#RealEstate | Financiamiento
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CreatividadTranscripción
00:00¿Qué tal? Seguimos en el Real Estate Summit del cronista de Apertura y Zona Prop.
00:06En este caso, bueno, con los hacedores en general, los gestores.
00:13Y para hablar también de cómo lo hacemos.
00:16Cómo vamos a conseguir los pesos, los dólares, para poder llegar a todas estas perspectivas
00:22que vamos a estar también hablando acá en este panel de financiamiento.
00:26En este caso, con la participación de Iván Ginebra.
00:30¿Qué tal? Bienvenido.
00:31¿Qué tal?
00:32Gracias por estar.
00:33Iván es el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
00:37Estamos también con Nacho Viñas, que es el director comercial de Consultatio.
00:43Gracias por estar con nosotros.
00:44Gracias.
00:45Estamos con José de Apena, que es el titular de la maestría en finanzas de UCEMA.
00:51También nos va a poner un marco general.
00:54Muchas gracias, José, por estar con nosotros.
00:58Y estamos también con Damián Lopo, que es el CEO de Claudium,
01:03que ya nos va a contar él sobre formas alternativas, novedosas,
01:08acerca del financiamiento del acceso a las viviendas, a las oficinas,
01:15y a los distintos modelos también que ellos están trabajando.
01:19Cuando hablamos de Real Estate, de la evolución que se viene sosteniendo,
01:25sobre todo desde el año pasado, me parece que,
01:28y lo vamos a estar hablando reiteradamente,
01:30vamos a estar hablando de blanqueo, vamos a estar hablando de tipo de cambio,
01:34vamos a estar hablando de crédito hipotecario.
01:36Por eso me parecía interesante empezar con José, para que nos cuentes un poco, José,
01:42qué es la perspectiva que tenemos,
01:44o qué podemos esperar de las posibilidades de financiamiento en general
01:50que hay en la economía para emprendimientos de Real Estate.
01:53Bueno, es una muy buena pregunta.
01:55Porque, en general, cuando uno se dedica a los temas financieros,
02:00evalúa el Real Estate como una clase de activo financiero adicional,
02:03como una posibilidad de inversión frente a diferentes alternativas de inversión
02:07que existen.
02:08Y para eso se guía principalmente por precios y por volúmenes.
02:12En cuanto a los precios, elaboramos un índice en conjunto con RIMAX,
02:16dentro de la universidad,
02:17que es lo que va trabajando sobre el precio del metro cuadrado real vendido,
02:21un promedio, desde el año 2020 lo venimos haciendo,
02:25que muestra, en base a las transacciones que hace RIMAX,
02:27es una muestra independiente y trabajada estadísticamente,
02:31cuál es el precio real al cual se vende el metro cuadrado en CABA, principalmente.
02:35Y después lo separan en diferentes categorizaciones,
02:39un ambiente, dos ambientes, tres ambientes.
02:41Lo que uno observaba es una caída en el precio del metro cuadrado,
02:44el precio real del metro cuadrado,
02:46medido en dólares-billete o equivalente en dólar contado con lidiación.
02:50Y a partir de hace un año y pico,
02:52frenó la caída y comenzó a subir.
02:55Pero la suba es una suba suave, es una suba...
02:58Pero por otro lado, justo habíamos preparado,
03:00teníamos un gráfico que en todo caso después queda para la producción.
03:04Vemos el costo de la construcción.
03:07Y el costo de la construcción ha tenido un salto muy significativo.
03:11Y uno, y quizá me puedan corregir acá,
03:13pero viéndolo desde el punto de vista financiero,
03:15lo que interpreta el costo de construcción es como el costo de reposición.
03:18El costo de reposición que en definitiva impacta,
03:20por un lado en los desarrollos inmobiliarios,
03:22permite una ganancia o no,
03:24y uno está viendo que ciertos desarrollos inmobiliarios
03:26están sufriendo con los márgenes en este momento.
03:28Y en segundo lugar, le pone un piso al precio de venta.
03:31Cuando uno observa eso, observa una posibilidad de suba.
03:34Es decir, una suba más fuerte del costo de reposición
03:36que el precio en metro cuadrado.
03:38Es un aspecto positivo respecto de los precios.
03:40Eso nos podría estar hablando de lo que fue cierta parálisis en la construcción,
03:45pero a la vez una dinamización de la comercialización.
03:49Exactamente.
03:50Y para eso vamos al segundo punto, para no extenderme demasiado,
03:54que es el financiamiento, que en todo caso se puede...
03:56Pero ¿de dónde salen los fondos disponibles?
03:59Y hasta el momento las grandes operaciones,
04:00uno ve las operaciones en CABA, cuando hubo el Colegio Escribanos,
04:04aproximadamente entre 300 y 400 millones de dólares
04:08son las operaciones que muestra el Colegio Escribanos
04:10para el mes de enero o febrero, no recuerdo exactamente.
04:13Es el movimiento que está sucediendo.
04:14No es un movimiento significativo,
04:16pero cuando uno va a ver de dónde se financia la compra-venta de inmuebles
04:19o la inversión de inmuebles.
04:21Y principalmente de dólares que uno puede llegar a tener ahorrados,
04:24y ahí vemos una suba muy, muy significativa con respecto al blanqueo.
04:28Los depósitos en dólares saltaron más de 10.000 millones de dólares.
04:32O sea, hay dinero disponible.
04:34Como habría dinero disponible para prestarle al Estado también,
04:37pero el punto es que hay cierta incertidumbre respecto al futuro.
04:39Pero dinero disponible hay en ese sentido.
04:42Y el segundo punto, que es el estándar a nivel internacional,
04:45es el desarrollo del mercado de crédito.
04:47Si los números no me fallan, uno tiene un mercado de crédito,
04:50créditos hipotecarios dados en este momento
04:52por aproximadamente 2.000 millones de dólares,
04:542.000, 2.500 millones de dólares.
04:57Cuando uno ve los datos históricos de Argentina,
04:59y sin entrar en la convertibilidad,
05:01me imagino que se le hace agua a cualquier inversor.
05:05Pero no vamos a la convertibilidad,
05:07vayamos unos años para atrás en épocas en las cuales
05:09uno piensa que lo puede multiplicar por 5 eso también.
05:12Eso debe haber sido alrededor del 2017, si no me equivoco.
05:15Sí, exactamente.
05:17Hubo dos picos.
05:18Tenía el gráfico, pero bueno, al no poder mostrar,
05:20hubo dos picos de saltos de los créditos hipotecarios.
05:23Hay entre 10.000 y 20.000 millones de dólares
05:26que eventualmente podrían canalizarse
05:29hacia el mercado inmobiliario.
05:32Entonces ese es un segundo aspecto interesante
05:35que requiere, como bien decías al comienzo,
05:37de un adecuado ordenamiento macroeconómico,
05:40de levantar el cepo de forma tal
05:42de poder avanzar hacia una instancia más desarrollada.
05:46Iván, ¿cómo lo sintieron eso en lo que fue el año pasado
05:49que pareció ser este punto de inflexión?
05:52Blanqueo, crédito, ¿qué fue lo que más tiró
05:54y cómo viene hacia adelante?
05:57La cuestión de los créditos hipotecarios fue central.
06:01El blanqueo ayudó, pero el fuerte crecimiento
06:04de las operaciones vino por el lado
06:06de los créditos hipotecarios.
06:08Hoy estamos hablando que un 20% de las operaciones
06:10vienen de los créditos y el restante porcentaje,
06:14si bien no viene de los créditos,
06:16viene fuertemente apalancado por el hecho
06:18de que muchas personas compran departamentos
06:20sabiendo que las operaciones de crédito van a aumentar
06:24y eso va a provocar una suba de los valores.
06:27Recién José decía que en los últimos años
06:29vimos una caída de los valores de los inmuebles
06:32en un mundo con inflación.
06:35Si nosotros alcanzamos el pico que tuvimos en 2017,
06:39aún realmente no están actualizados por inflación
06:41los valores de los inmuebles.
06:43Es decir, en cualquier lugar del mundo,
06:45cualquier activo que uno mire,
06:47como el mercado inmobiliario, por ejemplo,
06:49han subido los valores de la vivienda.
06:51Desde la pandemia a hoy han subido exponencialmente
06:53en muchas de las principales ciudades del mundo,
06:55como Buenos Aires.
06:57Es decir que todavía queda mucho por crecer.
06:59No es solamente alcanzar los valores máximos de 2017,
07:02sino que solamente actualizando por inflación
07:04deberíamos estar un 20%, un 30% arriba de eso
07:07para equiparar otras ciudades del mundo.
07:10Así que creo que...
07:12Sobre un 20% que se acomodaron el año pasado,
07:14¿no? En el último año, más o menos.
07:16Menos.
07:17Sí, sí, menos.
07:19El 20% es más suave que un 20%.
07:24También es muy difícil medir los ciertos valores en Argentina.
07:27Por eso está muy bueno el estudio que hacen,
07:29porque es sobre el valor de cierre efectivo.
07:32Si nos dejamos llevar por los valores de publicación
07:34o de escritura, muchas veces son engañosos.
07:37Así que siempre hay que tener un grado de margen de error
07:40mayor en Argentina que por ahí en otras ciudades,
07:43donde es casi milimétrico el valor.
07:45Entonces, si te quiero agregar un punto,
07:47por lo menos es mi visión o mi opinión,
07:49coincido en todos los números que son datos,
07:51pero cómo subieron los costos abruptamente
07:53y los precios no acompañaron de la misma manera.
07:55Y me parece que hay un factor adicional
07:57que empuja sobre esto que él comentaba,
08:00que es que los edificios toman entre 3, 4, 5, 6 años
08:03en hacerse.
08:04Entonces, todavía hoy tenés en el mercado
08:06productos que se empezaron en el costo de construcción anterior,
08:09residual.
08:10Entonces, esos desarrolladores que empezaron todavía
08:13con el costo más bajo,
08:14todavía están deshaciéndose de mercadería
08:16y eso te distorsiona un poco el número.
08:18Por eso, mi opinión o mi visión personal es que los precios
08:20van a tender a la suba.
08:21Cuando se limpia el mercado de todos los productos
08:23hechos con el costo anterior y todos sean con el costo nuevo,
08:26es fácil.
08:27O no hay más desarrollos o se vuelve a recuperar el margen
08:30del desarrollador y se vuelve a construir.
08:32Entonces, a la larga debería tender a acomodarse.
08:35Sí.
08:36Y con la distorsión esta que hablaba Iván,
08:38también está el tema, si bien aumentaron un poco,
08:41no tanto como el 20%,
08:44pero también la variación se produce cuando hay un precio
08:48pedido y un precio de cierre y antes ese gap,
08:52esa brecha era de un 10, 15% y hoy ya está alrededor del 5%.
08:58Entonces, ahí es como que se da un aumento de los valores
09:02en lo que es el precio del cierre y no tanto en el precio pedido.
09:06Claro.
09:07Iván, me quedaba, digamos,
09:09un aspecto de lo que vos estabas diciendo.
09:11Hay, además, hubo, vinculado con los créditos también,
09:16muchas operaciones de inversión esperando este repunte
09:19de estos precios.
09:20Sí.
09:21Digamos, yo creo que gran parte de los que toman la decisión
09:25de invertir en el mercado inmobiliario es porque
09:27encuentran, ya tenían la plata, digamos,
09:30ya tenían la plata para invertir,
09:32por eso subió el mercado financiero,
09:34porque había gente que tenía ahorros y capacidad
09:36de inversión, pero ahora ven la oportunidad y dicen,
09:40los valores aumentaron muy poco.
09:42Mientras tanto, el resto de los activos financieros
09:44de Argentina, como bonos, acciones, se duplicaron,
09:47triplicaron y veremos qué pasa también ahora en adelante.
09:51Y dicen, bueno, el mercado inmobiliario aumentó 10%
09:53contra 200, 300%.
09:55Me parece que va a aumentar.
09:57Entonces, se animan a eso.
09:59El patrimonio ya lo tenían para hacerlo.
10:01Claro, claro, claro.
10:03Me he tocado una pastilla venenosa.
10:05¿Qué pasa estos días que empezó a moverse cierta incertidumbre
10:09cambiaria?
10:10Porque hasta hace dos meses, bueno,
10:12podíamos pensar un poco más.
10:14¿Cambió algo?
10:15¿Lo notaron?
10:16¿Se nota en interés, en que se aflojó?
10:19Sí, se nota, se nota.
10:21Yo creo que veníamos del año pasado,
10:24donde fue el año de los activos financieros,
10:27y este año, la verdad, que muchos activos,
10:33el rol que cumplieron muchos activos financieros
10:36el año pasado, hoy se terminó.
10:38Con el tema de bonos, por ejemplo,
10:40las acciones están muchas a la baja,
10:42tanto las de Estados Unidos como las de Argentina.
10:45Y creo que es hora de, y eso se está empezando a notar,
10:50los inversores están empezando a ver un poco más
10:52la economía real y el real estate como fuente de inversión.
10:56Me parece que están bajando las acciones y los bonos
10:58porque la gente está vendiendo para comprar departamentos.
11:01Ahí está, ahí está.
11:03No tan ahora como de vuelta, el pase a ladrillo,
11:06digamos, del financiero a ladrillo.
11:08Yo en lo personal veo un movimiento fuerte del mercado.
11:10Te diría, como en los últimos años,
11:12el momento más movido que estoy viendo es este,
11:14en cuanto, por lo menos, se ve en consultas.
11:16Después si se refleja en cierre, depende de muchas variables,
11:19pero es un movimiento fuerte.
11:21Igualmente, ahora se habla del movimiento del mercado
11:23y del dólar, se movió 4%, digamos.
11:25Es como que estamos mal acostumbrados.
11:26Antes se movía de 50% y nadie decía nada.
11:29Ahora se mueve 4% y estamos todos alterados.
11:31La corrida.
11:32Yo lo veo como loco porque el dólar pasó después de un año
11:34y se movió de 1.200.
11:36Nacho, voy a decir que notás esto, ¿no?
11:40Ustedes están con un emprendimiento fuerte,
11:42que es el emprendimiento de Puerto, ¿no?
11:44Corregime si es la gran apuesta que está ahora en consultatio.
11:48¿Qué están ofreciendo ahí como alternativa de financiamiento?
11:52¿Cómo están actuando para recibir, en todo caso, esta demanda?
11:55Bueno, en Puerto lo que empezamos a hacer ya desde el año pasado
11:59fue flexibilizar un poco las condiciones de venta,
12:03principalmente para que cada cliente pueda armar
12:07su propio modo de financiamiento.
12:10Antes veníamos de una estructura fija de financiamiento,
12:1530% de anticipo, 36 cuotas.
12:18Y lo que hicimos fue que el cliente pueda elegir
12:22qué cantidad de cuotas quiere pagar y cómo pagarlo.
12:26¿A qué me refiero?
12:28Si vemos nuestros precios de lista, por ejemplo,
12:30cuando damos un precio de lista,
12:32todos están pactados en 30% de anticipo y 36 cuotas.
12:36Y el cliente puede comprarlo tanto como está pactado,
12:41como en 48 o en 60 cuotas,
12:44o también en 24, 12 o todo pago cash.
12:49Obviamente, a medida que incrementa la cantidad de cuotas,
12:53hay una tasa de apreciación,
12:55y a medida que desciende la cantidad de cuotas,
12:59también se descuentan a una tasa de descuento,
13:04valga la redundancia.
13:07Entonces, si elige 24, 12 cuotas,
13:11va a pagar el lote más barato.
13:14Y al mismo tiempo hay muchos clientes que, por ejemplo,
13:17cobran en su empresa o en el lugar donde trabajan
13:20un bono anual, entonces tienen la posibilidad
13:22de hacer un refuerzo por año,
13:24y puede elegir que la cuota sea muy pequeña,
13:27por ejemplo, pagar una cuota de 100, 200 dólares por mes,
13:30y un refuerzo fuerte por año,
13:33y así ir cancelando el lote hasta en cinco años.
13:37Entonces, cada uno, los vendedores,
13:39tienen todos una calculadora por un sistema,
13:41y cada cliente arma su financiamiento
13:44de acuerdo a lo que más le conviene.
13:47Y está generando atracción esta nueva forma
13:50de, digamos, estas adecuaciones, esta flexibilidad.
13:52Muchísimo, muchísimo. Sí, sí, sí.
13:55Hemos incrementado las ventas en el 2024
13:58sobre las del 2023 gracias a esto.
14:01También ustedes en CloudBeam tienen,
14:04siempre recién recordábamos que nos conocemos hace 10 años
14:07cuando estaban lanzando, cuando presentaban un modelo
14:10que acá era innovador,
14:13y que un poco apuntaba a reflejar en otro contexto
14:16algo de esto, esta demanda del consumidor
14:19de una cosa más flexible y también incluso
14:22de un modelo de inversión colectiva.
14:25Te voy a algo bastante más profundo.
14:27El Credit Suisse hace todos los años un estudio
14:29que se llama el Estudio Mundial de la Riqueza.
14:31Y el 92% de la población mundial
14:33no tiene 100.000 dólares de ahorro ni 10.000 dólares.
14:36Entonces, cuando vos le hablás
14:38de todos los productos inmobiliarios que conocemos,
14:41le estás hablando al 8% de la población.
14:43Entonces, en el mundo empezaron a surgir,
14:45no somos los creadores de la idea,
14:47pero surgieron herramientas para que personas
14:49que tienen bajo poder adquisitivo o bajos ahorros
14:51puedan participar de proyectos como los que hacen ellos,
14:54tal vez que de otra manera hubieran sido inalcanzables.
14:56Esa es la herramienta de CloudBeam.
14:58Nosotros damos la oportunidad que gente
15:00entre 100 dólares en adelante
15:02a participar de proyectos que no podrían.
15:04Hoy, 10 años después, tenemos casi 200.000 inversores,
15:07no sé, 200 propiedades compradas,
15:10o sea, evolucionó bastante,
15:12pero hubo que trabajar en un proceso de educación
15:14enseñando a la gente de cómo es esto
15:16que estoy comprando un metro cuadrado,
15:18educarlo, saber que no es una acción,
15:20que apretás un botón y mañana lo vendés.
15:22O sea, te estás comprando una propiedad,
15:24que te compres una cuota aparte que represente un metro,
15:26o el 80%, legalmente es lo mismo.
15:29Tenés una cuota aparte de un fideicomiso,
15:31sos dueño, sos un activo real.
15:33Y este fue el trabajo un poco de educación
15:35que hicimos estos 10 años y que se vio reflejado
15:37con un mercado que no ha acompañado nunca,
15:39desde hace 10 años que baja,
15:41y ahora estamos viendo esta recuperación
15:43que nosotros trabajamos con grandes números,
15:46tique chico y mucha gente,
15:48enseguida ven los movimientos,
15:50porque no son casos puntuales,
15:52sino entran 5.000 personas o no entra nadie.
15:54Entonces rápidamente ven los movimientos del mercado
15:56y las estadísticas cambian.
15:58Introdujiste una dimensión tecnológica
16:00en la actividad,
16:02ahora por lo menos en esta medición,
16:04en esta métrica del mercado.
16:06¿Qué otras variantes ves
16:08desde la oferta de servicios
16:10y de productos de ustedes
16:12o de lo que está disponible
16:15que puedan acompañar
16:17esta evolución del negocio?
16:20Primo hermano del crowdfunding inmobiliario
16:22es la tokenización de activos.
16:24De la tokenización de activos
16:26podríamos hablar horas,
16:28pero para resumirlo,
16:30hace muchos años que está dando vuelta,
16:32hay mucha barrera jurisdiccional legal
16:34y legal entre países.
16:36Las normativas entre países no son las mismas,
16:38la CNV no opina lo mismo que México,
16:40que te hace un sandbox y te permite hacer cosas.
16:42Entonces se vio limitado el crecimiento.
16:44El modelo de tokenización es un modelo
16:46que promete mucho,
16:48pero a mi criterio está demorado
16:50y complicado por todas las barreras legales
16:52que tiene llevarlas a cabo.
16:54Después empezaron a surgir modelos de build to rent
16:56que se empezó a usar mucho y en Argentina
16:58está explotando con todo lo que es vaca muerta
17:00y Neoken en un mercado que tenés rentas
17:02que son 4 o 5 veces los que es Buenos Aires.
17:04Hoy están creciendo desarrollos
17:06que nacen para la renta.
17:08Entonces es gente que compra un activo
17:10directamente para la renta y el producto,
17:12la operación, está todo pensado
17:14del día cero casi como un producto financiero.
17:16O sea, vos ponés dinero y te rinde
17:18una cantidad de dinero.
17:20Nunca vas a ser propietario de tu unidad
17:22e ir a meterte a tomar la posesión.
17:24Eso es un muy buen punto
17:26el que él menciona.
17:28Nosotros cuando trabajamos en la parte de capacitación,
17:30mostrando las diferentes formas
17:32de los instrumentos financieros
17:34y la manera que tienen que analizar los instrumentos,
17:36los aspectos innovadores de vender
17:38por metro cuadrado o vender por puntos también.
17:40La incorporación de puntos
17:42es algo muy significativo
17:44y le permite fraccionar la inversión
17:46de forma tal de poder entrar con un ticket
17:48que no necesariamente requiere la inversión
17:50para un departamento, 100.000 dólares.
17:52Uno puede entrar con 10.000 dólares, con 5.000 dólares,
17:54con 100.000 dólares. Implica un cambio de paradigma
17:56muy significativo, implica salir
17:58del concepto de compro mi casa,
18:00compro mi departamento físico para entrar
18:02a un concepto de inversión financiera
18:04en el cual compro esto con la expectativa
18:06de obtener una renta o una ganancia por apreciación
18:08en el capital.
18:10¿Es el entorno macroeconómico el que determina
18:12la posibilidad o que estemos más permeables
18:14a esa cultura?
18:16Desde mi punto de vista, por un lado el entorno
18:18pero por otro lado el entorno regulatorio.
18:20Y el tema,
18:22quizá me puedan corregir acá,
18:24pero si hay algo que tiene Estados Unidos de interesante
18:26es que en muchos casos la propiedad de los inmuebles
18:28no es física, es una sociedad anónima.
18:30Entonces cuando uno vende
18:32el inmueble, no vende el inmueble físico
18:34que tiene que pasar por registro inmobiliario
18:36sino que vende las acciones de la sociedad anónima
18:38y uno compra acciones.
18:40Y se hace muchísimo más,
18:42facilita muchísimo más las transacciones,
18:44no tiene tantos costos en transacción.
18:46Entrar y salir en una compra-venta de un inmueble
18:48me imagino que el spread entre entrada y salida
18:50debe ser un 10, un 12%.
18:52¿Cuánto está, Iván?
18:54Está en eso.
18:56Depende de qué incluya, si incluye la Comisión Inmobiliaria
18:58pero debe estar en el 10%.
19:00Es decir, cuando uno ve que el mercado...
19:02Tiene un spread de acciones, tiene un spread del uno y pico por ciento.
19:04Y cuando uno ve que entrar y salir de inmuebles...
19:06Lo que pasa es que en Estados Unidos
19:08si la sociedad vende la propiedad
19:10está grabado
19:12y si la vende y compra otra propiedad con esa plata
19:14está exento.
19:16Exactamente, puede ser funcional, pero me refiero al spread
19:18de entrar y salir.
19:20Y si uno pudiese agregarle dinamismo al mercado
19:22reduciendo los costos de entrada y salida
19:24a través de alguna forma regulatoria
19:26en la cual implique, y quizás con la tokenización
19:28es más fácil tokenizar acciones
19:30de sociedad anónima
19:32que tokenizar las acciones...
19:34Y otra cosa, si lo hacés de esa manera
19:36no podés tener un crédito hipotecario para comprar el activo.
19:38¿Y con la S.A.?
19:40Claro, porque no te van a hipotecar la S.A.
19:42¿Podría?
19:44Lo que pasa es que el problema de la tokenización lo vas a tener en Argentina
19:46que la CNV no va a querer un mercado secundario
19:48porque lo considera título o valor negociable.
19:50Entonces tenés que estar regulado.
19:52Entonces es oferta publica y regular, entonces no lo podés publicar.
19:54Pero bueno, volvemos al aspecto regulatorio.
19:56Pero el punto es la voluntad de cambiar la regulación.
19:58Lo que abre mucho el mercado
20:00donde trabaja Damián en Argentina
20:02es el hecho de que en Argentina
20:04los inmuebles son de personas físicas en su mayoría.
20:06No son de fondos institucionales
20:08que se fondean en el mercado de capitales
20:10y ahí es donde la gente termina invirtiendo
20:12en países como Estados Unidos.
20:14Cualquier persona de clase media
20:16ya tiene una cuenta de inversión
20:18donde invierten acciones o en fondos
20:20que se llaman REITs en Estados Unidos
20:22que son los dueños de los inmuebles.
20:24Y ahí podés entrar con 100 dólares.
20:26En Argentina no existe ese mercado
20:28y por eso por ahí mucha gente termina
20:30acudiendo al tipo de inversión que propone Damián
20:32porque es una forma de llegar a esas grandes inversiones.
20:34¿Es eso o un plazo fijo?
20:36La gente que invierte conmigo, ¿es eso o un plazo fijo?
20:38No tiene muchas alternativas.
20:40Y todo el mundo tiene el mandato cultural
20:42de poder invertir el ladrillo del argentino,
20:44sobre todo el que menos tiene,
20:46y nosotros le abrimos la puerta a que eso lo pueda hacer.
20:48Iván, tocamos tema regulatorio.
20:50¿Qué pasa con los bancos?
20:52¿Cómo está la relación con los bancos,
20:54con el sector, con los bancos, con el crédito hipotecario?
20:56¿Está funcionando bien?
20:58¿Se terminó adecuado?
21:00Había un tema con el dólar MEP en su momento,
21:02se superó.
21:04Ahora pareciera que hay un tema de fondeo
21:06de los bancos que está pesando.
21:08Sí, los bancos están
21:10organizándose para poder
21:12securitizar las carteras de crédito que tienen
21:14para captar más financiamiento.
21:16Hoy se estaban encontrando ya
21:18con un cuello de botella en cuanto a su capacidad
21:20de préstamo,
21:22lo cual hizo también incrementar las tasas
21:24de los créditos hipotecarios.
21:26Pero bueno, si se logra eso, sería un buen
21:28espaldarazo. La verdad que siempre
21:30hay cuestiones para mejorar,
21:32pero si comparamos cómo estábamos hace dos años
21:34o los últimos diez años,
21:36estamos en una situación muy
21:38beneficiosa para el mercado,
21:40al punto tal de que los bancos están
21:42preocupados en brindar una solución al mercado
21:44y eso
21:46va a ser lo que...
21:48Que los bancos tengan incentivo a prestar
21:50es lo que va a hacer que funcione.
21:52Debería funcionar así, no
21:54con el gobierno generando
21:56planes de fomento, incentivos
21:58que suelen durar poco, digamos.
22:00Mencionó también
22:02Vaca Muerta.
22:04El mundo
22:06del litio.
22:08¿Hay otras regiones donde
22:10vos veas que hay un desarrollo potencial
22:12de Real Estate que haya
22:14mirada a interés?
22:16Sí, lo que tiene Argentina
22:18es un país muy grande,
22:20tiene muchas regiones
22:22que dependen de diferentes factores.
22:24Puede haber una parte del país que esté en caída
22:26y otra parte que esté en subida.
22:28Entonces hay situaciones muy dispares.
22:30Pero sí, Vaca Muerta es una...
22:32Neuquén, toda la región de Vaca Muerta
22:34está claramente siendo potenciado
22:36por el tema de la energía.
22:38El norte
22:40con el tema del litio.
22:42Jujuy, Salta, San Juan
22:44están muy pujantes también.
22:46Y después hay un fenómeno
22:48que se está dando en las principales ciudades
22:50del mundo, es que la gente se está yendo a vivir a las ciudades.
22:52Eso hace que obviamente
22:54todas las ciudades sean pujantes.
22:56En cuanto se transforman en ciudades cabeceras de la región,
22:58como puede ser
23:00Córdoba, Rosario,
23:02Buenos Aires, Mendoza,
23:04Neuquén en su región,
23:06la gente que antes vivía en el campo o en las zonas rurales
23:08o en los pueblos se está yendo a vivir a las ciudades.
23:10Y eso hace que ya por el hecho de ser una ciudad
23:12siempre haya
23:14una nueva atracción de gente.
23:16Eso por la positiva. Por la negativa,
23:18te comento que ya en la ciudad de Buenos Aires
23:20están naciendo menos de dos personas
23:22por mujer.
23:24O sea que con ese índice
23:26en pocos años empieza a caer la población.
23:28Entonces eso también
23:30es un factor que los que trabajamos en el mercado inmobiliario
23:32tenemos que mirar. La gente está teniendo hijos más grandes
23:34y menos hijos.
23:36Ahí te agrego algo de lo que decía. Coincido que las ciudades
23:38se están polarizando como áreas de crecimiento
23:40pero lo que generó
23:42Neuquén y Guacamorta, porque tiene una economía
23:44que es como una isla dentro de lo que es Argentina
23:46porque la energía es lo que lo empujan,
23:48no es una ciudad, no quiero decir genuina,
23:50pero por un crecimiento orgánico,
23:52lo que está pasando es que se está posicionando
23:54como uno de los pocos, a mi forma de ver,
23:56productos regionales de Argentina.
23:58¿Qué quiero decir? Cualquier persona de Argentina compra
24:00en Buenos Aires proyectos como lo que hacen ellos
24:02porque son excelentes y es Buenos Aires.
24:04Pero es raro que un mendocino te compre en Jujuy
24:06o que un tucumano te compre
24:08en Río Negro. Pero ahora están todos
24:10comprando en Neuquén. Entonces Neuquén
24:12con lo que hizo generó un producto regional
24:14que nosotros estamos construyendo ahí
24:16y ya construimos mucho en Guacamorta.
24:18Hay demanda de gente de todo el país
24:20y no vemos lo mismo
24:22en otras provincias.
24:24Es un producto regional.
24:26Nacho, parte también del tema regulatorio
24:28tuvo que ver con
24:30el tema de las hipotecas divisibles,
24:32del tema de poder estar
24:36hipotecar en pozo. ¿Cómo están
24:38trabajando ustedes con esto?
24:40Desde mediados del año pasado
24:42lo que hicimos
24:44fue juntarnos con el Banco Hipotecario
24:46y empezar a idear
24:48una propuesta
24:50donde podamos
24:52hacer lo que es el primer
24:54crédito hipotecario
24:56para un edificio
24:58en obra.
25:00De esta forma...
25:02Ah, el micrófono.
25:08Estaba contando que ustedes hipotecaron
25:10un edificio en obra.
25:14Desde mediados del año pasado
25:16lo que hicimos fue
25:18juntarnos con el Banco Hipotecario e idear la forma
25:20de generar el primer crédito hipotecario
25:22en un edificio en desarrollo
25:24antes de que salgan las hipotecas
25:26divisibles este año
25:28y quisimos hacer lo que era
25:30un complejo simple.
25:32Lo hicimos para Huergo, que es un edificio
25:34que está ubicado frente a la UCA
25:36en Huergo, entre Venezuela y Avenida Belgrano.
25:38Es un edificio de más de
25:40500 departamentos
25:42y lo que hicimos ahí
25:44fue dividirlo en tres etapas
25:46para poder gestionar
25:48este crédito hipotecario. Hay una etapa
25:50que es la que estamos ahora, que es la de
25:52obra hasta la toma de
25:54posesión. Hay una segunda etapa
25:56que es desde la toma de posesión hasta
25:58la escritura y la etapa posterior
26:00a la escritura, que es donde se dan
26:02todos los créditos hipotecarios, donde
26:04ya se puede hipotecar la unidad.
26:06Entonces, en la primera
26:08etapa, vimos que no teníamos
26:10casi ningún tipo de riesgo
26:12porque, en todo caso,
26:14si el cliente incumple
26:16con el pago, nosotros
26:18lo que hacemos es quedarnos
26:20con un porcentaje del anticipo
26:22y obviamente recuperar la unidad
26:24donde el cliente no tomó posesión.
26:26Esto es,
26:28obviamente, teniendo en cuenta que
26:30el cliente siempre va a tener
26:32las mismas condiciones de crédito hipotecario
26:34con el banco hipotecario
26:36como si compras un usado.
26:38Exactamente lo mismo, la misma cantidad de años,
26:40la misma tasa.
26:42La segunda etapa, que es
26:44desde que toma posesión hasta la escritura,
26:46era la etapa más riesgosa
26:48porque ahí, al no haber escritura
26:50y no tener hipotecada la propiedad,
26:52teníamos que resolver
26:54ese problema que, la verdad,
26:56que lo resolvimos con una garantía
26:58de consultatio. Entonces,
27:00si el cliente no pagaba
27:02en esa segunda etapa,
27:04consultatio se hacía a cargo
27:06de pagar esas cuotas
27:08una vez que se escrituraba,
27:10que el banco tenía el poder para escriturarlo
27:12y lo hipotecaba,
27:14ya consultatio
27:16y el cliente le entregaban al banco
27:18un crédito performando.
27:20Entonces, si el cliente seguía sin pagar
27:22después de la escritura, ahí el banco
27:24accionaba como acciona a cualquier
27:26cliente que no paga
27:28y de la misma forma,
27:30en todo caso,
27:32le acciona sobre la hipoteca.
27:34Y nosotros, obviamente, después de eso,
27:36nos subrogamos en los derechos del banco
27:38y reclamamos judicialmente
27:40lo que le habíamos pagado
27:42a nuestro cliente, las cuotas que le habíamos pagado.
27:44Y una vez que se escritura,
27:46ya pasa a ser crédito hipotecario,
27:48así que ahí no había ningún tipo de problema.
27:50Entonces, quisimos hacerlo complejo fácil,
27:52resolvimos esta situación
27:54y esto nos generó,
27:56obviamente, un montón de ventas de Huergo
27:58el año pasado,
28:00campañas y muchísima atracción
28:02en las ventas.
28:04Bueno, todos nuevos modelos
28:06de financiamiento, apalancados
28:08por una ola que
28:10aparentemente está creciendo.
28:12Breve.
28:14¿2025 cómo va a terminar?
28:16Son optimistas.
28:18No, por supuesto,
28:20soy optimista.
28:22Soy optimista por naturaleza,
28:24pero creo que hay elementos concretos
28:26para ser optimista este año.
28:28Lo que mencionábamos,
28:30los activos en el mundo
28:32en dólares han subido,
28:34en Argentina han bajado,
28:36en el mercado inmobiliario en los últimos años.
28:38Estamos viendo una leve recuperación,
28:40que creemos que es el inicio de una gran recuperación.
28:42También acompañada
28:44con la situación de los mercados financieros,
28:46se han triplicado los valores
28:48y eso genera una oportunidad
28:50para este activo, que siempre ha sido
28:52un activo refugio
28:54para los inversores en Argentina.
28:56Creo que, a diferencia, por ahí, de otros sectores
28:58de la economía, donde sí es necesario
29:00que haya inversión extranjera,
29:02como, por ejemplo, en la energía,
29:04en Argentina, en el mercado inmobiliario,
29:06con que los argentinos vuelquen
29:08parte de sus ahorros
29:10y se apalanquen con créditos, ya es suficiente
29:12para ver una recuperación enorme,
29:14que es lo que va a suceder este año.
29:16De todas formas, no sé lo que va a pasar.
29:18Nacho.
29:19Bueno, como dije hace un rato,
29:21creo que el año pasado fue el año de los activos financieros
29:23y este año es el año
29:25del Real Estate, del ladrillo.
29:27Así que
29:29veo que tenemos un
29:31porvenir muy bueno en el
29:332025. Creo también,
29:35no sé cuánto, pero creo también
29:37que los inmuebles
29:39tienen que aumentar,
29:41ya sea por el costo de construcción
29:43y por todo lo que viene aumentando
29:45los salarios en dólares
29:47de las personas. Así que soy
29:49optimista en ese sentido.
29:51José.
29:52Sí, también. Uno tiene
29:54oportunidad de ver series históricas y ve que, en general,
29:56el precio al metro cuadrado se correlaciona,
29:58sigue una correlación
30:00con el tipo real de cambio,
30:02el bilateral. Entonces, cuando uno tiene periodos
30:04de estabilidad y, sobre todo, tipo real de cambio accesible,
30:06son periodos en los cuales
30:08el precio al metro cuadrado sube. Y un punto interesante
30:10que lo mencionaban es que
30:12cuando nosotros desagregamos el índice del precio
30:14al metro cuadrado, lo desagregamos también por tipo
30:16de unidades. Y uno ve que las unidades que más
30:18reaccionan son las pequeñas. Y va en línea con la
30:20que... Es decir, cuando uno ve el precio al metro
30:22cuadrado, la que más reacciona, la que más va
30:24para el alza, es la unidad
30:26de un monoambiente,
30:28un... Reserva de valor. Lo que querés decir es
30:30reserva de valor. ¿Cómo? Lo que querés decir es
30:32reserva de valor. Sí, sí. Accesibilidad
30:34primero, reserva... Y tercero, el componente
30:36demográfico que justamente mencionaba.
30:38Bueno,
30:40eso se ve en la ciudad. La ciudad de Buenos Aires tiene la misma población
30:42más o menos hace 50 años.
30:44Sin embargo, acá hay más departamentos.
30:46Y eso no es porque haya más gente, sino porque
30:48donde antes vivían
30:503, 4 personas, ahora vive una.
30:52Hay más departamentos chicos.
30:54Sí. Entonces,
30:56en ese sentido optimista, por los mismos
30:58motivos que estaban mencionando, más la posibilidad de agregarle
31:00financiamiento, combustible
31:02de financiamiento a través de los créditos hipotecarios
31:04y volcar ahorros en dólares.
31:06Mi opinión es
31:08riesgo país controlado, dólar
31:10estable, inflación baja, aparición
31:12del crédito a 20 años,
31:14aparición del crédito en pozo,
31:16activos financieros que
31:18subieron exponencialmente, activos
31:20inmobiliarios que todavía no acompañaron.
31:22Es la ecuación perfecta con todo lo que venimos
31:24hablando para que tienen que subir sí o sí las propiedades.
31:26Y de hecho estoy viendo otra cosa que
31:28no pasaba hace más de 10 años, o por lo menos
31:30a mí, llamados del exterior,
31:32de fondos del exterior para invertir
31:34en grande, pensando en una
31:36recuperación de Argentina. Eso hace muchos años
31:38que yo no lo veía y ahora
31:40vuelve a aparecer espontáneamente
31:42fondos del exterior que piensan invertir
31:44en grande porque ven una recuperación factible.
31:46Bueno, muchísimas gracias.
31:48Ya sabemos todo
31:50para invertir este año.
31:52Van a subir los precios, va a haber financiamiento.
31:54Bueno, el año del ladrillo, ¿no?
31:56Como decía Nacho. Muchas gracias.
31:58Iván, Nacho, José, Damiana.