#RealEstate | Desregulación y tendencias
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00:00Seguimos con la agenda de este Real Estate Summit de El Cronista.
00:04Vamos a hablar ahora de desregulación y tendencias con Viviana Yacoub.
00:08Viviana es Presidenta de Yacoub Real Estate and Developers.
00:11Y tomé acá algunos datos de la home de la empresa para dimensionarla.
00:17Tiene más de 15.000 propiedades en cartera,
00:191.500 millones de dólares de capital administrado,
00:2120 desarrollos y más de 70.000 metros cuadrados en construcción.
00:27Viviana, muchas gracias por acompañarnos.
00:29Un poco la idea es, o por lo menos lo que van a aprovechar del otro lado,
00:33es conocer tu visión acerca de la actualidad del mercado de Real Estate
00:36hoy día con tantos desafíos y cambios que está habiendo,
00:40tanto desde el punto de vista del mercado como desde las desregulaciones.
00:43Entonces, si querés, como pregunta introductoria,
00:46lo que te pregunto es qué es lo que estás viendo,
00:48cómo ves al mercado inmobiliario hoy
00:50y para dónde te parece que podrían abrirse segmentos interesantes de actuación.
00:56Ante nada, muchas gracias por invitarme.
00:59Bueno, el mercado inmobiliario, como bien sabemos todos,
01:02es algo evidente que está en un crecimiento imponente, expansión constante.
01:07Si lo comparamos con años anteriores,
01:10teniendo en cuenta todas las condiciones macroeconómicas
01:12que nos ayudan a que esto suceda, la baja de la inflación,
01:16uno de los parámetros importantes.
01:18Sabemos que el mercado inmobiliario está muy atado a lo que es la macroeconomía.
01:22Yo lo veo con una posibilidad de crecimiento todavía aún más abrupta
01:26de la que estamos viviendo en este momento.
01:28Tengamos en cuenta que es como, a ver, yo siempre hago un gráfico.
01:32Tocamos fondo y el salto fue muy importante.
01:36Acompañado también de la posibilidad de la gente del acceso al crédito.
01:39Es inviable.
01:41Hubo una generación que no tuvo la posibilidad de acceder a la vivienda
01:45porque no había crédito.
01:49No existe un país en el mundo que pueda desarrollarse sin crédito.
01:53La vivienda es una de las cuestiones más importantes de una persona.
01:57Vivienda, salud, educación, vestimenta.
02:00Acá estamos nosotros también los desarrolladores inmobiliarios
02:03para brindarle la posibilidad a la gente de acceder a su primera vivienda.
02:07Es imperiosa la necesidad que hay en Argentina del acceso a la vivienda.
02:11Así que lo veo muy interesante.
02:13¿Cuánto de la recuperación que se observó de 2024
02:16y lo que ya vamos casi terminando el primer trimestre de 2025?
02:20Un 30%. Aproximadamente un 30%.
02:23¿Cuánto de eso vos creés o lo ves que está vinculado a demanda contenida
02:28de años anteriores y con un escenario mucho más estable,
02:31como vos marcabas, de inflación a la baja y de otras variables
02:34que empiezan a funcionar, confían, salen apuestas, se arriesgan?
02:38¿Y cuánto puede haber mercado potencial?
02:41¿Y qué puede haber para hacer el puente para que ese mercado potencial
02:45entre al negocio inmobiliario?
02:49¿Vos te referís, por ejemplo, a la inversión?
02:51Inversión, comprador, demandas.
02:54Más allá del crédito.
02:57Más allá del crédito. ¿Qué herramientas se pueden ofrecer para que eso suceda?
03:01Hay algo muy interesante que es, por ejemplo, la inversión en pozo.
03:04Nosotros necesitamos que, por ejemplo, los boletos de compra-venta
03:08se puedan registrar para que de esa forma se pueda acceder
03:11a dar una posibilidad de un crédito al comprador, al inversor.
03:14Estamos todavía, bueno, está medio gris lo que ya salió,
03:18que todos sabemos hace unos meses atrás,
03:20lo que es relacionado con el crédito para parte indivisa,
03:23que eso no está tan vigente como es el acceso al crédito común
03:28para unidades terminadas.
03:30Eso es algo muy interesante y es lo que hay que apostar a, digamos,
03:34a crear esas condiciones.
03:36Lo mismo que el desarrollo inmobiliario,
03:39el negocio inmobiliario real estate se empieza a transparentar un poco,
03:42que sea un poco más blanco, digamos,
03:44que tenemos que tener en cuenta que, bueno,
03:47que tenemos que bajar las cargas impositivas
03:50para que no se le haga tan cuesta arriba al consumidor final.
03:53Algo muy interesante que pasó en estos últimos momentos
03:55es la eliminación del ITI.
03:57Yo estoy muy de acuerdo con eso.
03:59Me parece que es algo positivo porque la gente...
04:01Aclaremos qué es el ITI.
04:02Claro, el ITI, el Impuesto a la Transferencia Inmueble,
04:05que eso lo tenía que pagar la persona no con la vivienda nueva,
04:08sino con la vivienda usada,
04:09porque la vivienda nueva se paga el impuesto a ganancias
04:11de los desarrolladores, ¿no?
04:12Es distinto.
04:13Bueno, eliminando el ITI se agilizó un montón
04:15porque los costos de, digamos,
04:17de las transferencias inmuebles son importantes.
04:19Y si nosotros tenemos una baja en la carga impositiva,
04:23podemos lograr, a su vez,
04:25que el negocio inmobiliario sea transparente,
04:27transferencias bancarias, a eso me estoy refiriendo, ¿no?
04:29Y lo haría mucho más ágil también.
04:31Eso es una herramienta que yo creo que el país
04:33se está apuntando a eso.
04:35Mencionabas la eliminación del ITI.
04:37¿Cómo está viendo el proceso de desregulación
04:40que está iniciando el gobierno sobre el negocio inmobiliario?
04:43¿Está bien enfocado?
04:45¿Qué falta por hacer?
04:46¿Hacia dónde más podría apuntar?
04:47¿Qué tipo de impacto podría tener?
04:48Bueno, yo considero que la desregulación,
04:50digamos, de los colegios está bien.
04:54¿Por qué digo eso?
04:55Porque a veces nosotros los martilleros,
04:58los colegas, nos encontramos con algunos inconvenientes.
05:01A ver, porque si vos desregulás el mercado,
05:03yo considero que el mercado se regula solo.
05:04A ver, si vos quitás ese pie,
05:06va a pasar algo que es positivo para el consumidor final,
05:09porque al haber competencia, lo que pueden ser, por ejemplo,
05:13las comisiones, las famosas comisiones,
05:15se va a regular entre las partes, va a haber libertad,
05:17no va a haber un techo.
05:19Eso por un lado.
05:20Lo va a ayudar por eso también al consumidor final,
05:22porque le van a bajar tal vez un poco los costos.
05:26Va a ser que el negocio inmobiliario
05:29sea un negocio interesante para invertir.
05:32Porque como va a haber muchos actores dentro de eso,
05:34lo van a hacer como algo interesante como para el inversor.
05:38De esa forma, lo que puede llegar a pasar,
05:41un escenario que yo creo que puede llegar a pasar,
05:44es que baje el stock de inmuebles.
05:46Y al bajar el stock de inmuebles,
05:48porque va a haber muchos ofreciendo,
05:50puede ser que los precios, como va a haber mucha oferta,
05:53o sea, perdón, mucha demanda y poca oferta,
05:56tengan una pequeña suba.
05:58Porque se va a bajar el stock.
06:00Es lo que se necesita que pase también para que se reactive.
06:02Eso te iba a preguntar, vos hablás de transparencia también.
06:04Se transparentan los precios.
06:06O sea, no es necesariamente que suban, se transparentan.
06:08No suben, se transparentan.
06:11Y eso es algo muy interesante porque el mercado inmobiliario,
06:14como te decía recién, se agilizaría más,
06:17las transacciones serían más rápidas.
06:19Lo que sí es importante es que cada agente inmobiliario
06:23esté formado, que tengan los conocimientos
06:26para no hacer las cosas mal.
06:28Eso es importante.
06:29El martillero va a seguir existiendo, por supuesto,
06:31porque es un título, es una carrera universitaria.
06:34Yo soy arquitecta y martillera y sé lo que es.
06:37Pero, bueno, darle la posibilidad, digamos,
06:40a desregularlo.
06:42Bueno, miremos Estados Unidos.
06:44Copiemos a los que le va bien, como digo siempre.
06:46Países desarrollados en este criterio.
06:48Bueno, es así.
06:50El mercado argentino no es ágil.
06:52¿Eh?
06:53El mercado argentino no es ágil.
06:55No.
06:56En ese sentido, no.
06:57No, no, no.
06:58Nosotros lo vivimos, la intervención de los colegios,
07:00lo vivimos eso.
07:02Mira, la verdad voy a decir algo,
07:04no brindan nada los colegios a los asociados.
07:07No les brindan ningún beneficio.
07:09Al contrario.
07:10Entonces, considero que está bien de regularlo.
07:12Porque es economía y el mercado se regula solo,
07:16oferta y demanda.
07:17Hacia eso va este país.
07:19Y yo estoy de acuerdo.
07:20Mi postura es esa como empresaria.
07:22Bien.
07:23Hablabas de la necesidad de agilizar,
07:25de poner mucho más del lado de la capacidad de quien vende,
07:32de vender un mejor servicio, de agilizar la operación.
07:35¿Cómo juegan ahí las tecnologías, las tendencias?
07:37Bueno.
07:38Que es lo que estás viendo que se podría traer a la Argentina
07:40y hoy no existe y que se podría implementar.
07:42Bueno.
07:43Hay algo muy importante que nosotros en nuestra empresa lo
07:45estamos usando, que es la inteligencia artificial,
07:47que como dijo, no recuerdo bien, un periodista, ¿sí?
07:51Que estaba, digamos, transparentando los sectores
07:54oscuros de las empresas.
07:56Es fabuloso utilizar esa tecnología,
07:58o sea, la inteligencia artificial.
08:00Después estaban también las visitas virtuales a propiedades
08:02usadas, que eso te da una primer, o sea, como, digamos,
08:05para el cliente, para la primer visualización.
08:07Si después le interesa, lo va a visitar con la gente.
08:10Es muy importante porque se avanzó muchísimo en eso y te
08:13permite la expansión de tu negocio a nivel nacional,
08:16a nivel internacional, depende de tu empresa.
08:20Nuestra empresa nos permitió agilizar muchísimo el mercado.
08:23Nosotros vendemos en todo el país,
08:25estando en donde estemos, gracias a toda la tecnología y a la
08:28inteligencia artificial.
08:29Para mí son herramientas fundamentales.
08:31Y hay que ayornarse, hay que adaptarse,
08:33los colegas tienen que entender a veces que no hay que ser,
08:36por eso me parece que está bien que desregulen,
08:38porque esto no se trata, nosotros no somos abogados.
08:42Es simple, tenemos el código civil y nos atamos a esas normas,
08:46o sea, el código civil y las operaciones se hacen de acuerdo
08:49a derecho como corresponde.
08:51Se trata de hacer las cosas bien.
08:53Obviamente que hay que tener conocimientos.
08:55Yo en este sentido estoy hablando de la venta de inmuebles
08:57de terceros o de, digamos, de edificios en construcción,
09:01pero no hablo de desarrollos urbanísticos,
09:03que ahí es donde se necesita una capacitación profesional muy
09:07interesante, porque es la división de la tierra,
09:10el conocimiento de arquitectos, de ingenieros.
09:12Y a veces se vende algo que no se entiende,
09:16porque se vende en un proceso de, digamos,
09:18de llegar a la perfección de la unidad terminada,
09:21que es cuando ya tenés la partida inmobiliaria.
09:23Bueno, ese proceso que hay que hacer,
09:25a veces los desarrolladores se lo dan a ciertas inmobiliarias
09:29o empresas para que lo vendan, no tienen ese conocimiento,
09:32y ahí es donde hay algunos inconvenientes que, bueno,
09:36que ha pasado en ciertos lugares del país.
09:38Eso es muy importante.
09:40En nuestro caso, en mi empresa, nosotros desarrollamos y
09:43vendemos lo que hacemos, es diferente,
09:45nosotros capacitamos a todos nuestros agentes.
09:48Pero eso es importante, capacitarlos bien y darle la
09:51posibilidad, bueno, de crecer a todos, ¿no?
09:54Pero por eso estoy de acuerdo con desregular la profesión.
09:58No, el colegio, no la profesión, se entienda.
10:01Lo que marcabas también de la incorporación de herramientas
10:04de tecnología, tiene que ver también con el mejor servicio
10:07que uno pueda brindar y que te elijan por ese servicio y no
10:11por otra cosa.
10:12Claro, exactamente.
10:13Además, es una posibilidad que te da de competir,
10:15de competir sanamente, porque la competencia sana es una
10:18expansión que tal vez no necesitas tener tantas
10:20oficinas en distintas partes.
10:23La logística la tenés que tener siempre,
10:25pero ahorras mucho en lo que vendría a ser, bueno,
10:28infraestructura, digamos, ¿no?
10:29Montar oficinas.
10:32Yo lo veo muy interesante desde ese punto de vista.
10:34Yo vengo de, mi padre inauguró, bueno,
10:37la empresa en el año 68 y no, yo era muy chica, obviamente,
10:41pero viví lo que es la tecnología todos estos últimos
10:44años.
10:45Y antes era el negocio inmobiliario,
10:48la gente iba a la oficina a buscar la llave para ir a visitar
10:51la propiedad.
10:52Y ahora el avance que hay, las inmobiliarias,
10:54no tenés tantos clientes que van,
10:55van cuando ya cerrás la operación.
10:57Entonces, todo eso, todo este avance usado para nuestro
11:00negocio es muy interesante, muy importante.
11:03Y como te decía antes, no es solamente el beneficio para el
11:05empresario o el desarrollador.
11:07Cuando vos haces desarrollos inmobiliarios,
11:10estás beneficiando a la gente.
11:11Porque, además, nosotros, yo digo que los desarrolladores
11:14inmobiliarios en estos últimos tiempos somos gladiadores,
11:16porque pudimos salir a ofrecer inmuebles sin crédito,
11:21con la espalda nuestra, digamos, con la empresa,
11:24que ofrecemos financiación, que todos lo hacemos eso.
11:27O sea que, bueno, el día que tengamos crédito va a ser
11:30todo más fácil.
11:31Pero no nos vamos a olvidar de lo que nos pasó antes,
11:33que fue una experiencia que nos hizo crecer un montón y por
11:36eso los empresarios argentinos somos lo que somos.
11:39Las conocemos todas.
11:41Claro.
11:42Hablabas el día que tengamos crédito.
11:43Bueno, hubo un primer destello que fueron la vuelta de los
11:45créditos, Hugo.
11:46Sí.
11:48¿Cómo evaluás lo que se dio hasta ahora?
11:50¿Qué falta para masificar el crédito o por lo menos que
11:53alcance a más gente y no solamente con ese instrumento?
11:56Bueno, en el año 2017 fue diferente.
11:59O sea, fue una explosión de, o sea,
12:01fue más digamos como más en este sentido,
12:04fue más explosiva la gente.
12:06O sea, iban los bancos, los créditos, se veía más.
12:09Ahora es como el crecimiento es un poquito más lento,
12:11pero más seguro.
12:12Yo considero que ahora los bancos no tienen la misma exigencia
12:14que tenían antes en cuanto, por ejemplo,
12:16unidades nuevas en construcción.
12:18Antes era riguroso final de obra.
12:21Bueno, reglamento de copropiedad, plano de pecho,
12:23es muy técnico, ¿no?
12:24Pero ahora es como que están un poquito más flexibles en ese
12:26sentido.
12:27Pero, bueno, el inconveniente a veces es que tenés que tener
12:30entre un 25 y un 30% de ahorro para poder acceder al crédito y
12:35eso es lo que a la gente le cuesta.
12:37Convengamos que venimos de una economía destruida, digamos.
12:42Nos estamos recuperando.
12:44Es todo un proceso.
12:45Pero lo importante es que el crédito está.
12:48Eso es lo importante.
12:49El crédito está y la gente puede acceder.
12:51Antes directamente no estaba.
12:53Como te dije antes, una generación que no tuvo acceso a la
12:56vivienda, que son los chicos de los Millennium, creo que son,
12:58que no tuvieron acceso a la vivienda, un departamento,
13:02un monoambiente, nada.
13:04Pero, bueno, ahora sí.
13:06En muchos sectores de la economía diciembre 20,
13:0923 fue un punto de inflexión.
13:11En el mercado inmobiliario se vio con algunas medidas que
13:14apuntaron específicamente a transparentar,
13:17como hablábamos, y desregular.
13:20¿Vos por dónde viste que pasó más la recuperación en términos
13:23de perfil de inversores, compradores y tipo de producto?
13:27Bueno, con la venta de pozo, puntualmente.
13:32Eso nunca dejó de existir porque yo siempre digo que es un
13:34resguardo, es un ahorro.
13:37En relación con eso siempre estuvo.
13:40Ahora lo que se ve es la venta de las unidades usadas,
13:43casas importantes.
13:46Hay algo que también está pasando que es algo sano para el
13:48mercado inmobiliario, que es que, por ejemplo,
13:50los inmuebles que compras en construcción tienen un precio
13:54menor al terminado.
13:56Antes estaba pasando casi lo contrario.
13:59Los costos de la construcción, no voy a entrar a hablar mucho
14:01de números, pero, bueno, se están acomodando.
14:05Y la brecha que hay entre el valor del departamento en pozo
14:10hasta el final y el costo de construcción está siendo más
14:13interesante para el desarrollador inmobiliario,
14:15para el inversor.
14:17Antes teníamos un cliente dormido,
14:19que yo lo llamo cliente dormido, que era el Estado.
14:22Y ahora, digamos, la obra pública.
14:24Quiero decir, la obra pública, que ahora ese cliente no está
14:27más.
14:28Entonces, no había competencia entre proveedores y era más
14:32simple para el que vendía los insumos para la construcción
14:36tener un mercado cautivo, que era la obra pública.
14:40Ahora ese escenario no está más.
14:42Ahora está la empresa privada y la competencia es lo mejor que
14:46le puede pasar al mercado.
14:48Habrá empresas que van a cerrar, empresas que van a resurgir,
14:51pero es libertad, competencia.
14:54Es el país que viene.
14:56Ya estamos en tiempo.
14:57Te hago una última desde el punto de vista de la macro,
15:00de la economía, de las reglas país.
15:02¿Cuáles son las 1, 2, 3 medidas que vos creés que podrían
15:07apuntalar este crecimiento del mercado inmobiliario?
15:10Bueno, como hablamos recién, la baja de inflación.
15:13Eso es importantísimo que ya lo tenemos el superávit fiscal.
15:19O sea, son condiciones macroeconómicas.
15:21Y, bueno, un dólar estable.
15:22Obviamente, todos queremos un dólar estable,
15:24la salida del CEPO.
15:25Pero son todas cuestiones que están.
15:27Hoy, por ejemplo, el dólar subió un poco.
15:29Todos sabemos más o menos por qué.
15:32Esas son condiciones que a la gente le da estabilidad.
15:34Y a la gente cuando siente que tiene esa estabilidad y esas
15:37condiciones macroeconómicas, se alienta a la compra, digamos.
15:41Porque es así.
15:42Cuando el dólar pega un salto importante,
15:45el mercado se plancha en minutos.
15:48Por eso yo digo que el mercado inmobiliario es el termómetro
15:51de la economía.
15:52Porque es así.
15:54El teléfono, bueno, el celular, la computadora.
15:57Miles de consultas cuando todo es estable.
16:00Cuando tenemos esas situaciones de saltos, por ejemplo,
16:03suba el dólar, es como que se plancha, se plancha.
16:07Pero comentamos y entendamos que los argentinos vivimos un
16:10proceso complejo.
16:12Entonces, la gente que acompaña a la porqué tiene ese cierto
16:15temor.
16:16Es lógico, ¿no?
16:17Pero, bueno, para eso estamos nosotros.
16:19Bien.
16:20Muchísimas gracias, Viviana, por haber estado con nosotros.
16:22A ver, sabemos que el termómetro es si te suena o no te suena
16:24el celular.
16:25Cuando no te suena el celular, hay que empezar a preocuparse.
16:27Sí, exacto.
16:28Fue Diana Yacoub, presidente de Yacoub Real Estate and
16:30Developers, para hablar de desregulación y tendencia.
16:33Ahora, después de la pausa, seguimos con más Real Estate
16:35Summit.