Avec Xavier Belvaux, Directeur Général de WeInvest France
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00:00Marie, bonjour, Xavier Bellevaux, vous êtes directeur général du réseau immobilier We Invest France, merci de vous être déplacé, de répondre à nos questions.
00:09On a envie de vous poser une question, vous êtes un professionnel de l'immobilier, vous avez une longue carrière derrière vous, c'est quoi votre lecture aujourd'hui du marché de l'immobilier français ?
00:18On a l'impression, voilà, on a l'impression très franchement que ça repart, alors au-delà des discours un peu corporate, officiels, votre avis professionnel et personnel ?
00:28Alors on voit depuis le dernier quadrimestre de toute façon qu'on a une évolution au-delà des taux, c'est-à-dire qu'en réalité à un moment on a eu quand même une période pendant deux ans de latence,
00:37parce qu'on a tous parlé de 2024 mais en réalité ça avait bien commencé en 2023, et c'est vrai qu'aujourd'hui on s'aperçoit que les indicateurs sont plutôt ouverts,
00:43on a enfin une loi de finances qui a été promulguée, on l'aime ou on l'aime pas mais elle est là, on a quand même le PTZ qui va être ouvert sur l'ensemble du territoire et notamment pour les primo-excédents,
00:52on a les droits de mutation qui ne seront pas augmentés en tout cas pour les primo-excédents, donc on s'aperçoit qu'on a envie de remettre en tout cas un peu d'huile dans le moteur,
01:00notamment pour les primo-excédents et ça c'est une nécessité, parce que ça va nous permettre de redonner de la construction, en redonnant de la construction ça va nous permettre de remettre des biens sur le marché immobilier,
01:09donc aujourd'hui on va dire au-delà même des taux, parce qu'effectivement on parle que les taux pourraient descendre en dessous des 3% sur 25 ans,
01:15ça on verra si la BCE arrive à tenir ses engagements, mais que pour autant on a quand même gagné 1,5 par rapport au plus haut de la crise en avril 2024,
01:23donc en réalité pour l'instant on a des indicateurs qui sont plutôt ouverts.
01:26Alors justement, dans la même foulée, on voit bien les clients, ce qui les intéresse c'est la recherche, c'est louer, c'est acheter, qu'on soit mandataire, agent immobilier,
01:36à la limite ils s'en fichent un peu, l'essentiel c'est qu'ils aient le service qu'ils souhaitent.
01:41Justement il y a quelques jours il y a eu une information, une décision de justice du Conseil d'État,
01:47qui apparemment l'État perd un bras de fer face à la FNIM, qui les a conjoints de promulguer le décret d'application après 11 ans d'attente,
01:59c'est un décret sur les contours de la formation initiale des agents immobiliers et des collaborateurs.
02:04Alors question, est-ce que c'est une bonne chose ? Je pense que vous allez me dire que oui certainement,
02:08mais ça porte, quelles sont les conséquences ? Parce qu'actuellement vous faites déjà de la formation.
02:13Alors si on reprend un peu, c'est vrai que c'est effectivement les contours de la loi Allure en 2014,
02:18et effectivement comme dans toute profession aujourd'hui, c'était un peu surprenant que dans notre profession on n'ait pas un minimum de socle commun de formation.
02:24Donc je pense que la FNIM est réussie à en joindre, grâce au Conseil d'État, l'État à faire les choses, c'est plutôt très positif.
02:30Maintenant qu'on se dise des choses pour le client final, en réalité aujourd'hui il a besoin avant tout de transparence, de confiance et de compétence,
02:37parce qu'il n'a jamais été aussi dur d'acheter, de louer ou de vendre un bien.
02:41Donc en réalité plus que jamais on a besoin qu'un conseiller immobilier, quel qu'il soit et peu importe son enseigne, soit suffisamment formé afin d'accompagner au mieux son client.
02:49Donc on ne peut que se réjouir de ce type de choses.
02:51Après pour être très simple, ça ne va pas non plus changer la face du monde, parce qu'en réalité aujourd'hui, depuis des années déjà,
02:57que ce soit les réseaux de mandataires ou les réseaux d'agents immobiliers, on a de la formation qui est faite,
03:01elle est faite à la fois en distanciel, en présentiel, et on est bien obligé d'aller au-delà des 14 heures par an,
03:06parce que sinon, en l'occurrence, on a une problématique, c'est qu'on n'est pas assez compétent.
03:10Je prends toujours un exemple, aujourd'hui c'est un client sur trois qui va acheter sa voiture, il en sait plus que celui qui vend la voiture.
03:16Objectivement, aujourd'hui, avec tout ce qu'on peut récupérer comme documentation et grâce à des émissions comme le vôtre,
03:21le client final est informé, donc c'est une bonne chose.
03:23Avec la crise qu'a connue l'immobilier, qui est encore en crise, on voit bien que les cartes sont rebattues sur l'intermédiaire immobilier,
03:36on voit bien qu'il y a une évolution dans les usages notamment.
03:39Est-ce que l'approche des clients est différente, quel que soit le réseau ?
03:43Vous savez, il y a beaucoup de plateformes, on parle du tout digital, maintenant il paraît que vous parlez beaucoup d'IA, d'intelligence artificielle,
03:50comme quoi ça va révolutionner le métier.
03:52Ça représente quoi dans l'imaginaire des gens, l'agent immobilier ?
03:56Je pense que déjà, il faut qu'on recadre un peu les choses.
03:58Tout ce qui se fait aujourd'hui dans l'IA, c'est avant tout pour le client B2B, donc agent immobilier ou conseiller immobilier,
04:03et le client final, en fait, il en est peu touché, c'est-à-dire qu'il a des capacités aujourd'hui,
04:08pour par exemple estimer son bien en ligne, avec quand même, il est vrai, une affinité qu'on n'avait pas auparavant,
04:15c'est-à-dire qu'aujourd'hui, au plus ou moins 10-15%, on arrive quand même à avoir une vraie enveloppe de valorisation d'un bien,
04:20ce qui n'était pas le cas il y a une dizaine d'années.
04:22Mais pour autant, avant tout, c'est l'agent immobilier qu'on professionnalise pour aller vers le conseiller,
04:26enfin demain, vers le client final.
04:28Mais le client final aujourd'hui, on a beau dire les choses, ce qu'il a besoin avant tout, c'est de transparence,
04:32c'est de relation en proximité, et toutes les agences qui ont essayé par le passé, et on en connaît plusieurs enseignes,
04:39aujourd'hui sont soit en redressement judiciaire, soit en liquidation judiciaire, ou enfin bref, n'existent plus.
04:44Donc en réalité, je pense que le client, il n'a pas besoin du tout en ligne aujourd'hui, et ce n'est pas son souhait.
04:48Donc les plateformes, pour vous, ce n'est pas un modèle ?
04:50Je pense que la plateforme 100% en ligne n'est pas un modèle, et le français n'est pas prêt aujourd'hui à aller sur ce type de choses.
04:55Il a besoin à un moment de pouvoir se recentrer, de pouvoir avoir quelqu'un avec qui il va discuter, échanger,
05:00c'est un peu comme son courtier en financement, même si 80% des choses peuvent se faire en ligne ou comme chez le banquier,
05:04à un moment, on a besoin d'un point de contact.
05:07Vous le savez, 2,5 millions de français sont en attente de logement, il y a 4,5 millions de personnes mal logées,
05:13enfin le mal logement est un fléau national, c'est une tannée, c'est une galère.
05:18Le marché de l'allocation s'érètre ici de moitié, et je ne vous parle pas du métier de la construction, vous le savez.
05:23Là-dessus, vous avez les calendriers de rénovation énergétique, d'ailleurs nous avons notre spécialiste avec Laurent Pernasse
05:29qui en parle toutes les semaines, avec notamment par exemple des DPE déclassées pour pouvoir mieux vendre, etc.
05:36C'est un vrai sujet, on parle même d'un million 300 000 DPE faux, et qui serait frauduleux.
05:42On voit que le secteur de l'immobilier est un tournant décisif, notamment sur l'accompagnement des français, sur les travaux de rénovation.
05:49C'est quoi votre constat, à la fois sur le marché locatif dans lequel maintenant c'est clair, la nette énergétique est déterminante,
05:56c'est-à-dire qu'un administrateur de l'immobilier ne peut plus louer les étiquettes G par exemple, mais aussi dans l'approche du bâti.
06:02Comment vous adaptez cette politique au sein de votre réseau ?
06:06Alors tout simplement, je pense que si on revient vers le client final, aujourd'hui la problématique c'est que depuis des années,
06:11on a tendance aussi à matraquer le bailleur, c'est-à-dire que c'est un gros mot d'être un bailleur.
06:15Et je pense qu'il ne faut pas oublier qu'aujourd'hui le bailleur participe à l'économie, important que les offices HLM sont pleins à craquer,
06:21que les demandes sont pleines, donc on a bien besoin d'avoir des bailleurs privés qui sont présents sur le site français.
06:25Vous pensez que les bailleurs c'est la variable d'ajustement des politiques fiscales ?
06:27C'est plus que la variable d'ajustement aujourd'hui, ça fait partie directement de l'économie.
06:31Au-delà de ça, si on s'approche, effectivement on a des obligations qui sont présentes aujourd'hui,
06:35depuis le 1er janvier, on en aura d'autres en 2028 et en 2030.
06:38Il faut quand même qu'on reste assez vigilant parce qu'on a deux choses qui vont s'opposer.
06:42Premièrement, on a l'obligation de rénover, il n'est absolument pas normal d'avoir des marchands de sommeil en 2025 et même avant.
06:49Par contre, il faut qu'on soit vigilant parce que la problématique c'est qu'on n'a pas suffisamment d'artisans RGE,
06:54et qu'on a quand même des listes.
06:56RGE, Reconnus, Garants de l'environnement.
06:58Exactement, on a aussi des difficultés, c'est-à-dire qu'on a beau dire ce qu'on veut, on a peu d'argent dans l'État,
07:03donc on a beaucoup de demandes.
07:04Donc on vous dit, écoutez, chère Française Franzaise, on va être là pour vous aider à rénover vos biens,
07:08mais malheureusement dans les faits, est-ce qu'on parle d'une rénovation globale ?
07:12Est-ce qu'on parle d'une rénovation en one shot ? Est-ce qu'on change juste la chaudière ?
07:15Est-ce qu'on va juste changer les vitres ?
07:16Comment vous faites avec vos clients ?
07:18C'est-à-dire qu'aujourd'hui, plus que jamais, on a besoin avec nos clients qui font de la gestion locative,
07:22d'un accompagnement personnalisé.
07:24Parce que chaque dossier est différent.
07:26De l'assistance à la maîtrise d'ouvrage, est-ce que vous êtes tenté par exemple par devenir un MAR ?
07:31Vous savez, mon accompagnateur rénov' auprès de l'ANA.
07:35Oui, bien sûr, on l'entend, mais au-delà de ça, ce que je veux dire par là, c'est que l'assistance maîtrise d'ouvrage, ça reste un métier.
07:39Donc aujourd'hui, l'agent immobilier qui se forme peut être le relais,
07:43parce qu'on parle beaucoup d'AMO par exemple aujourd'hui dans la rénovation dans le cadre de la copropriété,
07:48et pour avoir des minimums qui soient remis en place, mais je pense qu'il faut rester à sa place.
07:51Aujourd'hui, l'agent immobilier doit être un facilitateur, il doit être là pour conseiller,
07:54il doit également être là en gestion de projet, mais simplifié.
07:57N'oublions pas qu'aujourd'hui, l'agent immobilier n'a pas la maîtrise sur les travaux, les coûts et les ouvrages.
08:01Donc heureusement qu'on a France Rénov' et qu'on a tout un tas de choses autour de ce dispositif pour avancer auprès de nos clients.
08:06Comment se porte le réseau Invest France ?
08:08Alors le réseau aujourd'hui Invest France se porte plutôt très bien.
08:11Malgré justement, c'est ce que je dis toujours, quand c'est la crise, il y a des opportunités.
08:15On est plutôt nous des opportunités aujourd'hui.
08:17Et si on va même plus loin et qu'on parle un peu de la ville de demain, parce que tout ça m'inquiète.
08:21Parce qu'en réalité, on risque de se retrouver avec un immobilier exclusif.
08:25Pourquoi je dis ça ? Parce qu'à force d'avoir des rénovations qui sont de plus en plus difficiles...
08:30Pardonnez-moi, mais c'est quoi un immobilier exclusif ?
08:32C'est-à-dire qu'on va se retrouver avec des secteurs où on aura des propriétaires qui auront la possibilité de rénover,
08:36d'autres qui n'auront pas la possibilité de le faire.
08:38C'est déjà le cas.
08:40Bien sûr, mais ça va être un peu plus marqué.
08:42Ça peut être aussi les riches avec les riches, les pauvres avec les pauvres.
08:44On appelle ça de la gentrification naturelle.
08:47Oui, j'entends. Mais d'un autre côté, on avait fait en sorte depuis quelques années de pouvoir mixer ces populations,
08:52alors qu'on a l'impression qu'on revient à 30-40 ans en arrière en voulant un petit peu les reparquer.
08:57Et ça, c'est difficile.
08:58L'archipel français, c'est ce dont parlait Jérôme Pourquet dans son essai.
09:01Effectivement. Merci beaucoup.
09:02Merci.
09:03Merci Xavier Bellebaud. Je rappelle que vous êtes le directeur général de Oui Invest France.
09:06On vous trouve d'ailleurs très facilement sur Internet.