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00:00Une question pour vous, Elodie Frémont de Marine de Clermont-Ferrand.
00:03Si j'achète, nous dit-elle, aujourd'hui un appartement noté E sur le DPE,
00:07le diagnostic de performance énergétique, avec l'objectif de le revendre
00:11dans une quinzaine d'années sans le mettre forcément en location.
00:14Est-ce que je prends des risques, celui d'une revente peut-être à perte ?
00:18Mais encore, elle se pose la question.
00:20Alors, il est vrai que sur les logements énergivores,
00:24on n'a pas beaucoup de recul sur les volumes, pas tellement les volumes de vente.
00:28On sait qu'ils ont baissé.
00:29Par exemple, on a fait une petite étude il n'y a pas très longtemps,
00:33il y a un peu moins d'un an, sur les notés G, juste après l'enclenchement,
00:37on va dire, des dispositifs contraignants en matière de locatif.
00:40Donc, c'est-à-dire juste après l'été 2022.
00:43Et on a vu une chute assez conséquente du volume de transaction.
00:48C'est-à-dire, dans un premier temps, une très forte hausse,
00:4956% des ventes étaient des logements notés GF, autrement dit fissa-fissa,
00:56avant l'interdiction de louer, qui est tombée cette année, le 1er janvier 2025.
01:01Et puis, tout de suite après, on va dire la rainette.
01:05La rainette, pourquoi ?
01:05Alors, ce que je répondrai à la question posée,
01:08la rainette, parce que vous avez moins de candidats pour votre acquisition,
01:12enfin, pour votre potentielle vente.
01:13Les logements, eux, vont devenir non-décents en 2034.
01:172034, c'est dans moins de 15 ans, c'est ça, c'est dans 15 ans.
01:20Donc, dans moins de 15 ans, 2034, déjà,
01:22vous vous dédiez à un acquéreur qui ne peut être qu'un utilisateur
01:29et pas quelqu'un qui va faire de l'investissement locatif.
01:31Donc, déjà, vous réduisez votre panel de candidats.
01:33Et sur cette acquisition, sur cet utilisateur, il y a fort à parier
01:38que ce sera forcément ou très vraisemblablement un primo accédant.
01:43Pourquoi ? Parce que lui, il a plus d'avantages à acheter des logements énergivores.
01:47Plus d'avantages, j'allais dire lesquels ?
01:48Déjà, à commencer par la négociation du prix.
01:51Ensuite, parce que MaPrimeRénov' et tout ce qui est investissement en but,
01:57enfin, dans le but, évidemment, d'améliorer la notation est fortement aidé.
02:02Et d'autant plus, troisième avantage, par votre banquier.
02:05Quand vous êtes primo accédant, votre banquier va favoriser l'étiquette énergétique à la hausse.
02:11Donc, il va peut-être plus être moins exigeant sur l'apport
02:14et peut-être plus facilitant sur le crédit accordé.
02:18Vous savez qu'aujourd'hui, les crédits accordés sont principalement sur le prix.
02:22On n'a pas de crédit accordé ni sur ce qu'on appelle les frais, c'est-à-dire les taxes,
02:26et ni sur les honoraires agences. Donc, ça limite.
02:30Et quelles des cotes, maître, le primo accédant peut espérer sur un logement énergivore,
02:35par exemple sur le logement E de Marine, si elle l'acquiert ?
02:38Des cotes quelles elle devra consentir, du coup ?
02:40Absolument. On a plusieurs des cotes aujourd'hui qui sont un outil,
02:43un levier pour les acquéreurs de logements énergivores.
02:46Moi, je vous dis ce que je vois aujourd'hui.
02:47Les E, c'est dans moins de 15 ans, mais vraisemblablement, ce sera la même logique.
02:51La première des cotes, c'est évidemment que lorsque vous avez un logement énergivore,
02:54vous avez des préconisations par diagnostiqueur.
02:57Et ces préconisations sont souvent adjointes avec des devis.
03:01En tout cas, si...
03:01Préconisation de travaux.
03:03Absolument. Et contrairement à ce que tout le monde peut cohort,
03:06ce ne sont pas des doubles vitrages qui vont améliorer votre notation.
03:09C'est très souvent l'isolation des murs à l'extérieur, à l'intérieur.
03:13Bref, ce qui touche à des parties communes.
03:15Quand on peut.
03:17Le problème de la rénovation par l'extérieur, surtout à Paris.
03:19Vous connaissez bien le sujet. C'est un vrai sujet.
03:21Alors, justement, deuxième outil, deuxième levier de négociation
03:24pour votre acquéreur, c'est le fameux PPT, plan pluriannuel de travaux.
03:28Dans ce plan pluriannuel de travaux, on s'était dit c'est comme le DTG,
03:31Diagnostique Technique Globale, qui était dédié à faire des travaux
03:36de grande envergure sur une copropriété.
03:38Alors, on pense souvent toiture, ravalement, mais non, pas que.
03:41Isolation, rénovation de la chaudière, changer les énergies
03:47qui seront à adopter dans l'ensemble de la copropriété.
03:50Le DTG a eu peu de succès, pardon de le dire,
03:52parce qu'il n'y avait pas de sanctions financières, donc peu de succès.
03:55Aujourd'hui, on a le PPT avec des obligations qui sont assez contraignantes
03:58et on commence à croire, en tout cas, les notaires pensent
04:02qu'il y aura certainement des décrets, voire des arrêtés
04:04qui contraindront financièrement à son application.
04:08Qu'est ce qu'on a dans ce PPT?
04:09Eh bien, on a des travaux d'amélioration énergétique.
04:11Donc, autrement dit, la copropriété va devoir voter des travaux
04:15pour isoler les murs, soit de l'intérieur, soit de l'extérieur,
04:18parce que l'extérieur, comme vous l'avez dit,
04:19si on est sur le périmètre parisien, et pas que parisien d'ailleurs,
04:22quand vous êtes dans un périmètre de protection des monuments historiques,
04:25ça évidemment génère des contraintes administratives
04:28qui sont bien plus conséquentes qu'une simple autorisation
04:30de l'Assemblée générale des copropriétaires,
04:32ou alors améliorer l'intérieur, c'est à dire quoi?
04:34C'est ma charpente qu'il va falloir isoler davantage
04:37ou ce sont les murs à l'intérieur.
04:39Ça va augmenter les pertes en mètres carrés que ça peut générer.
04:41Alors, à 12 000 euros du mètre, par exemple, je prends Paris,
04:45on est assez peu enclin à réduire.
04:48Pour répondre à la question, soit votre acquéreur, il va dire
04:52mais attendez, moi, je le PPT, on me dit qu'il faut refaire.
04:54Bon, je vous dis n'importe quoi, la charpente,
04:57il se trouve que mon appartement, l'appartement que je regarde,
04:59il est au deuxième étage, moi, la charpente.
05:01Pardon, mais ça va générer un coût de temps au temps entier.
05:05Je vous dis n'importe quoi, 20 000, 40 000 euros est allé dans le temps.
05:08Peu importe, mais 20 000, 40 000 euros, ça va être son outil de négociation.
05:12Pardon, mais sur un prix 12 mètres carrés, 120 000 euros,
05:15je le fais à la louche, 120 000 euros.
05:17Moi, je vais négocier.
05:18Voilà mon coût de travaux sur cinq ans et de 40 000 euros.
05:21C'est soit mon crédit que j'augmente, soit c'est vous, madame,
05:24qui me faites une fleur sur le prix mètre carré.
05:26Je ne vous dis pas qu'elle va réduire son prix de 40 000 à 40 000 euros.
05:29Évidemment, votre vendresse, mais elle va faire un geste.
05:32Deuxième possibilité, c'est de dire OK, moi, le PPT, j'en fais mon affaire.
05:36Maintenant, c'est moi qui m'occupe de la rénovation,
05:38de l'amélioration pour passer en D, en C.
05:41Et dans ce cas là, comme vous l'avez dit,
05:43mes 12 mètres carrés vont peut être devenir 10 mètres carrés à 10 000 euros le mètre.
05:46Ça fait donc 20 000 euros de moins.
05:48Donc, ce sont des outils de négociation que l'on voit pratiquer aujourd'hui.
05:51Que les choses soient très claires, très claires et dans les proportions
05:55au minimum 10 % du prix annoncé.
05:58Quand même, c'est donc un sacré levier, surtout sur des petites surfaces.
06:02Est ce que c'est plus vrai dans les zones tendues plutôt que dans les zones détendues?
06:04Oui, c'est plus vrai dans les zones tendues.
06:07Oui, pourquoi? Parce que dans les zones non tendues,
06:09il y a moins d'investissements locatifs.
06:12Donc, vous avez forcément des utilisateurs.
06:14Là, c'est souvent des investisseurs qui essaient de faire une opération
06:17de requalification en faisant une forme de marchande bien.
06:20Absolument, il n'y a pas son nom.
06:22J'achète un appartement, c'est exactement ça.
06:25Je refais les travaux, je le retape et puis j'espère le vendre soit un peu plus cher.
06:29On en a deux types de ce que vous avez dit.
06:31Le profil, en effet, du marchand de biens et le prix moins excédent qui se dit
06:35il faut d'avoir un crédit qui me permet d'avoir suffisamment de trésor.
06:39Je vais essayer de négocier le prix, c'est à dire le foncier auprès du vendeur.
06:42Donc, je cible quand ils font des alertes,
06:44ils font des alertes sur des logements énergivores
06:46parce qu'il y a plus de propensions à négocier le prix.