Jeudi 13 mars 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Gwénola Devallet (Notaire associée du service Droit Patrimonial de la Famille, Haussmann Notaires) , Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine) , Géraldine Métifeux (Associée fondatrice, Alter Egale) et François Thierry (Expert en cartes de collection, Aguttes)
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00:00Bonjour à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne
00:13dans la gestion de vos finances personnelles mais l'émission qui décrypte également
00:16avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine, une émission
00:20que vous pouvez retrouver tous les jours sur Be Smart For Change, sur les réseaux sociaux
00:24de Be Smart For Change et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes
00:28de podcast.
00:29Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Passion, le
00:33rendez-vous dédié à l'investissement plaisir, passion ou alternatif de Smart Patrimoine
00:37et en l'occurrence nous ferons un focus sur les cartes Pokémon, les cartes Pokémon pour
00:42qui l'attrait des investisseurs, des collectionneurs d'ailleurs ou des investisseurs ne se dément
00:46pas.
00:47Nous en parlerons dans un instant avec François Thierry, expert en cartes de collection chez
00:51Agut.
00:52Nous enchaînerons ensuite avec Enjeux Patrimoine, un Enjeux Patrimoine où nous reviendrons
00:56sur la loi de finances 2025 et notamment ce qu'elle change en matière de transmission
01:01et plus spécifiquement en matière de transmission pour l'acquisition d'un bien immobilier.
01:07Nous en parlerons avec Gwenola Devalet, notaire associée du service droit patrimonial de
01:11la famille chez Haussmann Notaire mais aussi avec Géraldine Métifeu, associée gérante
01:15et conseille en gestion de patrimoine au sein du cabinet Alter Egal et puis enfin dans
01:19la troisième partie de l'émission, nous aurons le plaisir de retrouver Sébastien
01:22Solatre, associé chez Ambre Patrimoine avec qui nous ferons un focus sur le déficit
01:26foncier.
01:27On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:30Les cartes Pokémon sont-elles en train de devenir les nouveaux timbres ? Voilà la question
01:38qui va nous animer aujourd'hui dans Patrimoine Passion et pour en parler, nous avons le plaisir
01:42de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine François Thierry.
01:45Bonjour François Thierry.
01:46Bonjour.
01:47Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes expert en cartes de collection au
01:49sein de la maison Agut.
01:51Si on a choisi ce thème, c'est parce que ça fait plusieurs années qu'on voit maintenant
01:55des collectionneurs et des investisseurs soutenir ce marché de la carte de collection Pokémon
02:01pour le coup.
02:02On a vu il y a quelques années, je crois que c'était en 2021, des records absolus
02:06aux Etats-Unis sur des cartes, notamment sur une carte à plusieurs millions d'euros,
02:10mais au-delà de cet effet waouh, il y a quand même un marché qui se tient globalement
02:15bien de l'investissement en cartes Pokémon François Thierry.
02:18Tout à fait.
02:19Les Pokémon sont arrivés en France en 1999 et aujourd'hui, les personnes qui jouent
02:23avec les cartes Pokémon dans ces années-là sont devenues des actifs en puissance, donc
02:27des personnes qui veulent faire un peu leur Madeleine de Proust en rachetant les cartes
02:31qu'ils ne pouvaient peut-être pas acheter quand ils étaient plus jeunes.
02:33Et ces cartes-là ont été éditées à peu d'exemplaires et donc les prix sont montés
02:40et retrouver les anciennes cartes dans des états parfaits font parfois monter les prix
02:43de manière complètement extravagante.
02:45Et depuis le Covid, notamment, il y a eu une bulle Pokémon qui a un tout petit peu retombé
02:53deux-trois ans après.
02:54Et puis depuis, ça repart, on a énormément de collectionneurs, beaucoup d'investisseurs,
02:59il y a eu beaucoup aussi de reprises dans les médias, donc tout le monde s'est un
03:01petit peu penché sur le phénomène, même le gouvernement s'est penché dessus pour
03:05la plus-value.
03:06Et Pokémon Company imprime les cartes avec Parsi Money.
03:13Même Pokémon Company s'est pris au jeu de l'investissement ou de l'attrait des collectionneurs.
03:18Exactement.
03:19Selon les éditions, ils sortent des éditions tous les trois mois et selon les éditions,
03:22ils tirent à plus ou moins d'exemplaires.
03:23Et parmi ces éditions, il y a quelques cartes rares qui sont tirées encore à moins d'exemplaires.
03:29Et donc, on a beaucoup de personnes qui se jettent sur ces nouvelles éditions.
03:33Il y a plus de demandes que d'offres.
03:35Ce que vous nous dites, c'est deux phénomènes distincts.
03:38C'est-à-dire que si je comprends bien, le marché a commencé à se créer parce que
03:41ceux qui jouaient avec les cartes Pokémon ont commencé à vouloir acheter, se refaire
03:45une collection, en tout cas, acheter celles qu'ils ne pouvaient pas acheter quand ils
03:48étaient jeunes.
03:49Et donc, ça a commencé à lancer le marché.
03:51Et là même, la Pokémon Company se met à alimenter un marché d'investisseurs ou de
03:56collectionneurs mais qui ne sont peut-être plus forcément ceux qui juste voulaient retrouver
04:00le jeu de leur enfance.
04:02Exactement.
04:03C'est-à-dire qu'au début, on n'a que les collectionneurs.
04:04Et plus il y a de collectionneurs, plus ça a fait venir ensuite les investisseurs.
04:07C'est un peu comme pourquoi pas les timbres à une certaine époque.
04:09Tout le monde collectionnait les timbres, on a commencé à collectionner.
04:13Et puis, quand la communauté de collectionneurs est énorme, les valeurs individuelles des
04:20timbres montent.
04:21D'accord.
04:22Ça a fait exactement la même chose avec les cartes Pokémon.
04:23C'est la même chose aussi avec d'autres licences que Pokémon, ça peut être Magic
04:26ou ce genre de choses.
04:27Et en plus, c'est des cartes avec lesquelles on peut jouer.
04:28D'accord.
04:29Donc, il y a les joueurs, les collectionneurs, les investisseurs.
04:32Et ça n'est pas que les cartes Pokémon.
04:34C'est effectivement d'autres cartes de collection avec lesquelles on pouvait jouer dans la cour
04:38de récréation et qu'on retrouve aujourd'hui comme cartes de collection.
04:40C'est exactement ça.
04:41Ça peut être les cartes Magic, par exemple.
04:42Ça peut être Pokémon, ça peut être Yu-Gi-Oh ! Il y a beaucoup de tournois Yu-Gi-Oh ! Actuellement,
04:46par exemple, à Paris aujourd'hui, il y a 10 tournois Magic.
04:49D'accord.
04:50Mais est-ce que ça veut dire que les cartes prennent de la valeur pour les collectionneurs
04:52ou les investisseurs ?
04:53Alors, les cartes prennent de la valeur selon deux principes, c'est-à-dire que l'ancienneté
04:56et la qualité de conservation.
04:57D'accord.
04:58Plus la carte est conservée, plus elle va être rare et difficile à acheter parce
05:04qu'elle va devenir très, très, très chère.
05:05D'accord.
05:06Donc, il vaut mieux ne jamais avoir joué avec la carte qu'on veut vendre, c'est ça ?
05:09Exactement.
05:10C'est de l'avoir ouverte et directement de l'avoir placée dans…
05:11D'accord.
05:12Plastifiée, gardée.
05:13Exactement.
05:14C'est le même principe que les pièces ou les timbres.
05:15D'accord.
05:16Et il y a des cartes qui peuvent vraiment valoir des milliers, des dizaines de milliers
05:19d'euros.
05:20Donc, ça, c'était le premier critère.
05:21Donc, vous avez dit effectivement rareté et qualité.
05:23Donc, qualité, c'est bon.
05:24Et rareté ?
05:25Et la rareté, en fait, ça dépend plutôt de l'éditeur.
05:28C'est-à-dire que sur une même série, s'il y a 100 cartes qui sont imprimées
05:31à 400 000 exemplaires, il y aura peut-être 2 cartes parmi la série qui vont être imprimées
05:35à 5 000 exemplaires.
05:36Donc, elles seront plus difficiles à trouver.
05:37Là, on parle de Pokémon, mais il y a d'autres compagnies comme Panini, par exemple, qui
05:41font plus… qui sont sur les cartes d'ospor, mais pas qu'eux.
05:44Et ils ont même un nouveau filon, c'est-à-dire qu'ils impriment en quantité limitée.
05:48C'est-à-dire qu'une carte de Mbappé, typiquement, ils vont avoir une carte avec
05:50un bord doré…
05:51D'accord.
05:52… qui n'existe pas, un seul exemplaire.
05:53Donc, on va avoir une carte, la même carte, avec un bord vert en 5 exemplaires et un bord
05:56bleu en 15 et ainsi de suite.
05:57Et la carte qui n'existe qu'en un seul exemplaire, à sa sortie, peut déjà valoir
06:02des milliers d'euros.
06:03C'est ce que j'allais dire.
06:04Quel intérêt pour les éditeurs de cartes de créer la rareté, puisqu'ils ne sont
06:07pas du tout associés au marché secondaire, mais ils jouent quand même…
06:11C'est quoi ? C'est une histoire d'image de marque ou…
06:13Oui, non.
06:14C'est-à-dire qu'en créant de la rareté sur le marché secondaire, ça aussi, ça incite
06:19les personnes à racheter les produits qui vont sortir.
06:22D'accord.
06:23Il ne va pas y en avoir beaucoup qui vont sortir.
06:24On appelle ça du stocking.
06:26Et on a beaucoup de personnes qui achètent en masse les éditions qui viennent toujours
06:30de sortir et qui créent d'ailleurs de la pénurie dans les magasins.
06:33C'est ce qui s'est passé avec Pokémon.
06:34Il y a une série qui est sortie en français, donc fin janvier.
06:37En précommande, en novembre, il n'y en avait plus.
06:39D'accord.
06:40Et on a eu des scènes dans les magasins où les gens couraient pour aller les récupérer.
06:43C'est un peu…
06:44Ah oui, pourquoi ?
06:45C'est d'ailleurs un peu n'importe quoi.
06:46Donc, on a effectivement, il y a un vrai engouement aujourd'hui.
06:47Si on parle les chiffres un peu, François Thierry, aujourd'hui, deux choses.
06:52Peut-être tout d'abord, quand vous faites une vente, on va parler de cartes Pokémon
06:56plus spécifiquement, mais ça s'adjuge à combien aujourd'hui une carte Pokémon ?
07:00Alors, je ne sais pas s'il y a des…
07:01On parle de quoi ? On parle d'un Pikachu ? Moi, je n'en connais pas beaucoup.
07:04Bon, il y a Pikachu, Dracaufeu.
07:06Pikachu, on a eu la chance d'avoir un Pikachu Illustrator pour notre dernière vente en
07:12novembre dernier, qu'on a vendu 192 000 euros.
07:14D'accord.
07:15C'est le record en Europe.
07:17C'était un Pikachu, en fait, d'une édition limitée japonaise qui a été donnée pour
07:22un concours de dessin en 99.
07:24D'accord.
07:25Et il n'en existe que 41 dans le monde.
07:26Il y en avait deux en France.
07:27Il y a un des deux Français qui s'en est séparé, qui l'a vendu.
07:29Et donc, voilà, la carte a été vendue 192 000 euros, record européen pour une carte…
07:34Et qui achète des cartes Pokémon ?
07:36Alors, je ne vais pas vous donner le nom de la personne, mais là, il s'avise d'une
07:40personne pour un investissement pour son fils.
07:42D'accord.
07:43Peut-être qu'il aurait pu investir en achetant un appartement, un studio.
07:46D'accord.
07:47Il a acheté une carte Pokémon.
07:48Parce que c'est un investissement sur… Je n'aime pas forcément ce terme puisqu'on
07:51ne sait jamais de quoi l'avenir est fait.
07:52Mais ça peut être considéré comme un investissement aujourd'hui, une carte Pokémon ?
07:55C'est un investissement.
07:56C'est aussi à prendre avec des pincettes parce que c'est à risque.
07:59C'est un peu le même principe.
08:00Pour moi, je reviens souvent des parallèles avec le Bitcoin et les Popcoins.
08:02C'est-à-dire que le Bitcoin, on va dire que c'est le plus sûr des…
08:05Des cryptos ?
08:06Des parallèles, des cryptos.
08:07Oui, bien sûr.
08:08Donc, Pokémon, ça va être un peu la même chose pour les grosses cartes.
08:11Par contre, pour les petites éditions, pour chercher ou pour les autres séries, c'est
08:16un peu les altcoins.
08:17Donc, c'est de prendre un risque d'investir et puis de se dire ça va monter, ça ne va
08:20pas monter.
08:21Voilà.
08:22On sait qu'il y en a peut-être une qui va monter sur les disques qu'on va acheter.
08:23C'est un peu ce principe-là.
08:25D'une manière générale, de toute façon, pour acheter, pour investir dans Pokémon,
08:29il faut se renseigner avant.
08:30D'accord.
08:31Il y a des professionnels pour ça.
08:32Il faut aller en boutique.
08:33Il faut s'adresser aux maisons de vente, à des experts, de manière à ne pas faire
08:36n'importe quoi.
08:37Il faut aussi être mal conseillé, d'acheter des faux, parce qu'il y a énormément de
08:40faux.
08:41Il y a beaucoup de faux aujourd'hui.
08:42Il y a plus de faux en circulation que de vrais.
08:43Et comment on fait pour expertiser une carte Pokémon ?
08:45Alors là, il y a beaucoup de choses.
08:46Il y a beaucoup de choses pour voir si c'est une vraie ou une fausse.
08:49D'une manière globale, les fausses Pokémon sont assez grossièrement faites, donc on
08:54les voit bien.
08:55Parce que les fausses Pokémon ont été produites pour les enfants qui ne peuvent pas avoir
08:58les bonnes cartes.
08:59D'accord.
09:00C'est vraiment difficile d'avoir une bonne carte et ça coûte tellement cher que quand
09:02on va sur les sites, on va dire des grossistes en ligne hyper connus, vous allez pouvoir
09:08commander les 100 meilleures cartes Pokémon d'un à deux euros.
09:10On sait que c'est des fausses.
09:11D'accord.
09:12C'est ce qui circule dans les cours de récréation.
09:13Ah !
09:14Et les enfants peuvent jouer avec les belles cartes, on va dire.
09:15D'accord.
09:16Mais c'est des fausses et on les voit assez largement.
09:17Il n'y a pas trop trop d'arnaques sur les Pokémon, cartes Pokémon.
09:19Par contre, il y a énormément d'arnaques sur d'autres cartes de d'autres licences
09:22qui valent très cher.
09:23Parce que les cartes sont très très bien faites.
09:25Il faut surveiller avec la loupe, avec le poids, avec plein de choses.
09:29Il y a plein de repères pour repérer si c'est une vraie ou une fausse.
09:32On n'a pas besoin de la facture d'achat quand on vend sa carte Pokémon pour potentiellement
09:37dans une vente aux enchères ?
09:38Alors, on peut en avoir besoin si ça dépasse les 5 1000 euros où on est soumis à la plus-value.
09:43Donc, pour des boîtes notamment qui n'ont pas été ouvertes ou ce genre de choses,
09:47si vous retrouvez une facture d'achat, c'est génial parce qu'il y a certaines boîtes
09:49qui peuvent s'échanger à plus de 30 000, 40 000, 50 000 euros et la plus-value de 6,5%
09:53sur 40 000 euros, ce n'est pas négligeable.
09:55Ce n'est pas négligeable et c'est important effectivement à avoir en tête.
09:59Merci beaucoup François Thiry de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
10:01Je rappelle que vous êtes expert en cartes de collection au sein de la maison à Guth.
10:05Merci beaucoup et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
10:13Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine, un enjeu patrimoine consacré
10:17à la loi de finances 2025 et plus particulièrement à la disposition de la loi de finances 2025
10:22en matière de transmission à ses enfants ou à ses petits-enfants pour faciliter l'acquisition
10:27d'un bien immobilier mais nous explorerons également d'autres dispositions de la loi
10:31de finances 2025 en lien avec ce qui peut avoir un impact sur votre stratégie patrimoniale.
10:36Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir deux expertes du sujet sur le plateau de Smart
10:40Patrimoine.
10:41Nous sommes accompagnés tout d'abord par Géraldine Métifeu.
10:43Bonjour Géraldine Métifeu.
10:44Bonjour Nicolas.
10:45Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes associée gérante et conseille
10:47en gestion de patrimoine au sein du cabinet Alter Egal et à vos côtés, nous avons le
10:51plaisir d'accueillir également Gwénola Devalet.
10:53Bonjour Gwénola Devalet.
10:54Bonjour Nicolas.
10:55Bienvenue, vous êtes notaire associée du service droit patrimonial de la famille au
10:58sein de Haussmann Notaire.
11:00On va commencer avec vous Gwénola Devalet.
11:03Dans la loi de finances 2025, il y a cette disposition qui permet de, je le dis grossièrement
11:08puis vous le direz précisément, mais de transmettre à ses enfants ou à ses petits-enfants
11:12pour faciliter l'acquisition d'une résidence principale.
11:15On est sur une disposition temporaire mais qui vient de donner un petit peu d'air à
11:21ceux qui voudraient rentrer sur le marché immobilier à l'heure actuelle.
11:24Effectivement, la loi de finances est venue introduire un nouveau dispositif, c'est une
11:28exonération temporaire comme vous l'avez dit, jusqu'au 31 décembre 2026 qui s'intègre
11:33dans un cadre familial, c'est-à-dire que des grands-parents vont pouvoir, des personnes
11:38vont pouvoir consentir à leurs enfants, petits-enfants ou à leurs petits-enfants et à défaut d'une
11:42telle descendance à leur neveu et nièce, une donation de somme d'argent en pleine propriété.
11:46Il va falloir respecter des conditions, il va falloir affecter ces sommes à l'acquisition
11:50d'un bien neuf ou en état futur d'achèvement ou à la réalisation de travaux de rénovation
11:55énergétique et l'argent devra être utilisé dans un délai de six mois du versement.
12:00Un autre critère de délai est imposé, il faudra conserver le bien dans un délai de
12:05cinq ans à compter de l'achèvement ou de la réception du bien.
12:08Et on parle d'une résidence principale ?
12:10On parle d'une résidence principale acquise dans le neuf.
12:12Donc si je comprends bien, si les fonds doivent être utilisés, Géraldine Métifeu, six mois
12:16après que la donation ait eu lieu, il faut avoir trouvé son appartement et ensuite aller
12:21solliciter sa maison.
12:22En général quand ça se passe, quand nos clients viennent nous voir, ils sollicitent
12:26déjà un peu le caisse des chiens, papa, maman et si vous avez la chance d'avoir une
12:29tente d'Amérique, c'est canon parce que vous augmentez d'autant tout cela, parce
12:32qu'on en parlait gentiment avec Gwendola, mais en réalité on peut arriver quasiment
12:36à 500 000 balles si on cumule les autres donations de l'État de droit.
12:40C'est ce que j'allais dire, c'est que c'est cumulable.
12:41C'est 300 000 pour le donateur, donc sur cette partie-là de donation temporaire spécifique,
12:46mais il lui reste les autres possibilités, c'est-à-dire les 2 x 100 000 par an, plus
12:49les 2 x 31 865.
12:51865 ? 865.
12:52865, oui.
12:53On ne pourrait pas construire à 50 balles ce soir.
12:56Ce serait dommage pour un intérêt immobilier.
12:58Oui, c'est ça.
12:59C'est que ça joue, du coup ça paie ce qu'on appelle les frais de notaire, mais qui ne
13:02sont pas les frais de notaire, j'ai bien compris.
13:03Les droits de mutation.
13:04On peut vite arriver quand même à plus d'un demi-million, voire 600 000.
13:07Si vous avez 400 000 balles de prêt, garder le bien cinq ans, qui est une des conditions
13:11que vous rappeliez, ce n'est pas hyper compliqué parce que ça peut être un bien familial et
13:15on peut enfin acheter à Paris avec les donations, bravo.
13:17Et ce qu'on n'a pas précisé, c'est que c'est une somme de 100 000 euros par donateur
13:22à chaque donateur et dans ce dispositif, le donateur ne peut pas excéder la réception
13:26de 300 000 euros qu'il affectera cette acquisition.
13:28D'accord, donc si on a trois…
13:29C'est ce que je me dis, moi.
13:30Si, si, on vient de le dire.
13:31Ce n'est pas grave, ce n'est pas grave.
13:32Non, mais ça veut dire concrètement qu'on peut donner 100 000 euros à chaque enfant
13:35si on a trois enfants, ou petits-enfants, mais sinon on est obligé effectivement de
13:39réduire la part qu'on peut donner puisque ça ne peut pas excéder 300 000 euros.
13:42Exactement.
13:43D'accord, très clair.
13:44Vous ne savez pas, pardon, mais c'est 300 000 euros, oui, par donateur.
13:47Oui.
13:48Donc en fait, c'est pas par… Oui, par donateur, c'est pour ceux qui donnent,
13:51effectivement, c'est 300 000 max.
13:52Donc effectivement, si tu as des neveux, il ne faut pas que tu aies plus de trois neveux
13:55niès.
13:56Oui.
13:57Ma question, c'est d'ailleurs plus pour vous, Gwénola Devalais, pourquoi ça vient
14:01faciliter l'acquisition immobilière ? Vous le voyez là, depuis quelques mois, il y a
14:06des projets qui étaient bloqués, qui se débloquent.
14:09On ne le voit pas encore, mais je pense que ça va s'inscrire puisque du coup, c'est
14:12quand même très récent.
14:13Mais c'est vrai qu'on a des donations de somme d'argent, on voit là, un petit
14:16peu plus, ça se développe et en fait, souvent, ça se cale avec des projets qui étaient
14:21initiés avant.
14:22Mais je pense que ça va venir puisque on va les affecter, il va falloir les encadrer
14:25dans ce nouveau dispositif.
14:26Géraldine Diffoe, vous disiez, on peut enfin acheter à Paris avec ce type d'expédition.
14:30Une donation qui est un peu plus utile que celle qui nous limitait, enfin qui nous limitait,
14:34si on ne pouvait pas payer de droits à 200 000, ça élargit un peu le spectre des donataires.
14:39Donc, à cet égard, c'est quand même, effectivement, à mon sens, beaucoup plus
14:42avantageux et c'est assez pertinent.
14:44Et quand on dit temporaire, ça fait quand même quasi 18 mois, donc ça reste correct.
14:48Après, ça ne frémit pas encore de notre côté, mais comme l'a rappelé Gwendolyn,
14:51le rapport au fait qu'on ait eu la loi de finances pour la Saint-Valentin plutôt que
14:55pour Noël, ça nous a un peu décalé les ambitions de chacun.
14:58Mais si on couple ça avec des taux qui sont plus abordables pour les emprunteurs, ça
15:04peut potentiellement effectivement dégripper un peu le marché immobilier qui, depuis
15:082022-2023, était un peu plus, comment dirais-je, dynamique.
15:12Et puis, ça vient élargir le champ des bénéficiaires parce qu'avant, c'était 100 000 euros pour
15:16caricaturer par parent, par enfant.
15:18Bien sûr.
15:19Un grand-parent pouvait transmettre à hauteur de 31 000 euros 865 pour son petit-enfant.
15:24Et là, c'est vrai qu'on élargit le champ parce que c'est enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants
15:28et les neveux et nièces.
15:29On peut monter jusqu'à 300 000 euros par donataire.
15:32Donc, c'est vrai que c'est un vrai levier de transmission de liquidité.
15:35Si on va au-delà de cette disposition de la loi de finances 2025, Gwénola Devalet,
15:39qu'est-ce qui vous a marqué, vous, dans cette loi de finances 2025 en matière de gestion
15:44de patrimoine ou en matière de stratégie patrimoniale ?
15:46Stratégie patrimoniale, eh bien, je dirais que ce n'est pas vraiment la stratégie, mais
15:53le prêt à taux zéro, ça, c'est un élément important pour les primo-accédants.
15:56Et ça vient compléter ce qu'on vient de dire, si jamais les enfants sont primo-accédants.
15:59Exactement, et un dispositif qui est porté aussi jusqu'au 31 décembre 2027, le champ
16:04est élargi, puisqu'avant, on était conditionné par rapport à des zones territoriales appelées
16:09tendues ou non tendues en fonction de l'offre et de la demande.
16:11Aujourd'hui, il n'y a plus de distinction selon la localisation géographique de l'opération
16:16et il n'y a pas de distinction selon le type de biens.
16:19Pour des bâtiments collectifs type appartement, aujourd'hui, c'est étendu aussi aux constructions
16:25de maisons individuelles.
16:26Donc, il y a un vrai levier aussi à ce niveau-là.
16:28Donc, ça devrait fluidifier encore peut-être un petit peu l'acquisition immobilière sur 2025,
16:32voire 2026, si je comprends bien.
16:33Ça va ouvrir le champ des personnes éligibles à ce dispositif.
16:37Géraldine Métifeux, on a l'impression que le gouvernement met des voyants au vert pour
16:41que le marché immobilier reparte.
16:42Oui, absolument, je pense que sur le logement, c'est-à-dire l'agence principale, effectivement,
16:50on peut le constater.
16:51Sur l'investissement locatif, beaucoup moins, puisque la loi a été sensiblement réduite.
16:55Le Pinel a carrément disparu, il nous reste le Denormandie, donc plutôt sur la partie
16:59rénovation.
17:00Donc, on sent quand même que l'axe est donné sur la rénovation énergétique, mais sur
17:03le neuf, un peu moins, puisque disparition du Pinel.
17:05Ça, c'est un premier point.
17:07Et puis, pour ceux qui ont eu le bon goût de louer en meublé, je pense, et qui avaient
17:10eu aussi une intelligence considérable d'amortir le bien pour ne pas payer d'impôts sur leurs
17:15revenus locatifs, il risque d'y avoir quelques surprises, parce que désormais, bien ceux
17:20qui auront loué en meublé et qui auront amorti même un bout avant de mettre en vente
17:26leur bien, devront réintégrer les amortissements.
17:29Ça veut dire quoi réintégrer les amortissements ? Pour la faire courte, ce que vous avez déduit
17:33de vos revenus, finalement, ça va venir en déduction, schématiquement, vous allez peut-être
17:37me le reprendre, du prix d'acquisition.
17:39Or, la plus-value, c'est prix de cession, moins prix d'acquisition et un certain nombre
17:42de frais.
17:43Donc, plus le prix d'acquisition est faible, plus la plus-value de cession sera importante.
17:46Ça veut dire qu'on vient baisser la valeur d'acquisition en réintégrant les amortissements
17:51et donc, ça veut dire qu'on considère que vous l'avez acheté moins cher, donc quand
17:53vous le revendez, la plus-value est plus importante.
17:55Ou alors, vous attendez 30 ans.
17:57Ou alors, oui, c'est ça, sinon il y a une durée importante.
17:59On a toujours l'abattement pour durée de détention de 22 ans pour la plus-value et
18:02de 30 ans pour les prélèvements sociaux, parce que ça aussi, c'était assez intelligemment
18:05fait.
18:06Et là, on parle pour les particuliers du fameux LMNP.
18:08Eh oui !
18:09Louer en meublé non professionnel, effectivement, où on pouvait réintégrer les amortissements
18:13dans le calcul de la plus-value et ce qu'on ne peut plus faire aujourd'hui.
18:16Non, aujourd'hui, on les réintègre.
18:17C'est-à-dire qu'en fait, avant, on s'en fichait un peu d'avoir amorti.
18:19En fait, vous prenez vos prix, vos travaux, vos machins, etc.
18:22Et puis, vous avez les mêmes déductions que n'importe quelle qui-dame qui vendait
18:26son bien.
18:27Désormais, on considère que comme vous avez déjà bénéficié d'un avantage fiscal,
18:30eh bien, entre guillemets, on vous le retire au moment de la vente, ce qui est plus logique
18:33malgré tout.
18:34Ce qui n'est pas chouette, mais plus logique.
18:36Gwenola Devalais, c'est vrai qu'on a l'impression que dans cette loi de finances, on a plein
18:39de petites mesures, mais pas de grosses transformations.
18:43Est-ce que ça amène sur les sujets immobiliers des questionnements de la part des gens qui
18:47poussent la porte de Haussmann Notaire ?
18:50Alors, généralement, quand on vient voir un notaire, c'est qu'on a un projet assez
18:53abouti.
18:54Mais quand même, est-ce que vous voyez un petit peu une évolution dans les interactions
18:57que vous pouvez avoir avec les gens qui viennent vous voir ?
19:00Oui, on a été beaucoup interrogé sur l'exonération temporaire des droits de mutation à titre
19:04gratuit au cours des dernières semaines.
19:06Donc, je pense que ça, c'est un autre sujet encore.
19:08On peut définir effectivement l'exonération.
19:10Donc, redites-moi exactement le terme exact.
19:13Ah oui, ça, c'est l'exonération des droits, les 300 000 euros par donateur.
19:16C'est quand même un sujet assez récurrent.
19:18Les gens nous ont interrogé sur ça pour la partie transmission.
19:21Après, pour les acquisitions immobilières, il y a eu beaucoup de questions aussi sur
19:25les droits de mutation.
19:26D'accord.
19:27Ce qu'on appelle les frais de notaire.
19:28À tort appelé les frais de notaire, qui comportent une partie de ce qu'on appelle les droits de
19:32mutation à titre onéreux et qui comprennent dans cette partie-là la taxe de publicité
19:38foncière.
19:39La loi de finances a permis au département de venir moduler cette taxe et notamment de
19:43l'augmenter.
19:44C'est sûr.
19:45Et ça a appelé beaucoup de questions.
19:46Par exemple, une jeune personne qui achète un appartement qui vaut 300 000 euros, ça
19:50va faire 1 500 euros de frais supplémentaires.
19:52D'accord.
19:53Donc, c'est progressif.
19:54C'était possible, pas obligatoire, mais beaucoup se sont saisis de la possibilité.
19:56Voilà.
19:57Paris, par exemple, s'est saisi de la possibilité à compter du 1er avril.
19:59Il y aura une augmentation des taxes.
20:01Donc, là, on a été aussi beaucoup interrogés sur ce sujet-là.
20:04D'accord.
20:05Voilà.
20:06Et par contre, dans cette vague un petit peu de « on fait attention aux primo-accédants
20:11», eux ne peuvent pas subir cette augmentation des frais.
20:13D'accord.
20:14À mesure où c'est l'acquisition de leur première résidence, leur première propriété,
20:17si c'est leur résidence principale, et qu'ils devront conserver pendant 5 ans.
20:20Donc, on reste effectivement sur les mêmes critères que l'exonération des droits de
20:28donation.
20:29Et là aussi, cette exonération pour les primo-accédants, elle est limitée dans le
20:30temps ? Elle est temporaire ou ça n'a pas été précisé ?
20:33Elle n'a pas été précisée.
20:36Mais par contre, de mémoire, c'est pour les opérations du 1er avril 2025 au 31 mars
20:412028.
20:42D'accord.
20:43Cette modulation, je ne sais pas ce qu'il deviendra après de cette taxe de publicité
20:46financière.
20:47À suivre.
20:48Effectivement.
20:49Pour le reste, Géraldine Métifeu, loi de finances 2025, est-ce qu'il y a des choses
20:52qui vous ont marqué encore ? Est-ce qu'il y a des choses qui vous inquiètent, qui vous
20:55rassurent, qui inquiètent ? Ou en tout cas, tout simplement, qui posent question auprès
20:59de vos clients ?
21:00Il y a beaucoup de questions qui sont posées, mais je ne pourrais pas y répondre aujourd'hui.
21:04Nicolas serait en occasion de me rappeler et de me réinviter.
21:06C'est sûr, la CDHR, c'est la contribution différentielle sur les hauts revenus parce
21:09qu'il manque encore des décrets.
21:10Tout n'est pas encore extrêmement clair dans l'application.
21:13Mais ça, ça suscite des interrogations ?
21:14Oui, parce que c'est mal compris.
21:16D'accord.
21:17On considère 250 000 ou 500 000, ça, c'est la CEHR, mais ça, elle existe déjà.
21:20Et la CDHR, c'est cette espèce de filet, si vous voulez, fiscal qui consiste à dire
21:25qu'un contribuable, dès lors qu'il gagne pour un couple au moins 500 000 euros par
21:30an, devra payer au moins 20 % d'impôts, plus les prélèvements sociaux.
21:33Bien sûr.
21:34Pour toutes les personnes qui travaillent et qui ont une activité rémunérée par
21:38leur travail, que ce soit TNS ou salariés, ils sont largement au-dessus, ils sont même
21:42plutôt aux alentours des 48 %, donc c'est plutôt les personnes qui vont percevoir des
21:47revenus par le holding, c'est-à-dire plutôt des dividendes, donc on pense dans les très
21:51grands holdings, on pourrait penser à la famille, je ne sais pas, SAAD, Muliez, c'est
21:57plutôt ces très très gros patrimoines-là, ou par malheur, celui qui réalise une opération
22:03de cession de sa boîte et qui va se verser un très gros dividende sur l'année 25.
22:08Bon, a priori, c'est que l'année 25, donc je propose d'attendre 26.
22:12Attendons, on pourra terminer là-dessus.
22:15Merci beaucoup à toutes les deux, merci Géraldine Métifeu, associée gérante et conseille en
22:19gestion de patrimoine au sein du cabinet Alter Egal, merci également Gwenola Devalet,
22:23notaire associée du service droit patrimonial de la famille au sein de Haussmann Notaire,
22:27merci à toutes les deux.
22:28Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans l'Œil de l'expert.
22:31Et nous finissons cette émission avec l'Œil de l'expert, un Œil de l'expert consacré
22:39aux déficits fonciers.
22:41Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sébastien
22:44Delattre.
22:45Bonjour Sébastien Delattre.
22:46Bonjour Nicolas.
22:47Sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.
22:51Alors, dans le cadre de ce focus sur le déficit foncier, est-ce que vous pouvez nous expliquer,
22:54nous rappeler ce qu'est le déficit foncier ?
22:56Alors, pour dire les choses simplement, un déficit foncier c'est quand on réalise une
23:00opération d'investissement immobilier en location nue et qu'on va avoir plus de charge
23:05que de revenus.
23:06D'accord.
23:07La plupart du temps, ce sera lié à des travaux à réaliser sur cet investissement.
23:10Des travaux à réaliser donc sur un investissement, on parle d'investissement dans le but de
23:14louer ensuite le bien immobilier.
23:16Uniquement en locatif.
23:17Comment ça fonctionne concrètement Sébastien Delattre ?
23:19Concrètement, comme tout investissement immobilier en location nue, on va remplir notre déclaration
23:24de revenus fonciers, la 2044, l'ensemble des revenus, des charges.
23:27On se retrouve avec plus de charges que de revenus.
23:29Donc nos premiers travaux, puisque c'est le cas majoritairement, vont gommer les revenus
23:34de cette location-là.
23:35D'accord.
23:36Puis ensuite, ça va gommer tous les autres revenus fonciers de la 2044, donc des autres
23:40biens.
23:41D'accord.
23:42Si on a encore plus de déficit foncier, ils vont s'imputer jusqu'à 10 700 euros sur
23:47le revenu brut global.
23:48Et s'il y en a encore, au-delà de 10 700 euros, c'est mis en report pour une durée
23:52maximale de 10 ans pour se déduire des futurs revenus fonciers positifs.
23:56Donc il vaut mieux quand on fait de l'investissement immobilier et qu'on a plusieurs biens, acheter
24:00un bien qu'on rénove intégralement et là ça permet de faire du déficit foncier, si
24:04je comprends bien.
24:05Tout à fait.
24:06Concrètement, est-ce que vous avez un exemple pour qu'on comprenne un petit peu ce que ça
24:09peut avoir comme impact quand on fait un investissement immobilier ?
24:12Prenons un exemple tout simple.
24:13On prend un investisseur contribuable, il est dans la tranche maximale d'imposition
24:17donc 45% et il paye en plus 17,2% de prélèvements sociaux, donc une pression fiscale de 62,2%
24:23en tout sur les revenus fonciers.
24:25Pour réduire cette pression fiscale, il décide d'acheter un appartement, 300 000 euros, mais
24:30un appartement qui est dans un programme dédié au déficit foncier, donc dans ces 300 000
24:35euros, il y a beaucoup de travaux.
24:36Ça peut monter jusqu'aux trois quarts, voire même à 90% de travaux.
24:39Donc là, mettons qu'il ait les trois quarts de travaux éligibles, donc 225 000 euros
24:44de travaux qui vont créer un déficit foncier sur lequel il va économiser ses impôts, ses
24:48prélèvements sociaux.
24:49Au final, quand on fait les calculs, en tenant compte du détail, de la CSG déductible,
24:54de toutes ces choses-là, on va arriver à plus de 127 000 euros d'économie d'impôt,
24:58soit plus de 42% de son investissement.
25:01Et qu'on peut ensuite reporter sur les autres investissements ou les autres revenus fonciers
25:06que cet investisseur réalisait.
25:07Donc, il y a 225 000 qui vont se déduire des revenus, ce qui fait 127 000 d'économie
25:12d'impôt.
25:1342%, c'est deux fois plus que le Pinel à son apogée en 2022, qui n'était qu'à 21%
25:17par rapport à ces 42 là.
25:19Parlez-moi du doublement du plafond imputable sur le revenu global, Sébastien Delattre.
25:26Comment on le gère d'un point de vue patrimonial ?
25:28Déjà, un petit rappel, qu'est-ce que c'est ? En 2023, pour les travaux d'économie d'énergie,
25:34pour lutter contre les passoires thermiques, pour les biens qui sont en location, on a
25:39un doublement, une espèce d'aide du plafond déductible du revenu brut global, qui passe
25:45donc de 10 700 euros, comme on le disait tout à l'heure, à 22 400.
25:49Mais attention, ce n'est pas forcément intéressant pour tout le monde, puisque ce revenu-là
25:53s'impute sur le revenu global.
25:55Donc, on n'économise que son taux marginal d'imposition.
25:57Alors que si on n'en avait pas bénéficié, il serait reportable, se déduiraient des
26:01revenus fonciers sur lesquels on économiserait.
26:03Le taux marginal d'imposition, plus les prélèvements sociaux, donc ce n'est pas
26:06intéressant pour tout le monde.
26:07Une question, piège ou une colle, je ne sais pas, si jamais j'ai acheté ma résidence
26:12principale, que j'ai fait beaucoup de travaux et que dans 5, 6, 7 ans, je la mets en location,
26:16je peux bénéficier du déficit foncier ou comme j'ai changé d'usage, ça ne fonctionne
26:21pas ?
26:22Non, ça ne fonctionnera pas, ce sera les travaux, une fois que le changement d'usage
26:25est fait.
26:26D'accord.
26:27Donc, on reste vraiment dans un investissement et pas dans l'acquisition d'une résidence
26:31principale qui ensuite pourrait être mise en location.
26:33Que retenir finalement du déficit foncier dans une stratégie d'investissement, Sébastien
26:38Delattre ?
26:39Alors en conclusion, s'il y avait trois choses à dire, c'est comme on vient de le prouver
26:41par les chiffres, c'est une opération qui fiscalement peut être très intéressante.
26:45Deuxièmement, plus on a un taux marginal d'imposition élevé et des revenus fonciers
26:50existants, plus c'est intéressant.
26:51Et la dernière chose, il ne faut pas oublier malgré tout qu'avant d'être une opération
26:56permettant de réduire sa fiscalité, c'est un investissement immobilier et donc il faut
27:00faire attention à tout ce qui va avec puisqu'il n'y a pas de sécurité de valorisation sur
27:05les revenus.
27:06Et on peut peut-être insister là-dessus aussi, effectivement quand il y a des programmes
27:08de déficit foncier, il ne faut pas regarder que le gain fiscal mais aussi peut-être le
27:12bien immobilier qu'on achète puisqu'ensuite on va se retrouver propriétaire du bien immobilier
27:16sur le long terme.
27:17Tout à fait, on va rester avec et sur un investissement immobilier, on dit toujours
27:19ce qui compte c'est l'emplacement.
27:20L'emplacement, ce n'est pas tout à fait exact, c'est combien je l'achète par rapport
27:24à l'emplacement.
27:25Merci beaucoup Sébastien Delattre de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
27:29Je rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.
27:32Merci beaucoup.
27:33Merci Nicolas.
27:34Merci à vous également de nous avoir suivi dans Smart Patrimoine et je vous dis à très
27:39bientôt sur Be Smart For Change.