Entrevista a Juan Segundo M. Yacoub, Vicepresidente Yacoub Real Estate & Developers
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00:00Nos visita en la redacción del diario Juan II Yacoub, vicepresidente de Yacoub.
00:06Vamos a conversar con él sobre la actualidad del mercado inmobiliario
00:11y en particular de un sistema innovador de financiamiento
00:15para la adquisición de un departamento, una vivienda.
00:18Juan II, gracias por visitarnos.
00:20Bueno, José, gracias por la invitación.
00:22Bueno, en particular, y vamos al punto, ¿qué es Metro Propio?
00:26Bueno, Metro Propio es un sistema que creamos en Yacoub,
00:30una idea que tuve yo como vicepresidente de la empresa,
00:34que básicamente es un sistema de adquisición de metros cuadrados en pozo.
00:39¿Qué quiere decir?
00:41Es un sistema que te permite adquirir metros cuadrados,
00:44no necesariamente de a un metro, sino de los decimales que quieras.
00:47Puedes comprar de a 03, 01, no importa la proporción
00:51del metro cuadrado que vayas comprando,
00:53pero que el principal objetivo fue apuntado a la gente
00:56que no contaba con un anticipo para poder comprar un departamento de pozo
00:59o personas que no contaban con un capital grande
01:02como para ingresar a un departamento, por ejemplo, una compra de contado.
01:05El objetivo de este plan también es que no tengas esa obligación
01:09de pagar cuotas del 1 al 10.
01:13No tenés una obligación tal como comprar un departamento
01:16con 30% de anticipo y pago cierta cantidad de cuotas.
01:20Correcto, pensaba en eso.
01:21El sistema tradicional dice que uno hace un primer aporte
01:25de un porcentaje significativo del precio de la vivienda.
01:28En este caso, trabajamos de otra manera.
01:31Claro, siempre orientado al pozo.
01:33Sí, ok.
01:35Y, básicamente, el punto fuerte que tiene es,
01:38nosotros en la Ciudad de Albatraz estamos construyendo un montón de torres,
01:41estamos con 20 torres y prácticamente 4 más,
01:44que se van a sumar y tenemos un sensor del mercado.
01:46En el sentido que tenemos un montón de gente que nos consulta por día,
01:49150 consultados por día que tenemos de gente de todas partes del país.
01:52Y, en base a todo un estudio que hicimos,
01:54nos dimos cuenta que hay un montón de clientes
01:56que no pueden acceder al anticipo directamente.
01:58Y, casualmente, la gente menor de 35 años,
02:01los que están arrancando en el mundo laboral,
02:03que van ahorrando, ahorrando, y, bueno, que siempre cuesta acá,
02:06pero se va haciendo.
02:08Entonces dijimos, ¿cómo hacemos para que toda esa gente
02:10pueda comprar ese anticipo en el tiempo?
02:15Como constructora, vos, si te mandas a un edificio
02:17y ese anticipo te lo pagan en el tiempo,
02:19no te sirve a nivel hora, porque la hora demanda continuamente dinero.
02:22Entonces, nosotros desarrollamos un sistema en el cual la persona,
02:25a través del fraccionamiento de metros cuadrados,
02:28que es metro propio, puede comprar metros cuadrados
02:31que se terminan transformando en anticipo.
02:33El anticipo es una proporción de metros que está estandarizado,
02:36o sea, la calidad conductiva está estandarizada
02:38y está segmentada en una zona.
02:40No es que yo te voy a vender, o sea, la empresa te va a vender
02:42un metro cuadrado y después pagaste algo en el centro de la plata
02:44y te entregan en los hornos.
02:47Está estandarizado y segmentado.
02:49Bien. ¿Y qué podemos decir sobre en qué condiciones yo ingreso
02:53al sistema, qué tengo que presentar?
02:56No, condiciones a nivel de presentar documentación, nada.
02:59Es una cuestión monetaria, básicamente.
03:01El mínimo para ingresar son 3.000 dólares.
03:03Es un ingreso, nosotros lo calculamos más o menos
03:05que es lo sano como para todos los clientes.
03:07Ahí vuelvo un poquito para atrás pensando en la gente
03:10que se puede interesar en lugar de un anticipo con 3.000 dólares,
03:13un anticipo tradicional de lo que es el valor de mi vida.
03:15Un anticipo tradicional de un buen ambiente, por ejemplo,
03:17la plata como barato debe ser 13.000 dólares, 14.000 dólares.
03:20Acá con 3.000 dólares la persona ya está dentro del sistema
03:22pagando.
03:23Ya ingresás, claro, y lo importante, una vez que ingresás
03:25con los 3.000, dependiendo del valor que esté en el día
03:28del metro de pozo, porque esto fue subiendo continuamente,
03:30porque se está acomodando el tema del mercado inmolero.
03:32Vos congelás los metros, no es que quede aún 3.000.
03:34Si hay que poner que con 3.000 pongamos un caso hipotético,
03:36que ahora no está eso.
03:38Comprás 3 metros a 1.000 dólares cada uno.
03:40Si en el transcurso del tiempo sube, ponés que no haces
03:43ningún aporte más.
03:44Esos 3.000.
03:46Esos 3.000 por ahí en 5 meses valen 1.200 en el metro.
03:49Bueno, tenés 3.600 dólares en realidad.
03:52Claro, claro.
03:53¿Entiendes?
03:54O al revés, ya tengo mis 3 metros, por esos 3.000 dólares
03:56no hay ajuste, digamos.
03:57Exactamente.
03:58Porque lo más importante del metro propio,
04:00para lo que nosotros lo orientamos,
04:01no es tanto la rentabilidad, si bien tiene su rentabilidad
04:03de capital, sino es que vos te conviertas en propietario,
04:06que es muy difícil en Argentina, y más para los jóvenes.
04:08Entonces, está orientado a ese público que igualmente,
04:11ya es un sistema que se está usando,
04:13se está vendiendo bastante con metro propio.
04:14Y me sorprendió la cantidad de gente grande también que está
04:16comprando metro propio.
04:17Bien.
04:18Este sistema es un sistema que desarrolló YACU, digamos.
04:22Es un sistema propio.
04:24Es propio de la empresa.
04:25De la empresa, digamos.
04:26En lo personal, no lo vi desarrollado en el mercado,
04:29pero tenía esa duda.
04:30Digamos, es una novedad en el mercado platense.
04:33Claro.
04:34Exactamente.
04:35Nosotros cuando empezamos el desarrollo de metro propio,
04:37que es un producto de YACU Developers,
04:39que es la desarrolladora.
04:40Bien.
04:41Nosotros tenemos varias marcas y esto es de Developers,
04:43que es la desarrolladora que por ahí ven las torres en la ciudad
04:45que te están haciendo.
04:46OK.
04:47Cuando empezamos el desarrollo de esta idea,
04:50hay algunas ideas así de fraccionamiento,
04:52como tokenización, crowdfunding.
04:54Pero ninguna tiene el objetivo de hacerte propietario.
04:56¿Por qué?
04:57Porque yo te agarro el 100% de un inmueble,
04:59te lo fracciono en un crowdfunding,
05:00a través de un fideicomiso, yo te vendo el 1% a ponerle.
05:03Claro.
05:04Y el objetivo eso es la renta nada más.
05:05Claro.
05:06¿En qué sentido?
05:07O agarrás y lo alquilás y le sacás el 1% del alquiler,
05:10que lo alquila entre todos los condóminos que son de esa unidad,
05:13o vas a la plusvalía que es, vale 50, lo vendo 70
05:16y me llevo la diferencia de lo que yo puse en la proporción.
05:19Bien.
05:20¿Me seguís?
05:21Sí, sí.
05:22Y después tenés la tokenización que ahora se está poniendo
05:23un poco de moda, que es con criptomonedas,
05:24que bueno, hay mucha gente que no entiende nada
05:25y no les interesa.
05:26Claro, claro.
05:27Esto es más apuntado a convertirte en propietario.
05:30Por eso hay que diferenciarlo de esos otros dos.
05:32¿Y en qué momento, Juan II, yo que hago el aporte,
05:36que voy comprando metros, me transformo,
05:38tomo posesión de esa propiedad, de ese departamento?
05:41Bien.
05:42Tenés dos posibilidades, como lo digo yo.
05:45Vos vas comprando metros cuadrados y llegás a los 32 metros cuadrados,
05:48que es la unidad tipo más chica que tenemos nosotros.
05:50Bien.
05:51A menos que lancemos alguna un poco más chica,
05:53que tenga autorización y, bueno, tiene 28 metros,
05:56que eso es medio esporádico,
05:58que pongamosle 32 metros cuadrados a un monumento típico
06:00de la Ciudad de Platón,
06:01que es lo que está habilitado en la municipalidad,
06:03que se pueda hacer unidad mínima de vivienda.
06:04Bien.
06:05Entonces, cuando vos llegás a los 32 metros cuadrados,
06:08te presentás en la empresa, ya tenés toda tu adquisición de metro,
06:12lo que aportaste cada mes, etcétera, etcétera.
06:14Sí, tengo 32 metros. Bueno, ¿qué hay?
06:16Nosotros tenemos un montón de propiedades en la ciudad,
06:18propias de Jakú Developers, no de terceros,
06:20porque nosotros tenemos Jakú Real Estate.
06:21Claro, claro.
06:22Tenemos 15 mil inmuebles en venta en la Argentina,
06:24pero es otra cosa. Eso es de terceros.
06:25Claro, claro.
06:26Estos son de la empresa.
06:27Bien.
06:28Todo lo que está dentro del sistema de metro propio, digamos.
06:30Claro, exactamente.
06:31Y la otra manera de adquirir, que está buena,
06:33que es la que te hablaba al comienzo, es,
06:35suponete que vos compras 10 metros cuadrados o 11 metros,
06:38que es el 30%, que sería un anticipo,
06:41de un departamento de 32 metros.
06:42Bien.
06:43Bueno, más o menos, 9, 10 metros, por ahí.
06:46Cuando vos ya tenés esos 9, 10 metros,
06:48te hablás con uno de nuestros asesores,
06:49que es el que te vendió metro propio, un asesor comercial,
06:51y decís, bueno, ahora quiero ir por una unidad.
06:53¿Qué haces?
06:54Presentás, o sea, tenés tus metros comprados,
06:57y esos metros se computan en un boleto de compra-venta
07:00y se usan como anticipo.
07:01No pones nada.
07:02Empezás a pagar la cuota.
07:03Y ahí ya sos propietario.
07:04O sea, ya con ese dinero lo puedo utilizar.
07:06Ya sos, ya entraste.
07:07Ahora tenés que cumplir con la cuota.
07:08Tomo posesión de la vivienda y paso a pagar cuotas.
07:10Por eso tenés dos vías.
07:11O comprás hasta 32 metros, o comprás,
07:13ponés el 30% de metros y te metes en un dormitorio,
07:16un monoambiente, dormitorio.
07:17Claro.
07:18Y está la posibilidad de que yo empiece a aportar
07:21para comprar un departamento de 32 metros
07:24y en el medio, por circunstancias X,
07:28pueda pensar en comprar algo más grande.
07:31Sigo aportando hasta donde quieras.
07:33Está puesta la unidad mínima de valor como para que el
07:36contrato que has armado tenga un sentido.
07:38Decís, bueno, llego hasta esto y tengo algo.
07:40Pero después, si vos lo querés encarar a 100 metros,
07:43nosotros tenemos unidades de hasta 200 metros cuadrados
07:45que tenemos en la ciudad.
07:46Claro.
07:47Vuelvo a lo que comentabas sobre los lugares,
07:50las unidades disponibles.
07:51¿Hay una zona específica en la ciudad?
07:53Sí.
07:54Según todo un análisis de mercado que hicimos de más o menos
07:56cómo daría el valor del metro en la zona,
07:58en un edificio estándar.
07:59Estándar que en categoría en la ciudad es premium,
08:01pero nosotros decimos estándar por el nivel que manejamos
08:03de construcción.
08:05La zona que limitamos fue de avenida 66 a 32,
08:09lo podés decir de una manera o de la otra.
08:10Sí.
08:11Y de 1 a 25.
08:12Correcto.
08:13Es un cuadro angular.
08:14Así que si entras a la página nuestra,
08:15vas a buscar metro propio y está ahí.
08:16Bien.
08:17Bien.
08:18Ahí la gente puede ver.
08:19Está todo ahí.
08:20Bien.
08:21Está todo ahí.
08:22Bien.
08:23¿Y qué conceptualización tenemos del mercado de la ciudad
08:24de La Plata?
08:25¿Es un mercado que le vende a los platenses?
08:27¿Mira para afuera?
08:29¿Hay gente de afuera que está mirando el mercado?
08:31Mira, yo te voy a hablar particularmente de lo que es
08:34nuestro, de la empresa interna.
08:36Después no sé qué le pasará a otras empresas.
08:38Nosotros tenemos mucha llegada nacional,
08:41tanto en los medios como en los portales o la publicidad que
08:45hacemos.
08:46O sea, apuntamos a todo el país en lo posible en mercados que
08:48decimos, bueno, estos pueden llegar a invertir en la ciudad
08:50de La Plata.
08:51Lo que nos está pasando nosotros es que el gran porcentaje de
08:54la gente que nos compra, más de la mitad,
08:56no son de la ciudad de La Plata y tampoco viven gente, o sea,
08:59familias de ellos acá.
09:00Porque sí, bueno, compra el interior,
09:01le compra al hijo para alquilar o no.
09:03Claro, lo usual.
09:04No.
09:05No.
09:06Nos están comprando a modo inversión.
09:07¿Por qué?
09:08También nosotros tenemos sucursales en Capital Ferrada,
09:10ahora estamos abriendo Mar del Plata.
09:11Tenemos sensores en todos lados.
09:13Tenemos propiedades en toda la provincia de Buenos Aires.
09:16Y nosotros algo que estuvimos fue calculando y mirando que la
09:21ciudad de La Plata tiene un ratio de valor de metro cuadrado
09:23versus rentabilidad de alquiler muy alto.
09:25¿Qué quiere decir?
09:26Que el metro cuadrado está muy a buen precio en relación a la
09:29alquiler que le puedes sacar, a la rentabilidad mensual.
09:31Bien.
09:32Más ahora con que se sacó la ley de alquiler esto,
09:34esto aumentó bastante.
09:35Y esto viene aumentando, obviamente.
09:37Pero está muy bueno el ratio que tiene.
09:39O sea, el ROE que es el.
09:41Por encima de otros centros urbanos de características
09:43similares.
09:44Claro, ¿por qué?
09:45Porque yo te digo, bueno, un departamento en Palermo,
09:46no sé, sale de un dormitorio 130,000 dólares, 120,000 dólares,
09:48que es lo que estamos vendiendo nosotros allá.
09:49Sí.
09:50Y acá te compras 3.
09:51Claro.
09:523.
09:532,5 millones.
09:54Y cuando vas a hacer el alquiler y decís,
09:55che, esto me dan tantos millones y esto me da menos.
09:57Claro.
09:58Y más o menos nos da entre un 20% y un 30% más de rentabilidad
10:00del alquiler acá que allá.
10:01Bien.
10:02O es lo que puede tener Capital Federal,
10:03como es una ciudad más grande, tiene una salida más rápida de
10:05venta.
10:06Claro.
10:07Si apuntás al alquiler, decís, bueno,
10:08quiero la mensualidad, se conviene tener más cantidad de
10:10departamentos acá que en Capital Federal.
10:12Y esto puede ser una parte de la explicación de lo que decís,
10:14de que gente de otras ciudades está mirando el mercado
10:16platense.
10:17Exactamente.
10:18¿Sabés por qué?
10:19Porque vos traes tanto inversor de afuera, o sea,
10:21gente que te está comprando, ¿qué te pasa?
10:23Por ahí las personas que vienen acá a La Plata,
10:25les cuesta más acceder a una unidad,
10:26pero viene gente con otros, bueno,
10:28adquisitivos, porque son otras ciudades.
10:29Es normal.
10:30Viene un tipo de Nueva York, te compra mitad de eso de La
10:31Plata.
10:32Claro.
10:33Que lo que hace es que haya más construcción,
10:35más cantidad de ventas que está compitiendo contra el que está
10:38acá.
10:39Claro.
10:40Te leo un poco el metro cuadrado que es lo que está pasando
10:41ahora.
10:42Y hay mucha gente queriendo alquilar acá.
10:43Acá tiene su mercado de alquiler inmenso.
10:44Nosotros tenemos una de alquiler que estamos administrando
10:47bastantes alquileres, haciendo muchos por día,
10:49en el área real estate, separado de developers.
10:52Sí, sí.
10:53Que captan cinco departamentos y se alquilan el día.
10:55Se fueron.
10:56Claro, claro.
10:57Y tenés fila.
10:58Claro.
10:59De acuerdo a esto que comentás, a esta descripción que haces del
11:03mercado local, ¿qué perspectivas o qué esperás vos para este año?
11:11Y ahí te voy a agarrar un poco el año pasado para explicar lo
11:14que espero de este año.
11:16Porque un punto bueno, que está bueno ver el metro propio.
11:19El metro propio cuando se lanzó, el metro cuadrado estaba a 900
11:21dólares.
11:22Bien.
11:23Que se lanzó, para que te des una idea, vamos a ponerle términos
11:26políticos a los últimos meses del anterior mandato de gobierno
11:29y el nuevo, ponele.
11:30Bien.
11:31Ahí el primer trimestre.
11:32En ese momento nosotros estábamos viendo hace 15 meses,
11:35era más o menos, ¿no?
11:36Está el nuevo gobierno, 15, 16 meses.
11:38Sí, claro.
11:39Sí, por ahí.
11:40Ahí el metro cuadrado en Pozo, nosotros lo vendíamos 900 dólares
11:42de contado, ¿no?
11:43Sí.
11:44En Pozo salió un poco más.
11:46Ahora, hoy, este trimestre, nosotros estamos vendiendo el
11:49mismo metro, misma calidad, misma ubicación, en un promedio
11:52de 1,350, 1,300, 1,400 dólares el metro.
11:55Bien.
11:56Que eso, si vos lo calculás, es un 50% más en dólares.
11:59Claro.
12:00Entonces, ¿qué quiere decir?
12:01Que vos si tenías 100 metros, o sea, que podías comprar con
12:0390.000 dólares de 100 metros cuadrados de metro propio,
12:05departamento que vos quieras, tenías 100 metros.
12:08Sí.
12:09Hoy, si hacés la cuenta, tenés 66 metros, o sea, tenés capacidad
12:11de compra para 66 metros.
12:12Bien.
12:13O sea, perdiste 34 metros cuadrados que podés comprar,
12:15que es prácticamente un monamiente en 15 meses.
12:17Claro.
12:18Son 2,6 metros cuadrados por mes.
12:19Esa es la cuenta que debería hacer ahora quien se interese
12:22por metro propio, mirar esos números y mirar el partitivo,
12:25¿no?
12:26Sí, porque, aparte, históricamente,
12:27estábamos en valores todavía, comparado con el 2017,
12:29estábamos bajos.
12:30O sea, todavía tiene para subir.
12:31Claro.
12:32Es como se hace con el Merval, o se mide,
12:33che, todavía no toco punta o...
12:34Sí.
12:35Y todas las convenciones se están dando como para que se vaya
12:37para arriba.
12:38En La Plata está apareciendo el crédito hipotecario,
12:40estábamos teniendo operaciones.
12:41Claro.
12:42Entonces, aunque sean las subursales que tenemos nosotros
12:43allá, el 25% lo hacemos con crédito.
12:45Claro.
12:46Y eso es una ola, porque es toda gente que estaba afuera,
12:48que no podía comprar nada.
12:49Claro.
12:50Y ahora de la nada dicen, che, te presto 100 mil dólares.
12:52Colegas tuyos hablan un poco de esa situación,
12:55de que todavía el valor de las propiedades está bajo,
12:57tiene mucho terreno para crecer.
12:59Todavía está abajo, ya subió igual.
13:01Ya subió, no es lo mismo.
13:02Yo me acuerdo que hace un año y medio encontrabas oportunidades
13:06de departamentos a estrenar un dormitorio que estaban regalados,
13:08vos decís, ¿cómo puedo vender esto?
13:10Claro, claro.
13:11Está difícil, está difícil.
13:12Nosotros tenemos muchos departamentos a estrenar propios
13:14de la empresa y ya los estamos vendiendo entre 1.600,
13:171.800 dólares el metro.
13:19Estás descontado.
13:20Sí, sí.
13:21Y estás ahí acercándote ya a los historios.
13:24Que algo el año pasado era impensable.
13:26Digamos que en ese sentido Metro Propio te ofrece una buena
13:30posibilidad para hacer valor.
13:32Blindarte.
13:33Para blindarte.
13:34Blindarte.
13:35Porque la gente piensa que comprar dólares es invertir.
13:36Claro.
13:37No digo la gente, digo, nos pasa a todos.
13:38Sí, sí, sí.
13:40Y vos decís, bueno, se van a reproducir.
13:41No.
13:42Claro.
13:43Son siempre los mismos.
13:44Sí.
13:45Entonces, por eso la analogía que uso de utilizando Metro Propio,
13:46que es muy fácil hacerla, de 900 a 1.350,
13:49que yo para mí las proyecciones que tenemos,
13:51el volumen que estamos teniendo, se va a ir más arriba.
13:54Nosotros en el área de developers,
13:56nosotros tenemos todo medio con estadísticas, todo.
13:59Si comparamos el primer trimestre de 2024 contra el primer
14:02trimestre de este año, que todavía no terminó,
14:05ya estamos en lo que es la venta de pozos.
14:07Vendimos un 125% más, que todavía no terminó el mes.
14:10Yo creo que va a quedar en 130 y pico, 140.
14:13Y con un valor de Metro más alto.
14:15Claro.
14:16Entonces, cuanto más volumen de venta tenés, se te va.
14:18Esto debe estar pasando a las otras constructoras también,
14:20a las otras desarrolladoras.
14:22Se te acaba el stock y el Metro se va para arriba.
14:24O sea, es oferta y demanda.
14:25Hay menos capital final.
14:26El stock bajó 30,000 propiedades en tres meses.
14:29Claro.
14:30Están volando.
14:31Entonces, es oferta y demanda.
14:32Hay menos, vale más.
14:33Claro.
14:34Bien.
14:35Como idea final, ¿qué le podés decir a una persona que se
14:39interesa por el sistema?
14:42¿Cómo se puede averiguar?
14:44Sí.
14:45A ver, averiguar se puede entrar en cualquiera de nuestras
14:47redes sociales, encontrar en la página web, hablar por WhatsApp.
14:50O sea, tenés un montón de canales vía para encontrarnos.
14:52Bien.
14:53O mismo te aparece una publicidad de la empresa,
14:55de otra cosa, hablás.
14:56Y si querés saber información del Metro propio y la
14:59inteligencia artificial que tenemos nosotros, te lleva.
15:01Bien.
15:02Y te ayuda a explicar.
15:03Y después tenés una reunión con un asesor.
15:05Y como mensaje, nada, lo ideal de, yo siempre digo,
15:08uno tiene que convertirse en un propietario porque el alquiler
15:11y más ahora, que son altos, los coca-cola hacen dólares y están
15:15subiendo todos los meses, pues se están acomodando a precios
15:18lógicos, como valen afuera.
15:21Es algo que se vale a nada misma.
15:23Esto por lo menos te vas haciendo propietario de algo y te
15:25blindás.
15:26Claro.
15:27Y es un momento que llegás.
15:28O sea, en el mercado no hay que verlo como que mañana duplico
15:30la plata y ya está.
15:31Tenés que verlo como algo más a largo plazo.
15:33Por eso Metro propio, por ejemplo,
15:35lo que nos aclaramos ahí, tiene un plazo máximo extendible,
15:39es extendible por la empresa, de 8 años.
15:41Ah, bien.
15:42Entonces, está pensado que vos lo vayas llevando.
15:44Bien.
15:45Ya tenemos gente que ha llegado a comprar el anticipo y ya se
15:48pasó a unidades en pozo.
15:50Bien.
15:51Ya eso se está dando.
15:53Pero, bueno, básicamente el objetivo de Metro propio es
15:55convertirte en propietario y en el proceso blindar tus ahorros
15:58contra el Metro.
15:59No para de subir, bueno, cuestión lógica.
16:01Se va acomodando el mercado de monedas y sube.
16:03Bien.
16:04Muy bien.
16:05Bueno, ahí están los trazos de este sistema novedoso y las vías
16:09de contacto con Jakub para iniciar ese recorrido a quien se
16:14interese.
16:15Gracias, Esteban, por visitarnos.
16:17Gracias por la invitación.