Mercredi 26 février 2025, retrouvez Gaétan Pierret (Journaliste, L'Agefi) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Et c'est parti pour les clés de Limo, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier
00:07de Smart Patrimoine.
00:08Aujourd'hui, nous allons nous intéresser spécifiquement au SCPI et au SCI et notamment
00:14à la performance de ces véhicules d'investissement en immobilier sur 2024.
00:20Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Gaëtan
00:23Pierret.
00:24Bonjour Gaëtan Pierret.
00:25Bonjour Nicolas.
00:26Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:27On est ravi de vous retrouver en plateau.
00:28Vous êtes journaliste à l'AGFI et on va commencer avec un chiffre.
00:3243% des SCPI ont baissé leurs dividendes en 2024.
00:37Alors sur les derniers mois, voire même sur les dernières années, on avait l'habitude
00:40sur ce plateau de parler essentiellement des baisses de prix de part, notamment en matière
00:43de SCPI.
00:44C'est ce qui a inquiété le marché, la valorisation des sous-jacents des fonds immobiliers.
00:47Et là, on se rend compte qu'il y a aussi un sujet de performance sur un certain nombre
00:51de véhicules immobiliers.
00:52Ah oui, et puis ce n'est pas un petit sujet, c'est un peu le totem des SCPI qui a été
00:55fragilisé l'année dernière.
00:57Vous le disiez, c'est 43% des SCPI qui ont baissé en moyenne la baisse des dividendes,
01:01c'est 3%.
01:02Alors ça peut paraître quand même assez anodin, mais c'est quand même un peu important.
01:05Jusque-là, les gérants étaient assez rassurants sur un sujet.
01:08Peu importe les décotes, ils nous disaient, non mais les décotes, ce n'est pas forcément
01:11grave.
01:12Tant que les investisseurs ne vendent pas, la casse, elle ne se matérialise pas.
01:14Et ils avaient raison.
01:15Tant que la distribution tenait, en fait, tout allait bien.
01:17Et en fait, là, on se rend compte qu'on passe dans la deuxième partie de la crise où après
01:21avoir connu de grosses décotes sur les valeurs des prix de part, mais aussi sur les sous-jacents
01:25des pays.
01:26Maintenant, ça y est, la distribution commence à être un peu rognée.
01:29Comment est-ce que vous, en tant que journaliste qui suivez de près ces sujets-là, vous analysez
01:34cette année 2024 ? On a eu effectivement le témoignage de pas mal de professionnels
01:37de l'immobilier, mais avec un regard un petit peu plus extérieur, peut-être un petit peu
01:40plus aiguisé sur le sujet.
01:42Comment est-ce que vous analysez l'année 2024 ?
01:43Sur le sujet des dividendes, j'y vois déjà trois principaux facteurs.
01:47Le premier facteur, c'est l'épuisement des réserves, c'est-à-dire qu'en 2023, pour
01:50pouvoir maintenir leurs dividendes, pouvoir légèrement les augmenter, certains gérants
01:54ont dû puiser dans leurs réserves, sauf que les réserves arrivent à épuisement
01:57au bout d'un moment.
01:58La petite collègue de 2023, 3 milliards et demi, n'a pas permis de les reconstituer.
02:02Donc, au bout d'un moment, il n'y a plus de boost et on ne peut plus pousser les dividendes.
02:05Donc déjà, un plus d'effet des réserves.
02:07Deuxième facteur que je vois, l'augmentation de la vacance sur certaines de ces pays et
02:11notamment celles qui sont investies sur les gros bureaux, notamment ceux de la Défense,
02:14dont on a déjà beaucoup parlé.
02:16Là, forcément, moins de loyers, ça fait moins de distribution, moins de distribution
02:20pour les porteurs de parts.
02:22Et puis enfin, il faut y voir comme principal facteur, je pense, l'effet des plans d'arbitrage
02:28massifs et des fonds de remboursement qui sont encore en cours.
02:30C'est-à-dire qu'il y a des gérants, pour retrouver la liquidité, qui sont obligés
02:34de vendre des actifs et donc, en fait, ils assèchent les SCPI.
02:37Et donc, moins d'actifs, moins de loyers, moins de loyers, moins de distribution.
02:41Et à côté de ça, j'ajouterais peut-être juste un autre facteur, c'est qu'il y a des
02:45jeunes SCPI qui sont lancés ces deux dernières années et non seulement l'année dernière.
02:48Et en fait, ce qu'on me disait, c'est que les jeunes SCPI, elles ont tendance à leur
02:52lancement, à booster leurs dividendes pour être hyper attractives commercialement et
02:55puis après, à les diminuer d'année en année.
02:58Donc là, on est en gros, on va dire, sur le millésime 2022 qui se serait un petit
03:02peu normalisé.
03:03Mais enfin, là, on est quand même sur une baisse de marché de 3%, donc ce n'est pas
03:06que cet effet-là qui se joue.
03:08Dans ce contexte, la collecte, qu'est-ce qu'elle nous dit, Gaëtan Pierret ?
03:13Ouh là là ! Alors là, la collecte, elle a été divisée par deux quand même en 2022.
03:17Alors, il n'y a pas si longtemps que ça, mais c'est un autre monde, j'ai l'impression.
03:20C'était 10 milliards d'œufs collectés en net pour l'ensemble du marché.
03:23L'année dernière, on est passé à 3 milliards et demi.
03:27C'est quasiment, c'est une division par un peu plus de deux quand même.
03:30On a beaucoup entendu cette idée d'un marché à deux vitesses.
03:33Alors, je ne vais pas être original parce que je vais répéter, oui, effectivement,
03:36le marché est passé à deux vitesses.
03:38On a de l'un côté ces SCPI qui vont bien et de l'autre, celles qui sont un peu plus
03:41en difficulté.
03:42Et je dirais que 2024 a au moins permis ça, d'avoir un éclaircissement sur le marché
03:46et d'un peu plus voir ce qui marche et ce qui ne marche pas.
03:49Néanmoins, la collecte, le retrait de la collecte, ça touche tout le monde.
03:52Tous les acteurs, qu'ils soient jeunes, moins jeunes, anciens, etc., tout le monde est concerné.
03:56Parce qu'en fait, derrière, il faut y voir les retraits des investisseurs, qu'ils soient
04:00particuliers, mais surtout les institutionnels, la baisse de la collecte à crédit et la
04:04baisse de la collecte via l'assurance vie qui amenait quand même des gros flux aux
04:08sociétés de gestion.
04:09Mais c'est important de le rappeler, effectivement, derrière les chiffres que vous nous donnez,
04:13il y a un marché à deux vitesses.
04:14Alors, effectivement, on l'a dit, on le redit beaucoup.
04:17Ce n'est pas un mouvement uniforme.
04:18Il y a quand même des SCPI sur lesquels on peut trouver de la performance aujourd'hui,
04:21mais il faut chercher de manière un peu plus précise qu'il y a quelques années, si je
04:25ne comprends rien.
04:25Oui, c'est ça.
04:25Alors, on a beaucoup parlé des jeunes SCPI qui se lancent, qui bénéficient d'une bonne
04:29dynamique.
04:29Il n'y a pas qu'elles, il y en a d'autres qui vont bien et certaines qui se sont lancées
04:32depuis un peu plus longtemps.
04:33Vous parlez justement des 43% qui ont baissé leurs dividendes, mais il y a aussi un peu
04:37plus de la moitié qui ont augmenté leurs dividendes.
04:40Pareil pour les décotes.
04:41C'est un quart du marché qui a baissé.
04:42Les décotes, c'est pareil, c'est un quart du marché qui a baissé, mais les autres ont
04:45à minime stagné ou l'ont augmenté.
04:47Il y a quand même une bonne partie du marché qui reste assez saine.
04:50En fait, pourquoi la tension est aussi focalisée sur ce qui ne va pas ?
04:53C'est parce qu'en fait, ce sont essentiellement des gros fonds qui ne vont pas bien, des fonds
04:56historiques où il y a des gros volumes, des gros flux en fait, qui sont en train de changer
05:01de main, tout simplement.
05:03Les jeunes SCPI qui, du coup, affichent des performances plutôt intéressantes.
05:06Alors, c'est-à-dire qu'il y a des jeunes SCPI qui sont en train de s'améliorer.
05:09Il y a des jeunes SCPI qui, du coup, affichent des performances plutôt intéressantes.
05:12Alors, vous l'avez dit, il y a celles qui boostent un petit peu pour attirer la collecte.
05:14Et puis, celles qui proposent des rendements annualisés, même quand ils n'ont pas un
05:17an d'existence.
05:18Là, ça fait crisser certaines dents aussi.
05:22C'est un peu le psychodrame de LinkedIn les deux dernières semaines.
05:25Alors, effectivement, il y a des jeunes SCPI qui ont communiqué sur un taux de distribution
05:29annualisé.
05:30Ce taux, ça veut dire quoi ? En fait, c'est pour les SCPI qui n'ont pas un an d'exercice.
05:34Elles ont communiqué sur un taux annualisé.
05:37C'est une pratique qui est interdite par la SPIM, l'association de place, mais qui
05:40n'est pas interdite réglementairement.
05:41En fait, c'est juste que ça met sur la même ligne des taux qui n'ont plus rien à voir
05:45entre un taux annuel et un taux annualisé.
05:47Effectivement, ça fait beaucoup critiquer.
05:50Moi, personnellement, je trouve que le taux de distribution ne veut plus dire grand-chose
05:53étant donné qu'il y a eu beaucoup de baisses de prix de part l'année dernière qui étaient
05:56justifiées ou pas justifiées.
05:58Et parmi les pas justifiés, ce sont des SCPI qui ont baissé pour retrouver une attractivité
06:02commerciale, c'est-à-dire afficher un taux de distribution un peu plus intéressant, un
06:05peu plus attractif pour pouvoir essayer de relancer la collecte.
06:09Donc, le taux de distribution, pour moi, maintenant, il est vraiment à prendre avec énormément
06:12de recul.
06:13Ce n'est pas l'indicateur qui est le plus à regarder selon moi.
06:15Peut-être que je me trompe, mais en tous les cas, le psychodrame sur le taux de distribution
06:18annualisé, je pense qu'il faut prendre du recul.
06:19À côté de ça, il y a des indicateurs qui sont peut-être un peu plus importants, notamment
06:23le sujet des dividendes qui ont baissé, le taux d'indicateur de risque aussi qu'il
06:26faut peut-être un peu plus regarder parce qu'on a pu voir ces derniers jours qu'il
06:30a pu être un sujet.
06:31Justement, c'était ma prochaine question.
06:34Voilà, c'est parfait.
06:35Est-ce qu'on va voir des fonds changer potentiellement de classe de risque en matière de SCPI ?
06:40Ça a déjà commencé.
06:41Effectivement, la Française a communiqué sur un changement d'indicateur de risque
06:44pour cinq de ces SCPI.
06:45Ils sont passés d'un SRI, indicateur de risque synthétique, et quand c'est de l'anglais,
06:50ça passe en SRI, de trois à quatre.
06:52Apparemment, ce n'est pas les seuls.
06:54Il y a d'autres SCPI et d'autres sociétés de gestion qui auraient aussi fait changer
06:57leur SRI.
06:58Alors ça, je suis en train de le vérifier parce qu'il n'y avait pas d'indicateur
07:00de marché à l'échelle du marché dans le bilan qui a pu être publié fin d'année
07:05dernière.
07:06Donc, il faut regarder vraiment au cas par cas.
07:07Mais il y en a d'autres qui, effectivement, l'auraient changé.
07:09Cet indicateur, il traduit quoi ? Il traduit la volatilité des SCPI.
07:12Donc là, dans le cas de la Française, c'est des SCPI qui avaient pas mal décoté ces derniers
07:16mois, notamment au début de l'année.
07:18Donc forcément, à un moment, il fallait réajuster ce SRI.
07:21Étant donné les grosses décotes qu'on a pu connaître ces deux dernières années,
07:24effectivement, il est probable qu'il y ait d'autres SCPI qui l'ont fait ou qui vont
07:28devoir le faire.
07:30Quelles questions se poser quand on est investisseur particulier dans un marché qui a l'air de
07:34plus en plus complexe à lire quand même quand on n'est pas au quotidien à le suivre ?
07:38Il y a beaucoup de questions à se poser.
07:40Moi, je dirais surtout qu'il faut regarder le sous-jacent.
07:42Il faut regarder la thèse d'investissement des SCPI.
07:44C'est pour ça que je disais, le taux de distribution finalement, ce n'est plus forcément
07:47l'indicateur à regarder parce qu'il n'est plus forcément très parlant.
07:49Il faut vraiment regarder la thèse d'investissement des sociétés de gestion, aller voir ce dans
07:53quoi elles investissent.
07:54Est-ce que c'est du granulaire ou du bloc ? C'est-à-dire est-ce que c'est des gros actifs
07:57qu'elles vont acheter ou plutôt des petits actifs.
07:59Il y a des sociétés de gestion qui essayent de faire les deux.
08:01Il y en a qui vont être plus dans le granulaire et d'autres qui vont être que dans le bloc.
08:04Le bloc, c'est intéressant parce que ça permet d'investir des tickets importants et
08:07donc d'épuiser la collecte très vite.
08:09Mais de l'autre côté, quand il y a des gros retournements, ça peut être compliqué à gérer.
08:12Les gros actifs de bureau, on voit quand il faut les transformer, faire des travaux,
08:16les relouer ou les vendre, ça peut être très vite compliqué.
08:18Donc moi, je dirais, il ne faut pas regarder que le taux de distribution.
08:21Regardez les autres indicateurs, notamment celui de vacances.
08:23Regardez l'évolution des dividendes entre les derniers trimestres et le premier trimestre 2025.
08:29Décortiquez les reportings plutôt que de vous arrêter au taux de distribution.
08:33Est-ce que le sujet valorisation, que ce soit du prix de part ou du sous-jacent,
08:37est vraiment un sujet quand on veut investir sur 20-25 ans ?
08:39Oui et non. C'est un peu le sujet que nous disait le gérant.
08:45Ce n'est pas grave, tant qu'on ne vend pas, il n'y a pas de sujet.
08:47Effectivement, tant qu'on ne vend pas, on ne matérialise pas la casse.
08:51C'est pour ça que je dis, c'est peut-être plus les dividendes qu'il faudra regarder que le prix de part.
08:55Maintenant, le prix de part, ça donne aussi une indication sur le patrimoine.
08:59Sur la qualité du patrimoine.
09:00Exactement. Et ça permet de voir si le patrimoine subit des grosses décotes intrinsèquement ou pas.
09:06Merci beaucoup Gaëtan Pierrette de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
09:09Je rappelle que vous êtes journaliste à la GFI. Merci beaucoup.
09:11Merci Nicolas.
09:12Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.