efforts dans la relance de la commercialisation au niveau des contrats d'assurance-vie et d'épargne retraite.
02:26Pourquoi ?
02:27Déjà, ils continuent à porter beaucoup d'immobilier dans leur bilan.
02:30Ils ont dû rendre la liquidité massivement à leurs assurés, que ce soit sur les SCPI mais aussi sur les SCPI.
02:36Donc déjà, il y a ce sujet-là. Ils ne veulent pas se réexposer davantage à l'immobilier.
02:40Ensuite, les clients n'en veulent pas, tout simplement.
02:43Quand on voit qu'on se prend moins 5% en un an, on n'a pas forcément envie d'y retourner l'année d'après.
02:47Donc les réseaux sont quand même un peu... Ils ont été pas mal chahutés, apparemment, par les assurés.
02:51Que ce soit même dans les réseaux bancaires, fin de distribution, tous les conseillers ont dû faire face à un mécontentement des clients.
02:57Donc déjà, pour les particuliers, c'est niaître, on n'ira pas tout de suite.
03:00Du coup, c'est la même logique qui s'applique pour les investisseurs professionnels.
03:04On sait, par exemple, que les SCPI investissent très souvent dans les SCI, d'où le cercle vicieux aussi avec les SCPI.
03:11Et là, pour l'instant, tant que les performances ne repartent pas, les fonds ne vont pas y retourner, en fait.
03:16Et pourtant, on voit sur le marché des SCPI qu'on a eu une reprise en matière de collecte, effectivement, en fin d'année dernière et même cette année.
03:22Certaines SCPI tirent quand même leur épingle du jeu.
03:25Est-ce qu'on pourrait se dire que ça va se transmettre progressivement aux SCI, recréer un cercle vertueux ?
03:30J'ai un peu un doute, parce que quand je parle aux gérants, aux sociétés de gestion, j'ai l'impression que les SCPI qui, effectivement, sont dans une bonne dynamique,
03:36vont plutôt chercher des actifs en direct que d'aller investir dans des SCI.
03:40Donc déjà, cet argent qui venait des SCPI ou des autres fonds immobiliers ne va pas naturellement, en tout cas pour l'instant, je ne sens pas un transfert naturel vers les SCI.
03:49Après, du côté des investisseurs, on peut se dire qu'à partir du moment où les performances vont repartir dans le positif, ça pourrait les intéresser.
03:56Je parle des investisseurs particuliers, pardon.
03:57Oui, bien sûr.
03:59Donc le point de déblocage pour vous, c'est la performance ?
04:01Je pense, mais pour ça, ça serait plus facile si les SCI avaient un peu d'argent pour aller profiter de nouvelles opportunités de marché, acheter des actifs ou prendre des participations dans d'autres fonds,
04:10pour pouvoir diluer un peu tout le parc qu'elles ont aujourd'hui et qui pèse, en fait, et qui est dans le rouge.
04:16Donc ça serait bien si elles pouvaient avoir cette dynamique-là.
04:18Mais comme elles n'ont pas cet élan, en fait, ça risque d'être très très long.
04:22Pour elles, ça va être plus compliqué que les SCPI, je pense.
04:24Mais qu'est-ce que ça veut dire pour les investisseurs particuliers une année comme celle-là sur les SCI ?
04:27Ça veut dire qu'on ne touche rien sur les investissements qu'on a pu réaliser ou en direct ou via une SCPI qui aurait investi en SCI ?
04:33Alors déjà, les conseillers que j'avais au téléphone, ils me disent plutôt qu'ils ont essayé de faire sortir leurs clients dès que ça a commencé à passer dans le rouge,
04:40enfin, dès les premiers signaux d'alerte.
04:41Donc il y a eu l'affaire Capimo qui a traumatisé le marché.
04:44Alors c'est peut-être ça aussi que j'aurais pu dire, c'est que non seulement il y a les mauvais chiffres, mais il y a aussi l'affaire Capimo qui a traumatisé les investisseurs particuliers
04:50où d'un coup ils se sont dit, moi je peux perdre 20% en plusieurs fois et en plus ne pas pouvoir récupérer mon argent.
04:57Donc là déjà, il y a eu des énormes inquiétudes qui se sont nées.
04:59Donc déjà pour les investisseurs, ceux qui ont pu prendre la tangente ont pris la tangente.
05:02Ceux qui sont maintenant dedans, potentiellement ils vont rester jusqu'à ce que le marché se reprenne.
05:07Logiquement, si on est sur du tournon, ça devrait finir par se reprendre.
05:10Après, c'est vrai qu'il y a toujours l'inquiétude de quand est-ce que le cycle va redevenir positif et vertueux.
05:16Exactement, quand est-ce que le cercle va redevenir vertueux ?
05:18Parce que pour l'instant, ce n'est pas le cas.
05:20En ce moment, il y a un peu des inquiétudes sur la réglementation des CIs.
05:24C'est ce que j'allais dire, quel est CI demain en lien avec la réglementation ?
05:28Alors ça, c'est une bonne question.
05:30Le sujet, il est extrêmement long, très très long.
05:33Il est technique et en plus il est long.
05:35C'est quand que j'ai sorti mon papier ? C'est en octobre dernier, je crois.
05:39C'était au moment de Patrimonia.
05:40J'avais sorti un papier qui parlait des discussions, des réflexions qui sont en cours entre les autorités de marché, AMF, ACPR et même le Trésor.
05:47Et les sociétés de gestion, les assureurs, etc. Enfin, toute la place.
05:51En gros, ce qui se passe, c'est que les autorités ont fini par se rendre compte qu'il y avait un trou réglementaire au niveau des autres FIAs.
05:57Alors là, on rentre dans le détail.
05:59Là, il faut que c'est explicité.
06:01Ça m'a pris du temps d'écrire cet article.
06:03Les sociétés civiles et immobilières, elles rentrent dans la catégorie réglementaire de ce qu'on appelle les autres FIAs, fonds d'investissement alternatif.
06:09Il existe deux catégories de FIAs.
06:11Il y a les FIAs par nature, qui sont régis, définis par le Code monétaire et financier.
06:15Et les autres FIAs sont considérés comme un autre FIA, tout ce qui n'est pas un FIA ou une autre catégorie de fonds.
06:21Autrement dit, c'est une catégorie fourre-tout.
06:23C'est un peu le pot pourri.
06:25Et les SI sont dedans.
06:26Et les SI sont dedans avec d'autres types de fonds.
06:28Un jour, les autorités ont fini par se rendre compte que c'était un peu bizarre.
06:31Cette catégorie un peu fourre-tout n'est pas vraiment très bien définie.
06:34Sauf que dans cette catégorie, on retrouve des catégories de fonds non cotées.
06:37Or, la loi Industrie verte est rentrée en vigueur en octobre dernier.
06:40Et là, ils se sont dit que ça serait peut-être bien de faire quelque chose.
06:42Donc, depuis au moins début 2024, il y a des discussions qui sont en place, des réflexions,
06:46pour voir comment faire évoluer cette réglementation.
06:48Forcément, les lobbies se sont mobilisés.
06:50Les associations de place ont discuté avec les autorités pour leur dire
06:53« Attendez, on va se calmer quand même parce que là, on parle de vingtaines de milliards d'euros
06:57qui sont quand même en cours en gestion aujourd'hui.
06:59On ne peut pas tout sortir d'un coup, sinon ça va être un risque systémique. »
07:03Les autorités, apparemment, sont en train d'accepter ça et de voir pour impacter les changements réglementaires
07:09uniquement sur les nouvelles FIA et non pas sur les autres FIA déjà existantes.
07:16C'est un peu technique, je suis désolé.
07:18C'est très clair. Ce qui revient effectivement à se poser encore plus la question
07:21de à quoi ressemblera une FIA demain, même si ça n'aurait pas d'impact sur les FIA existantes aujourd'hui.
07:27De ce qu'on comprend, les sujets qui sont en cours aujourd'hui,
07:30c'est vraiment plus dans le détail, c'est les sujets de liquidité, les sujets de dette.
07:35Donc, c'est là-dessus qu'on devrait avoir des évolutions.
07:37Après, sur la liquidité, les acteurs n'avaient pas attendu les autorités pour se parer de ça, pour s'occuper de ça.
07:44Il y a essentiellement des gates qui sont mis en place, généralement sur les SCI et des poches de liquidité.
07:49Et ça, ce sont des discussions que les sociétés de gestion ont avec les assureurs,
07:52puisque ce sont les assureurs qui assurent une finale liquidité pour les assurer.
07:55Donc, on peut se douter que les assureurs ont quand même pris leurs précautions
07:59et n'ont pas assuré des produits comme ça sans avoir des précautions au niveau de la liquidité.
08:04Très rapidement, Gaëtan Pierret, est-ce qu'il y a un peu d'espoir quand même sur le marché des SCI,
08:08là, à la fin du premier trimestre 2025 ?
08:11Il faudra sûrement attendre le retour à meilleure fortune.
08:13Mais en tout cas, on peut dire que pour les investisseurs qui sont déjà dans les fonds,
08:15il faut attendre effectivement que le marché reparte.
08:18C'est du temps long, l'immobilier, on le rappelle à chaque fois.
08:20Donc, il faut prendre le temps, être patient.
08:22Se tenir au cours des actualités, mais prendre le temps également.
08:25Merci beaucoup, Gaëtan Pierret. Je rappelle que vous êtes journaliste à la GFI.
08:28Merci d'être venu sur le plateau.
08:30Et quant à nous, on enchaîne tout de suite avec Enjeu Patrimoine.