Webinaire Audiar - Immobilier les ménages peuvent-ils encore accéder à la propriété ?
Présentation assurée par Audrey Naulin, chargée d'études en démographie à l'Audiar.
Pour consulter l’étude sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages locataires de l'aire d'attraction rennaise, cliquez sur le lien suivant :
https://urlz.fr/oZ32
Présentation assurée par Audrey Naulin, chargée d'études en démographie à l'Audiar.
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00:00 Bonjour à tous.
00:02 Je vous présente une étude qui a été publiée l'automne,
00:11 qui s'intitulait "Un pouvoir d'achat inoublié des locataires qui étaient faibles ou qui se dégradaient".
00:25 Tout d'abord, je vais commencer par vous expliquer comment on a calculé ce pouvoir d'achat des ménages.
00:33 On a calculé une capacité d'emprunt maximale des ménages.
00:38 Pour cela, on s'est basé sur le revenu des ménages déclarés.
00:41 C'est une donnée de l'INSEE disponible au moment où on a fait l'étude, seulement en 2020.
00:45 On est sur des données un peu anciennes, mais vous verrez qu'on a essayé de faire des évolutions sur ce qui s'est passé sur des périodes plus récentes.
00:53 Mais la globalité de l'étude est plus forte seulement sur 2020 du fait des données disponibles.
00:58 Pour calculer la capacité d'emprunt maximale des ménages, on a fait cette distribution des revenus.
01:04 On a regardé le taux d'endettement. On a pris un taux d'endettement maximum de 30 %,
01:08 qui est en général ce qui était demandé par les banques, une durée d'emprunt maximum de 25 ans,
01:13 et un taux d'intérêt de 1,96 % pour l'insurance, qui était le taux d'intérêt moyen observé sur l'année 2020.
01:21 Sur le graphique, vous voyez la capacité d'emprunt médiane des ménages de l'aire d'attraction Rennaise en 2020.
01:27 La médiane, si bien qu'il y en a 50 %, ont une capacité d'emprunt qui est supérieure, et 50 % qui ont une capacité d'emprunt qui est inférieure.
01:36 Cette capacité d'emprunt médiane est de 197 000 € sur l'ensemble des ménages de l'aire d'attraction Rennaise.
01:41 Après, elle varie fortement selon le statut de l'occupation.
01:45 Pour des propriétaires occupants, elle peut atteindre plus de 250 000 €,
01:49 alors qu'elle est de moins de 150 000 € pour des locataires privés et de moins de 100 000 € pour des locataires HLM.
01:56 Elle varie aussi fortement selon la composition familiale des ménages.
02:01 Selon la composition familiale des ménages.
02:11 Pour les locataires privés, elle est de 140 000 €.
02:17 On a zoomé sur l'étude, on a fait une étude un peu générale,
02:21 mais on a zoomé plus spécifiquement sur les ménages locataires et les ménages locataires privés,
02:25 parce que c'est bien eux qui sont le plus susceptibles d'accéder à la propriété.
02:30 Une fois qu'on avait la capacité d'emprunt de 140 000 €,
02:36 ce qui nous intéressait c'était quand même la capacité d'argent.
02:39 Donc il nous suffit un petit peu différemment de simplifier.
02:42 Pour passer à la capacité d'achat, finalement, on a pris comme hypothèse que le ménage avait comme apport en moyenne
02:50 les frais de notaire et cas échéants, les frais d'agence et les premiers travaux immédiats à faire dans la maison.
02:56 Donc au final, sur le marché de l'occasion, la capacité d'emprunt était égale à la capacité d'achat.
03:02 Au ménage locataire privé en 2020, il y en avait 50% finalement qui avaient une capacité d'achat maximum de 140 000 €.
03:09 Quand on regarde le prix des maisons sur la même année, dans le maison d'occasion, le prix médian était de 226 000 €.
03:15 Ici on regarde par exemple l'été 3, c'était un prix médian de 165 000 €.
03:19 Donc on voit déjà qu'en 2020, on a vu une forte inadéquation entre la capacité d'achat des ménages locataires privés
03:26 et le prix des marchés immobiliers.
03:30 Donc là je vous ai parlé de médian, mais en fait vous verrez dans l'étude qu'on allait un peu plus loin
03:34 parce qu'on a vraiment fait une déclinaison par des chiffres de revenus.
03:38 Donc là c'est un graphique peut-être un petit peu compliqué à lire, mais si on regarde la première colonne,
03:44 le trait noir que vous voyez au milieu sur la première colonne, ça représente la médian,
03:48 donc les 140 000 € qu'on voyait tout à l'heure de capacité d'achat des ménages locataires privés.
03:53 Et chaque petit rectangle en dessous, c'est les différents déciles.
03:57 Donc là c'est vraiment pour illustrer, par exemple, les ronds c'est les appartements,
04:02 le triangle c'est les maisons, donc les prix médians des appartements, le prix médian des maisons.
04:06 Et la couleur des ronds correspond à la taille des appartements.
04:11 Donc si on regarde par exemple les ménages locataires privés, on voit bien qu'on a à peu près 30 % des ménages
04:19 qui peuvent accéder à un T1, on en a 40 % à peu près qui peuvent accéder à un T2.
04:26 Non, qui ne peuvent pas accéder, excusez-moi je l'ai dit à l'envers.
04:29 On a 30 % des ménages qui ne peuvent pas accéder à un T1, 40 % des ménages qui ne peuvent pas accéder à un T2,
04:34 près de 60 % des ménages qui ne peuvent pas accéder à un T3, etc.
04:37 Et donc le deuxième objectif de ce graphique, c'est aussi pour faire voir la différence
04:42 selon la composition familiale des ménages.
04:45 On voit finalement que si on regarde les personnes seules et les familles monoparentales,
04:49 dans la colonne 3 et la colonne 4, on voit qu'il y a très peu de ménages locataires privés
04:55 de ce type-là qui peuvent accéder à des gardes.
04:58 Si on regarde par rapport aux maisons, tout simplement pour les personnes seules,
05:01 il y en a moins de 10 % qui peuvent accéder à des maisons, mais même à des T1,
05:04 finalement on n'en a que 50 % à peu près qui peuvent y accéder.
05:07 Et si on regarde pour les familles monoparentales, c'est pareil pour des maisons,
05:11 il y a moins de 20 % des ménages qui peuvent accéder à des maisons,
05:13 mais il y a aussi moins de 20 % des ménages qui peuvent accéder à des T5 ou plus par exemple.
05:17 Alors qu'on voit que pour les couples avec enfants et les couples sans enfants,
05:21 donc en imaginant qu'on va avoir des couples biactifs derrière,
05:24 on a quand même un accès à la propriété qui est un petit peu plus aisé.
05:27 Or, en fait, quand on regarde la composition des ménages locataires privés,
05:33 il y en a 2 sur 3 qui sont soit des personnes seules, soit des familles monoparentales.
05:37 Donc autant dire qu'on a quand même, globalement pour les locataires privés,
05:41 une difficulté d'accès à la propriété et cela déjà depuis 2020.
05:45 Alors après, vous retrouverez un peu plus de détails dans la publication,
05:50 on a essayé de regarder un petit peu aussi comment ça se localisait
05:52 sur l'ensemble de l'aire d'attraction Rennaise.
05:54 Donc on est parti quand même pour chaque type de ménage avec une taille minimale
06:00 qu'ils avaient besoin.
06:01 Donc par hypothèse, on est parti que finalement, les personnes seules
06:04 pouvaient accéder à tout type de logement.
06:06 Alors que pour un couple sans enfants, il fallait un minimum de pièces, une chambre.
06:10 Pour les familles monoparentales, on est parti sur un minimum de 3 pièces, 2 chambres.
06:14 Et pour les couples avec enfants, sur un minimum de 4 pièces.
06:19 On voit finalement, si on regarde les deux quarts du milieu,
06:21 ça revient à ce qu'on disait juste avant, donc les familles monoparentales,
06:24 elles ne peuvent pas accéder à grand-chose, on ne voit pas beaucoup de biens accessibles.
06:27 En fait, les points sur la carte représentent les biens accessibles
06:30 par rapport à ce qui est vendu dans la vie.
06:33 Sur les personnes vivant seules, c'est aussi assez rare.
06:35 On voit quand même qu'il y a un point un peu plus important sur la ville de Rennes,
06:38 c'est le fait qu'on ouvre en fait une théâtre, donc il y a quand même
06:40 quelques théâtres accessibles pour ces personnes seules.
06:43 Et puis si on regarde les couples avec enfants, donc la carte toute à gauche,
06:48 là on voit finalement l'offre, 60% de l'offre qui est localisée
06:52 en dehors de Rennes-Métropole.
06:54 Il y a beaucoup de points en dehors de Rennes-Métropole.
06:57 Alors que sur les couples sans enfants, là on va ouvrir,
07:01 ce n'est pas qu'ils ont des revenus plus importants,
07:03 mais comme on ouvre à des logements plus petits, à partir des 2 pièces,
07:06 on voit que là il y a quand même une offre un peu partout,
07:08 y compris dans Rennes-Métropole, qui leur est accessible.
07:11 Donc là, c'était la situation en 2020.
07:15 Après, juste un petit rappel quand même sur l'évolution
07:18 du pouvoir d'achat immobilier.
07:19 Alors là, on est sur un indicateur un peu différent
07:21 qu'utilise la Banque de France.
07:23 Là, on est le nombre de mètres carrés moyens auxquels peuvent accéder
07:26 en moyenne les ménages.
07:27 Donc globalement sur la France, c'était juste pour rappeler en fait,
07:31 si on regarde depuis fin 2007, entre fin 2007 et début 2020,
07:37 en fait on a eu une hausse du pouvoir d'achat immobilier
07:39 des ménages en France.
07:41 C'était une hausse qui était expliquée jusqu'en 2017
07:44 par la baisse des taux.
07:47 Il y a eu aussi l'allongement de la durée des prêts
07:51 et puis la hausse des revenus.
07:52 Donc on a quand même eu une hausse jusqu'en 2017.
07:55 Entre 2017 et 2020, on est plutôt sur une stagnation.
07:59 En fait, on a les prix immobiliers qui ont commencé à fortement augmenter.
08:02 Encore quand même, on est arrivé à stagner sur le pouvoir d'achat immobilier
08:07 parce que la baisse des taux d'intérêt, l'allongement des prêts
08:09 a fait que le pouvoir d'achat immobilier restait quand même constant jusqu'en 2020.
08:12 Et c'est vraiment à partir de 2020 où cette hausse des prix immobiliers
08:16 n'a plus été compensée par les évolutions de taux d'intérêt et de durée des prêts.
08:20 Donc à partir de 2020, ça a commencé à diminuer.
08:22 Et puis c'est sûr qu'en 2023, avec la forte hausse des taux d'intérêt,
08:25 on voit l'inflexion, la baisse qui est beaucoup plus marquée.
08:28 Néanmoins, en 2023, au niveau national, on reste avec un pouvoir d'achat immobilier
08:33 qui est supérieur à celui qu'on observait à la fin des années 2020.
08:38 Alors qui a sûrement dû quand même encore diminuer par rapport aux graphiques
08:42 que vous voyez juste avant parce que les taux d'intérêt ont encore augmenté, bien sûr.
08:46 Là, on était sur le début de l'année 2023.
08:49 Maintenant, si on recentre sur l'ère d'attraction renaise,
08:54 donc on repart sur nos indicateurs.
08:56 À nous, on n'est pas sur la capacité en mètres carrés,
08:58 mais plutôt le pourcentage de ménage qui peut accéder à la propriété.
09:02 Et donc là, si on regarde sur 2017-2020,
09:06 on voyait finalement qu'il y avait une stagnation au niveau national
09:08 du pouvoir d'achat immobilier.
09:10 Nous, on voit quand même quoi, dès 2020, on voit déjà,
09:12 si on regarde le trait jaune, qui est le trait pour l'ère d'attraction renaise,
09:16 le graphique représente la part des biens d'occasion accessibles à ménage
09:20 avec un contenu équivalent à deux SMIC.
09:22 Donc c'est assez stable, en fait, entre 2017 et 2019,
09:26 on avait à peu près 48% de ces ménages avec un équivalent de deux SMIC
09:31 qui pouvaient accéder à la propriété.
09:33 Et en 2020, on voit l'inflexion et ça tombe à 44%.
09:37 Si on regarde que la ville de Rennes, on voit que l'inflexion,
09:42 elle a été produite plus tôt, en fait, déjà, dès 2019,
09:46 on voyait l'inflexion, la baisse, et qui a été vraiment accentuée en 2020.
09:49 Donc en 2020, on n'a plus que 46%, alors qu'on était à 70% des ménages
09:53 avec un équivalent de deux SMIC qui pouvaient accéder à la propriété.
09:57 On peut noter que sur Rennes, la proportion en 2020 reste supérieure
10:01 à ce qui est observé, par exemple, sur Rennes Métropole hors Rennes.
10:05 Ça s'explique vraiment par la typologie des logements,
10:07 parce qu'il y a des plus petits logements à Rennes,
10:09 donc qui permettent d'avoir des taux plus élevés,
10:12 si on achète des petits logements.
10:14 Donc ça, c'était sur le passé, et sur la période la plus récente,
10:20 en fait, comme on disait, on n'avait pas de données
10:22 sur les revenus des ménages après 2020.
10:24 Néanmoins, on peut observer un petit peu l'impact des taux d'intérêt depuis 2020.
10:30 Entre janvier 2022 et juin 2023,
10:34 on a un taux d'intérêt qui est monté à 3,5% en moyenne.
10:38 En termes de capacité financière des ménages,
10:41 ça fait diminuer leur capacité d'achat de 17%,
10:44 c'est-à-dire, par exemple, pour un ménage qui a une mensualité
10:47 de près de 1 200 euros sur 25 ans,
10:49 ça lui fait baisser le montant qu'il peut emprunter de 50 000 euros,
10:53 ce qui est quand même non négligeable.
10:56 Donc ça, c'est le seul impact de la hausse du taux d'intérêt,
10:59 entre 1,96 et 3,5%,
11:02 sachant qu'en fin 2023, le taux est encore plus élevé.
11:05 Donc là, vous voyez sur le graphique la hausse des taux d'intérêt.
11:11 Et sur le graphique du bas, par exemple,
11:13 si on prend la première ligne sur l'aire d'attraction de Rennes,
11:16 le graphique représente la part de logement d'occasion
11:19 de l'aire d'attraction de Rennes accessible en 2020.
11:21 Donc on a un ménage avec deux strips,
11:23 on revient sur l'indicateur qu'on regardait sur la diapo juste avant.
11:26 Donc avec le taux de 2020 moyen de 1,96%,
11:29 on avait vu que c'était 44% des ménages avec deux SMIC
11:32 qui pouvaient accéder à la propriété.
11:34 Si on prend le taux de 3,5% qui était observé en juin 2023,
11:38 on voit que cette proportion tombe à 31%.
11:41 Donc on voit le fort impact des taux d'intérêt.
11:44 tout l'intérêt.